Köln – Wohnen in Köln ist teuer – für viele Menschen mittlerweile zu teuer, vor allem in den zentralen Top-Lagen. Eine Entspannung am Markt ist nicht in Sicht. Ganz im Gegenteil. Stadtweit sind die Mieten in den vergangenen vier Jahren im Durchschnitt um 3,4 Prozent pro Jahr gestiegen, die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sogar um 7,1 Prozent. Und der Trend hält in beiden Segmenten an. Das geht aus dem aktuellen Marktbericht der KSK-Immobilien GmbH vor.

Immobiliensuchende stellt diese Entwicklung zunehmend vor Probleme. Denn: „Die Masse ist eben nicht wohlhabend“, sagt Guido Stracke, Geschäftsführer der Kreissparkassen-Tochter. Und: „Der Markt für bezahlbare Angebote ist gerade im Zentrum begrenzt.“ Weil die Preise in den angesagten Vierteln bereits sehr hoch sind, weichen Mieter und Käufer zunehmend in mittlere und günstigere Lagen und damit in weniger beliebte Stadtteile aus. Der Preis schlägt das Prestige - nicht ohne Folgen. Denn durch die wachsende Nachfrage ziehen vor allem in alternativen Lagen die Miet- und Kaufpreise kräftig an. Ein Überblick über die einzelnen Segmente:

Eigentumswohnungen

Vor allem in den prestigeträchtigen Vierteln Kölns kauft und wohnt es sich teuer. Dazu zählen vor allem Lindenthal und Marienburg, aber auch die Alt- und die Neustadt. In diesen Stadtteilen werden gebrauchte Eigentumswohnungen für 3650 bis 3900 Euro pro Quadratmeter am Markt platziert. Im Belgischen Viertel oder im Villenviertel in Marienburg müssen Käufer sogar 6000 Euro pro Quadratmeter hinlegen. Die exorbitanten Preise sind das Resultat der hohen Nachfrage in diesen Top-Lagen.

Am unteren Ende der Preisskala liegt der Stadtteil Meschenich. Dort kostete der Quadratmeter 2014 vergleichsweise "nur" 1029 Euro - das Quartier Kölnberg wirkt sich laut der KSK-Immobilien GmbH negativ auf den Durchschnittspreis aus.

Im Durchschnitt kostet eine Eigentumswohnung in Köln heute 590 Euro pro Quadratmeter mehr als noch vor vier Jahren. Vor allem in den rechtsrheinischen Stadtteilen Deutz und Mülheim stiegen die Kaufpreise stark an (um 15 und 10,4 Prozent). Grund ist die verstärkte Nachfrage - denn in diesen beiden innenstadtnahen Lagen ist das Preisniveau vergleichsweise noch moderat.

Mietwohnungen

Auch im Mietsegment ist Wohnraum vor allem in der Innenstadt sowie im Kölner Westen und Süden besonders teuer. In der Neustadt-Nord etwa zahlen Mieter derzeit durchschnittlich 11,64 Euro, in Marienburg 11,08 Euro pro Quadratmeter. Laut KSK-Immobilien haben die linksrheinischen innenstadtnahen Lagen 2014 weiter von den hohen Preisen im Zentrum profitiert. Rechtsrheinisch ist vor allem Deutz zunehmend beliebt - das schlägt sich deutlich im Mietpreis nieder. Während der Quadratmeter auch dort mittlerweile bei 10,51 Euro aufwärts liegt, zahlen Mieter beispielsweise im angrenzenden Kalk noch maximal neun Euro pro Quadratmeter. Der Grund: In Kalk, ebenso etwa in Poll, ist der Anteil an Einwohnern mit geringem Einkommen vergleichsweise hoch. Aus diesem Grund fallen die Mieten trotz der Nähe zur Innenstadt deutlich geringer aus.

Die günstigsten Mietwohnungen gibt es in Chorweiler: In der Großwohnsiedlung im Norden kostet der Quadratmeter 5,91 Euro im Monat.

Im Vergleich zum Jahr 2010 zahlen Mieter in Köln heute durchschnittlich etwa 1,20 Euro mehr pro Quadratmeter. Betrachtet man die Preisentwicklung in den vergangenen Jahren genauer, fällt auf: Nicht etwa in den Top-Lagen, sondern in den mittleren und günstigeren Lagen sind die Preise am stärksten gestiegen - in Gremberghoven beispielsweise jährlich um 6,7 Prozent und in Neuehrenfeld um 4,8 Prozent. Auch in diesem Fall gilt: Aufgrund des allgemein hohen Preisniveaus in der Stadt weichen Wohnungssuchende zunehmend in diese günstigeren Lagen aus. Dadurch entwickeln sich die Preise dort im Vergleich zu den Top-Lagen besonders dynamisch.

Am teuersten sind, egal in welchem Stadtteil und egal ob Altbau oder Neubau, kleine Apartments mit bis zu 30 Quadratmetern Wohnfläche. Durchschnittlich müssen Mieter 12,69 Euro pro Quadratmeter für eine gebrauchte und bis zu 16,66 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung zahlen.

Eigenheime

Der Markt für bestehende Doppelhaushälften und Reihenhäuser ist in der Großstadt Köln vergleichsweise überschaubar - vor allem im Stadtzentrum und in innenstadtnahen Stadtteilen wie Sülz, Raderberg oder Ehrenfeld sind hauptsächlich Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im Angebot. So wurden 2014 in ganz Köln lediglich 755 bestehende Doppelhaushälften und Reihenhäuser angeboten. Zum Vergleich: Mieter konnten aus 14.355 Objekten auswählen.

Trotzdem gilt auch in diesem Segment: Besonders teuer und prestigeträchtig sind abermals die linksrheinischen Stadtteile im Kölner Westen und Süden. Spitzenreiter ist aktuell das Villenviertel im Hahnwald. Wer dort eine Doppelhaushälfte kaufen möchte, muss um die 820.000 Euro hinlegen. In rechtsrheinischen Neubrück hingegen gibt es das gebrauchte Eigenheim schon für rund 250.000 Euro.

Die höchste Preissteigerung stellte die KSK-Immobilien GmbH in den vergangenen Jahren in Godorf (14 Prozent), Eil (13,3 Prozent) und Ensen (13 Prozent) fest. Auch im Segment der Eigenheime weisen die preisgünstigen Stadtteile damit eine höhere Dynamik auf als gehobene Lagen.