Die Stadt hat vier Jahre am Höhenentwicklungskonzept gearbeitet, jetzt liegt es vor. Welche Regeln für Hochhäuser künftig gelten sollen.
Höhenkonzept vorgestelltWo der Bau neuer Hochhäuser in Köln erlaubt sein soll – und wo nicht
Von Hendrik Geisler
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Köln aus der Luft: Der Dom bestimmt das Bild, und das soll auch so bleiben. (Archivbild)
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Wird das neue Höhenentwicklungskonzept der Stadt Köln beschlossen und befolgt, könnten die Pläne von Peek & Cloppenburg für ein rund 50 Meter hohes Hochhaus schnell in den Papierkorb wandern. Das jetzt veröffentlichte Konzept macht eine klare Ansage: Die seit 2007 geltende generelle Höhenbeschränkung von Gebäuden in der Innenstadt auf 22,50 Meter bleibt gültig. Der geplante Standort am Weltstadthaus an der Schildergasse liegt inmitten der roten Schutzzone, die den Dom mit seinen 157 Metern als überragendes städtebauliches Monument Kölns schützen soll.
Nicht überall in der Stadt legt das Höhenentwicklungskonzept – die Verwaltung nennt es kurz HEK – jedoch derart strenge Maßstäbe an. Nein, in Köln sind neue Hochhäuser gar willkommen. „Das Konzept ist ein Meilenstein in der Entwicklung der Stadt“, sagt Baudezernent Markus Greitemann. „Denn mit diesem können wir den Rahmen setzen, um Köln zu einer zukunftsorientierten Stadt zu entwickeln – und das im Respekt zum Weltkulturerbe Dom.“
Was genau wird vom Höhenentwicklungskonzept geregelt?
Die Stadt Köln will neue Hochhäuser vor allem in der sogenannten Inneren Stadt sehen. Sie reicht vom Inneren Grüngürtel bis an den Äußeren Grüngürtel. Wann immer in diesem Bereich der Bau von Gebäuden ab 40 Metern Höhe – oder 30 Prozent höher als die Umgebungsbebauung – geplant wird, soll das HEK dabei helfen, Projekte zu bewerten und zu steuern.
Die Stadt betrachtet das HEK als Instrument, mit dessen Unterstützung sie „den Herausforderungen einer wachsenden, europäischen Metropole gerecht wird und gleichermaßen das baukulturelle Erbe der Stadt schützt“. Das Konzept definiert Stadträume, die sich für den Bau neuer Hochhäuser eignen, und benennt Gebäudehöhen, die dort errichtet werden dürfen. Es soll Planerinnen und Planern eines Neubaus als Handlungsleitfaden dienen.
Wo sind Hochhäuser unerwünscht?
Neben der Innenstadt und der Pufferzone rund um das Unesco-Weltkulturerbe Kölner Dom sind hohe Gebäude auch in kleinteiligen Siedlungsbereichen nicht erlaubt. Zudem gilt es, Sichtachsen auf den Dom mit regionaler Bedeutung freizuhalten. Das betrifft zum Beispiel die Sicht von der A4 von Frechen kommend, die passenderweise durch einen mächtigen Strommast in Frechen seit 2023 empfindlich gestört ist – ohne Möglichkeit der Einflussnahme durch die Stadt Köln.
Wo in der Inneren Stadt dürfen Hochhäuser gebaut werden?
Grundsätzlich überall dort, wo es keinen Schutzbereich gibt. Doch das HEK unterscheidet zwischen dem Möglichkeitsbereich und dem Passivbereich. Während in letzterem eine Höhenentwicklung lediglich nicht ausgeschlossen ist, definiert ersterer Räume, die sich explizit dafür eignen. Vier solcher Stadtraumkategorien wurden definiert.
Geeignet sind demnach erstens: die strukturgebenden Stadtachsen wie Aachener oder Bonner Straße und die Ringe. Hier können an besonderen Lagen Gebäude mit einer Maximalhöhe von 70 Metern genehmigt werden.
Zweitens: Grundstücke, die an große Grünflächen oder den Rhein angrenzen. Das HEK spricht hier von weitläufigen angrenzenden Freiräumen, die Gebäudehöhen von bis zu 148 Metern ermöglichen. Ein aktuelles Beispiel ist der geplante Neubau der DEVK-Zentrale in Nachbarschaft zu Rhein und Zoo – der Siegerentwurf weist eine Höhe von 144,50 Metern auf.
Die neue DEVK-Zentrale am Rheinufer soll 144,5 Meter hoch ausfallen.
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Drittens: Gebiete, die sich im Wandel befinden und dadurch besonders interessant für eine bauliche Weiterentwicklung sind. Die Stadt nennt beispielsweise die Kölner Weststadt zwischen Militärring, Aachener Straße, Melatengürtel und Venloer Straße. Bis zu 70 Meter Höhe sind in dieser Kategorie möglich, wenn die Standorte eine besondere Lage an einer Stadtachse, einem Knotenpunkt oder Grünflächen aufweisen.
