Die Fußball-EM 2024 findet unter anderem in Köln statt. Rechtsanwalt Christian Solmecke erklärt, wann man eine Wohnung untervermieten darf.
EuropameisterschaftDarf ich meine Wohnung während der EM an Fußball-Fans vermieten?
Von Tim Lievertz
Lesezeit 4 Minuten
Die eigene Wohnung weitervermieten? Das geht. Allerdings sollte man dabei einiges beachten.
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England, Belgien, Schottland: Diese und weitere Fußball-Nationalmannschaften werden im Sommer bei der Europameisterschaft in Köln spielen. Und wohl viele reisefreudige Fans mitbringen. Die Preise für Hotels und bei Buchungsplattformen wie Airbnb sind für die EM im Juni bereits in die Höhe geschossen. Da mag bei manchen der Gedanke aufkommen, ob man nicht auch selbst Fans aus anderen Ländern eine Übernachtungsmöglichkeit anbieten könnte.
Ob nun aus Interesse an kulturellem Austausch oder einem Zuverdienst: Können Kölnerinnen und Kölner während des Fußball-Turniers Fans aus anderen Ländern bei sich in der Wohnung aufnehmen? Der Kölner Rechtsanwalt Christian Solmecke erklärt, ob das erlaubt ist und welche Regeln dabei gibt.
Darf ich meine Eigentumswohnung oder mein Haus zur Europameisterschaft vermieten?
In nordrhein-westfälischen Städten mit besonders angespanntem Mietmarkt – also auch in Köln – benötigt man seit Juli 2022 eine sogenannte Wohnraum-ID, um die eigene Wohnung zur Kurzzeitmiete (bis zu 90 Tage im Jahr) anbieten zu dürfen. „Dabei macht es keinen Unterschied, ob eine ganze Wohnung oder nur einzelne Räume vermietet werden“, erklärt Rechtsanwalt Solmecke. Die ID lässt sich online kostenlos über den Online-Service im Bauportal NRW beantragen.
Zudem muss das Zweckentfremdungsverbot beachtet werden. In Köln darf Wohnraum nicht für mehr als 90 Tage im Jahr kurzzeitig an andere vermietet werden. Wer die 90 Tage überschreitet, benötigt eine gebührenpflichtige Genehmigung der Stadt, betont Solmecke. Für Studierenden liegt die Grenze bei 180 Tagen. Diese Regelung gilt neben Köln übrigens auch in Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf und Münster.
Wie muss ich die Mieteinnahmen versteuern?
Auch einmalige Mieteinnahmen seien laut Einkommenssteuergesetz zu versteuern, betont Rechtsanwalt Solmecke. Die Einnahmen müssten in Anlage V der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Wer den Preis allerdings nicht zu hoch ansetzt, macht nicht nur den Gästen, sondern womöglich auch sich selbst eine Freude. Denn: „Eine Ausnahme gilt bei Kurzzeitvermietungs-Einnahmen von weniger als 520 Euro im Jahr.“ Liegen die Gewinne aus Vermietungen unter dieser Grenze, werden keine Steuerzahlungen dafür fällig.
Die Betonung liegt dabei auf dem Gewinn: Einnahmen aus Zwischenvermietungen können mit Ausgaben für die Immobilie oder der eigenen Miete, falls man selbst zur Miete wohnt, verrechnet werden. Nur der Überschuss ist der Gewinn und muss versteuert werden.
Ich wohne zur Miete. Darf ich auch meine gemietete Wohnung zur EM untervermieten?
„Möchte man seine Mietwohnung untervermieten, braucht man dafür immer eine Genehmigung des Vermieters“, erklärt Christian Solmecke. Und zwar für jede einzelne Wiedervermietung eine neue. In bestimmten Fällen müssen Vermieter einer Untervermietung zustimmen – und zwar dann, wenn die Mietenden ein berechtigtes Interesse daran haben.
Das können familiäre, persönliche oder auch wirtschaftliche Gründe sein. „Würde durch die Untermiete allerdings der Wohnraum überbelegt werden oder wäre die Untermiete aus anderen Gründen unzumutbar, kann der Vermieter sie im Einzelfall trotzdem ablehnen“, sagt Solmecke.
Neben der Erlaubnis des Vermieters benötigen Mieterinnen und Mieter natürlich ebenfalls eine Wohnraum-ID aus dem nordrhein-westfälischen Bauportal, um die Wohnung weiterzuvermieten. Und auch sie müssen das Zweckentfremdungsverbot beachten: Bei mehr als 90 kurzzeitig vermieteten Tagen im Jahr wird eine gebührenpflichtige Genehmigung der Stadt fällig.
Was droht mir, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?
Wer die eigene Mietwohnung ohne Erlaubnis der Vermietenden weitervermietet, riskiert eine Abmahnung. Komme der Mieter dieser Abmahnung nicht nach und habe er kein berechtigtes Interesse an einer Genehmigung, „kann ihm fristlos gekündigt werden“, sagt Christian Solmecke.
Auch auf die behördliche Erlaubnis, also die Wohnraum-ID, und bei über 90 Tagen die gebührenpflichtige Genehmigung der Stadt, sollten Mieterinnen und Mieter nicht verzichten. „Verstöße werden hier mit Bußgeldern geahndet“, betont Solmecke.
Wie kann ich meine Mietwohnung zur Untermiete anbieten?
Eine Untermiete kann auf viele Wege zustande kommen. Häufig, und gerade zur Fußball-Europameisterschaft, sind entsprechende Plattformen im Internet das Mittel der Wahl. Von Angeboten und Gesuchen in sozialen Medien wie Facebook oder Instagram über kleinere Portale wie wg-gesucht.de bis hin zu den Branchengrößen um Immoscout oder Airbnb lässt sich die eigene Mietwohnung fast überall zur Untermiete anbieten.
Natürlich müssen die Nutzungsbedingungen der jeweiligen Plattformen beachtet werden. Und: Die Wohnraum-ID muss hinterlegt werden. Airbnb beispielsweise dürfe „nur Inserate zulassen, bei denen eine Wohnraum-ID vorliegt“, sagt Solmecke.
Worauf sollte man bei der Untervermietung noch achten?
„Generell ist zu beachten, dass der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter immer für alle Schäden haftet, die Untermieter in und an der Wohnung anrichten“, betont Solmecke. Das Geld für etwaige Schäden müsste man sich also von den Gästen zurückholen.
Gelten andere Regeln, wenn ich Fußball-Fans kostenlos bei mir schlafen lasse?
Eine Wohnraum-ID benötigen Kölnerinnen und Kölner auch dann, wenn sie eine kostenlose Übernachtungsmöglichkeit anbieten, sagt Christian Solmecke – eine Genehmigung des Vermietenden werde beim sogenannten Couchsurfing allerdings nicht unbedingt benötigt.
Das zeigt ein Gerichtsurteil: „Solange man selbst in der Wohnung verbleibt und kein Geld für einen Schlafplatz nimmt, liegt laut dem LG Lübeck kein typisches Mietverhältnis vor, das vom Vermieter zu genehmigen wäre“, erklärt Solmecke. Der Grund: Weil kein Besitz, sondern nur ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt werde, bleibe man Herr der Wohnung.