Schlecht beheizt: Ab dieser Temperatur in der Wohnung darf man die Miete mindern

Berlin – Wann muss eigentlich die Heizung im Mehrfamilienhaus angeschaltet werden? Wie warm muss sie einheizen können? Und wie werden die Kosten aufgeteilt? Experten beantworten die wichtigsten Fragen.

Wie ist geregelt, wann die Heizperiode beginnt und endet?

Gesetzliche Vorgaben gibt es nicht. Landläufig gilt die Zeit vom 1. Oktober bis 31. März als Heizsaison. Oftmals steht der Zeitraum, in dem nur ein Dreh am Ventilknopf die Wohnung kuschelig warm macht, auch im Mietvertrag und in der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentümergemeinschaften. Dieser kann natürlich auch länger sein - etwa vom 15. September bis zum 30. April oder sogar in den Mai hinein, wenn es in Deutschland immer noch vereinzelte frostige Tage geben kann. Das kommt in Mietverträgen zunehmend vor, wie der Deutsche Mieterbund (DMB) beobachtet hat.

Wie tief darf der Vermieter die Heiztemperatur einstellen?

Manchmal beschränken Mietverträge die Mindesttemperatur. Nach den Erfahrungen des DMB sind solche Klauseln häufig unwirksam. Gerichte halten Werte von weniger als 18 Grad für zu kalt. Und zwar Tag und Nacht.

Wie warm sollte die Heizung eingestellt sein?

Das hängt von Raum und Tageszeit ab. Tagsüber muss nach Ansicht von Fachleuten und Gerichten die Heizungsanlage so eingestellt sein, dass in der Wohnung mindestens 20 Grad möglich sind. Im Wohnzimmer veranschlagt der DMB 21 Grad, in Schlafzimmer und Küche 18 Grad. Zum Wohlfühlen im Bad sollen es 22 Grad sein.

Von 23.00 bis 6.00 Uhr morgens kann der Eigentümer die Heizungsanlage so auslegen, dass die Zimmertemperatur um bis zu drei Grad niedriger ausfällt als am Tag. „Die Nachtabsenkung dient der Reduzierung des Energieverbrauchs“, erläutert Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Sind Eigentümer zum Heizen verpflichtet?

Denn eine kalte Wohnung ist ein Mietmangel und berechtigt damit zur Mietminderung.

Weil gesetzliche Vorgaben fehlen, haben Gerichte bestimmt, wann die Heizungsanlage zu laufen hat. Außerhalb der Saison müssen Eigentümer nach Ansicht des Landgerichts Kassel heizen, wenn das Zimmerthermometer an wenigstens zwei Tagen hintereinander unter 18 Grad sinkt. Die Anlage ist sofort anzuwerfen, wenn die Zimmertemperatur 16 Grad unterschreitet.

Das Amtsgericht Uelzen bezieht sich laut Haus & Grund hingegen auf die Außentemperatur, da die Wärme in der Wohnung stark vom Nutzerverhalten bestimmt ist. Zum Beispiel senkt langes Fensteröffnen die Raumtemperatur. Nach Ansicht des Gerichts muss daher geheizt werden, sobald draußen drei Tage lang unter 12 Grad herrschen.

Wie wehren sich Mieter, wenn die Heizung kalt bleibt?

Schärfstes Druckmittel ist die Mietminderung. „Mieter sind berechtigt, die Miete für den Zeitraum zu mindern, in dem die vorgegebenen Raumtemperaturen nicht erreicht werden“, sagt Kodim. Wird es drinnen nur kühle 15 bis 17 Grad, erlaubt die Rechtsprechung Minderungen um bis zu 25 Prozent. Bei einem Totalausfall der Anlage in der Heizsaison kann die Minderung bis zu 100 Prozent betragen. Im Extremfall ist sogar eine fristlose Kündigung möglich. Der Grund für den Ausfall – ob die Anlage kaputt ist, einfach nicht eingeschaltet wurde oder der Brennstoff fehlt – spielt dabei keine Rolle.

Von * bis 5

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Mietrecht

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Bei der Ermittlung der Minderungsquote kommt es darauf an, welche Temperatur in welchen Räumen bei welcher Außentemperatur erreicht wurde. Der DMB empfiehlt, die Werte in einer Tabelle zu dokumentieren und einen Zeugen dabei zu haben.

Die Anlage ist kaputt. Was können Mieter tun?

Da ist schnelles Handeln gefordert. Denn im Winter können Wohnungen schnell auskühlen, das schadet Menschen und Gebäude. Deshalb dürfen weder Eigentümer noch Mieter untätig bleiben. Ulrich Ropertz vom Deutscher Mieterbund mahnt Mieter daher: „Bei Fehlern oder Mängeln muss der Vermieter informiert werden.“

Kodim erinnert hingegen Vermieter an ihre Pflicht, den Mangel umgehend zu beheben. Sie rät, mit einer Heizungsfirma einen 24-Stunden-Notdienst zu vereinbaren. „Sonst kann es lange dauern, bis ein Handwerker kommt, und die Reparatur wird meist teuer.“ Moderne Anlagen lassen sich aus der Ferne überwachen. Der Wartungsdienst kann bei Fehlern sogar reagieren, bevor Mieter etwas merken. (dpa/tmn)