Viertens: Bestehende Campusareale, zu denen die Uniklinik, die Universität, der TH-Campus in Deutz und die Messe gehören. Bis zu 100 Meter hohe Neubauten sind hier vorgesehen. Die beiden letzten Kategorien fasst das HEK unter „dichte und gut angebundene Quartiere der Inneren Stadt“ zusammen.
Welche Bedingungen müssen Neubauprojekte erfüllen?
Anforderungen im Sinne von Checklisten gibt es nicht. Das HEK nennt aber für alle Projekte die direkte Nähe zu S-Bahnhöfen und Stadtbahn-Haltestellen als eine wesentliche Voraussetzung für die Wahl des Standorts. Nur so könne zusätzlicher Verkehr in verdichteten Lagen vermieden werden. Ebenso wichtig ist die Integration öffentlicher, sozialer und kultureller Funktionen. Dabei geht es darum, einen Mehrwert für das umgebende Quartier zu schaffen.
Doch das Konzept nennt durchaus Leitlinien. Beispielhaft wird gewünscht, dass Erdgeschosse, Dachgeschosse und Terrassen öffentlich zugänglich gestaltet werden. Wenig überraschend wird eine hohe bauliche und gestalterische Qualität erwartet.
Warum ist ein Höhenkonzept wichtig?
Dazu hatte Martin Wetz, von 1989 bis 2001 Planungsdezernent und Baustadtrat in Frankfurt, vor zwei Jahren dem „Kölner Stadt-Anzeiger“ im Interview gesagt: „Es ist einfach wichtig, dass Verwaltung und Politik festzurren, wo in einer Stadt Hochhäuser gebaut werden dürfen und wie hoch sie maximal sein dürfen. Und dann ist auch klar, wo es eben nicht erlaubt ist. Diese Regeln bringen nicht nur den Bürgern in Köln mehr Sicherheit, auch die Verwaltung und die Grundstückseigentümer beziehungsweise Investoren haben eine größere Klarheit.“ Frankfurt wird allgemein mit vielen Banken-Hochhäusern verbunden, teils über 200 Meter hoch.
Welche Prozesse durchlaufen Bauvorhaben künftig?
Vier Stufen sind vorgesehen. Neu ist dabei eine Eignungsprüfung, die grundsätzlich ausgelöst wird, wenn ein Projekt in der Inneren Stadt die Höhe von 40 Metern überschreitet. Bei dieser Prüfung schätzt die Fachverwaltung früh ein, welche Erfolgsaussichten ein Vorhaben hat. Es folgen städtebauliche Studien. Investoren werden in diesem Prozess von der Lenkungsgruppe Masterplan beraten – einem Gremium mit Mitgliedern aus Politik und Verwaltung, das durch Fachexperten ergänzt wird.
Das Qualifizierungsverfahren schließt sich an, es beinhaltet die Beteiligung der Öffentlichkeit, die Auswahl eines Architektenentwurfs und die Aufstellung des Bebauungsplans.
Stufe drei ist die Bauleitplanung, die die rechtliche Grundlage für die Realisierung schafft und mit dem Beschluss des Bebauungsplans endet. Es folgt schließlich die Realisierung des Neubaus.
Der Entwurf des LVR-Neubaus am Ottoplatz in Deutz.
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Wann tritt das Konzept in Kraft?
Der Stadtentwicklungsausschuss berät am 5. Dezember erstmals über das Höhenentwicklungskonzept. Bis Februar 2025 durchläuft es die Bezirksvertretungen, dann soll der Stadtentwicklungsausschuss auch den finalen Beschluss treffen.
Welche Hochhäuser sind aktuell in Köln geplant?
Neben dem Neubau der DEVK-Zentrale an der Zoobrücke (144,50 Meter) gibt es fünf weitere nennenswerte Vorhaben für den Bau neuer Hochhäuser. Art Invest plant am Colonius-Fernsehturm ein 80 Meter hohes Gebäude, im vergangenen Jahr wurde ein Siegerentwurf ausgewählt, der bis 2030 realisiert sein soll.
Das Unternehmen WvM Immobilien entwickelt das sogenannte Lindgens-Areal im Mülheimer Süden. Ein Mühlenturm genanntes Wohnhochhaus soll dort 65 Meter hoch werden.
Der Neubau des LVR-Hauses am Ottoplatz am Bahnhof Messe/Deutz soll 2028 fertig sein, er wird 69,5 Meter hoch. Das Bauunternehmen Strabag entwickelt am Deutzer Hafen das 60 Meter hohe Gebäude namens Düxx. An der Sechtemer Straße in Raderberg entsteht auf dem Gebiet der neuen Parkstadt Süd ein 53 Meter hoher Wohnturm der GAG mit dem Namen Sechtm.