Aus 800 Mark wurden 115.000 EuroKölner Mieterin klagt und macht großen Gewinn
Das Landgericht und Amtsgericht Köln
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Köln – Diese Klage hat sich mal so richtig gelohnt. Die Tochter von Mietern aus Köln hat den Vermieter auf die Auszahlung der Kaution ihrer verstorbenen Eltern verklagt. Die Kölner Wohnungsgesellschaft hatte den Betrag in Aktien angelegt und wollte aber nicht den dadurch erzielten Gewinn auszahlen. Das Kölner Amtsgericht sieht das anders.
Die Eheleute aus Köln hatten 1960 im rechtsrheinischen Köln eine Wohnung gemietet und an den Vermieter eine Kaution in Höhe von 800 D-Mark gezahlt. Der Vermieter durfte den Betrag laut Mietvertrag in eigene Aktien anlegen, was in der Folgezeit auch passierte. Die Aktien wurden für den Mieter durch einen Treuhänder verwaltet. Der Vertrag sah vor, dass die Aktien nach Beendigung des Mietverhältnisses herauszugeben seien. Nach Wahl der Vermieterin sollte diese berechtigt sein, anstelle der Aktien, den Betrag von 800 D-Mark auszuzahlen.
Umzug in neue Wohnung: Neuer Mietvertrag 2005
Anlässlich eines Umzugs in eine andere Wohnung des Vermieters im Jahre 2005 wurde ein neuer Mietvertrag geschlossen. In diesem Vertrag wurde vereinbart, dass die Kaution aus dem vorherigen Mietvertrag in der bisherigen Form übertragen werden sollte.
Der Vermieter zahlte dann ab 2005 vereinbarungsgemäß jährlich Beträge aus, die mit der Miete verrechnet wurden und in den übermittelten Steuerbescheinigungen als Dividende bezeichnet wurden. In den Jahren 2005 bis 2017 erfolgten so insgesamt Zahlungen in Höhe von fast 6.000 Euro brutto.
Anklage vor dem Amtsgericht Köln
Das Mietverhältnis endete dann Mitte 2018. Die Klägerin forderte den Vermieter nachfolgend zur Herausgabe der Aktien auf. Der Vermieter lehnte dies ab. Er zahlte stattdessen einen Betrag in Höhe von 409,03 Euro (entspricht 800 D-Mark, die Red.) an die Klägerin und berief sich auf die Vereinbarung im Mietvertrag, wonach anstelle der Herausgabe der Aktien wahlweise eine Auszahlung der Kaution erfolgen könne.
Daraufhin erhob die Klägerin Klage vor dem Amtsgericht Köln mit dem Ziel der Herausgabe der Aktien (203 C 199/21). Bei Klageerhebung lag der Kurswert der Aktien bei über rund 115.000 Euro.
Das Kölner Amtsgericht hat der Klage gegen den Vermieter durch Urteil vom 19. Juli 2022 stattgegeben. Der Klägerin stehe grundsätzlich ein Anspruch auf Herausgabe der Kaution in Form von Aktien zu. Sie müsse sich nicht mit der Rückzahlung der damals erbrachten Sicherheitsleistung von 800 D-Mark begnügen, begründete das Gericht seine Entscheidung.
Neuer Mietvertag: Keine Änderungen
Durch den neuen Mietvertragsschluss im Jahre 2005 sollte nach Ansicht des Gerichts nichts an der ursprünglich gewählten Konstruktion der treuhänderisch verwalteten Aktien geändert werden. Dies gehe aus der gewählten Formulierung, die Kaution solle in der „bisherigen Form“ übertragen werden, eindeutig hervor, so das Gericht.
Soweit der alte Mietvertrag ein Wahlrecht des Vermieters vorsah, sei diese Regelung nach Paragraf 551 BGB unwirksam, urteilte das Amtsgericht. Das Gesetz sehe vor, dass Erträge aus der Mietsicherheit unabhängig von der gewählten Anlageform dem Mieter zustehen. Zu den Erträgen der hier gewählten Anlageform gehörten nicht nur die ausgezahlten Dividenden, sondern auch etwaige Kursgewinne.
Davon abweichende Vereinbarungen seien unwirksam. Zudem würde die Regelung der Vermieterin einseitig das Recht einräumen, etwaige Kursgewinne für sich in Anspruch zu nehmen und etwaige Kursverluste durch Herausgabe der Aktien auf den Mieter abzuwälzen.
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Obwohl Paragraf 551 BGB bei Abschluss des alten Mietvertrags im Jahr 1960 noch nicht existierte, sei die Vorschrift anwendbar, da die Parteien im Jahr 2005 einen völlig neuen Mietvertrag abgeschlossen hätten und dabei lediglich die Übertragung der Mietsicherheit und bestimmter Regelungen aus dem alten Mietvertrag vereinbart hätten.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Der Vermieter kann Rechtsmittel gegen die Entscheidung einlegen. Sollte das nicht passieren, kann sich die Tochter der verstorbenen Mieter über einen Geldsegen freuen. (red)