1. Wird aus der City A, den Luminaden, die nächste City C in Leverkusen?
2. Die Probleme: Leerstand in vielen Bereichen, eine Architektur, diesmal aus den frühen Siebzigern, die nicht mehr passt; dazu die Last aus der Concordia-Pleite.
3. Entsprechend niedrig sind dann auch die Werte, die nächsten Mittwoch und am 2. Mai bei den Zwangsversteigerungen aufgerufen werden.

Leverkusen – Wird aus der City A die nächste City C? So schlimm ist es noch nicht. Aber auch in den Luminaden gibt es große Probleme: Leerstand in vielen Bereichen, eine Architektur, diesmal aus den frühen Siebzigern, die nicht mehr passt; dazu die Last aus der Concordia-Pleite: Acht Ladenlokale gehören zum siebten Immobilienfonds der Gesellschaft, die vor mehr als einem Jahrzehnt vor die Wand fuhr.

„Seit Jahren“, sagt Manuel Bast, kümmere sich auch der Insolvenzverwalter der Concordia nicht mehr um die Immobilien am Wiesdorfer Platz. Umso mehr sehnt der Geschäftsführer der Atrium-Mail Betriebs- und Vermietungsgesellschaft (AMBV) den Mittwoch nach Ostern herbei. Dann sollen schon mal zwei Einheiten zwangsversteigert werden.

„Vielleicht finden sich ja Käufer. Dann haben wir die Chance, dass sich was bewegt“, sagt Bast. Er arbeitet bei der Sparkasse, die einer von drei Teilhabern der AMBV ist, dem Betreiber der Luminaden.

Sachverständige listet die Nachteile auf

Allerdings: Sonderlich verlockend ist das Angebot nicht, stellt Bärbel Knäuper fest. Die Immobilien-Sachverständige führt in ihren Gutachten alle Nachteile der City A auf. Das Ensemble, zu dem neben den Geschäften die 137 Wohnungen in den Hochhäusern sowie die Tiefgarage gehören, ist reichlich unübersichtlich: „Gewerbeeinheiten liegen teilweise abseits des Besucherstroms in dunklen und verwinkelten Passagen“, Größe und Aufteilung der meisten Läden sei „nicht mehr zeitgemäß“, die Andienung der Geschäfte über die Kellerräume „nicht praktikabel“: Oft fehlen die Verbindungstreppen.

Ein weiteres Problem ist die Haustechnik: Die Kälte- und Klimaanlage in dem Komplex sei veraltet, Wartung und Unterhalt entsprechend teuer. Das lässt die ohnehin hohen Nebenkosten – unter anderem muss ein Wachdienst bezahlt werden – weiter steigen.

Wenn ein Laden dann noch mäßig bis schlecht liegt, kann ein Erwerber nicht mit hohen Mieten kalkulieren: Im Mietspiegel stehen 4,50 bis höchstens 15 Euro pro Quadratmeter. Und Knäuper hat für die Luminaden noch ganz andere Werte ermittelt: „Eigene Recherchen ergaben, dass in Objekten mit Mietflächen über 1000 Quadratmeter die Mieten teilweise noch weit unter den in der Mietübersicht angegebenen 4,50 Euro pro Quadratmeter liegen.“

Im Schnitt sind die Mieten gerade mal halb so hoch wie direkt nebenan in der Fußgängerzone am Wiesdorfer Platz. Damit die Luminaden nicht weiter abrutschen, brauche die Passage „mittelfristig ein gutes Nutzungskonzept“. Das aber – und das ist eine Parallele zur City C – dürfte sich bei 137 Wohnungseigentümern und rund 50 Eigentümern von Gewerbeeinheiten „äußerst schwierig gestalten“, so die Gutachterin.

Eine Sonderrücklage ist fällig

Zudem muss die Brandmeldeanlage erneuert werden. Das wird um die 300.000 Euro kosten. So viel ist nicht in der Rücklage für Instandhaltungen. Das Geld muss also von den Eigentümern zusätzlich aufgebracht werden. Auch so etwas macht eine Immobilie nicht eben attraktiver.

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Thomas Käding

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Entsprechend niedrig sind dann auch die Werte, die nächsten Mittwoch und am 2. Mai bei den Zwangsversteigerungen aufgerufen werden: Das reichlich 300 Quadratmeter große Ladenlokal, in dem früher die „Schatzkiste“ residierte, wird einschließlich eines 40 Quadratmeter großen Kellers, der allerdings nicht vom Laden aus zugänglich ist, auf 135.000 Euro taxiert. Allein der Bodenwert in der City liegt bei 126.000 Euro.

Ein weiterer, ebenfalls leerstehender Laden ist unwesentlich kleiner und wird von Knäuper gar nur auf 80.000 Euro taxiert.

Eine dritte Einheit kann in Wahrheit gar nicht als solche bezeichnet werden. Dieser Fall zeigt, wie verworren die Eigentumsverhältnisse in den Luminaden sind: Die rund 320 Quadratmeter, für die sich am 2. Mai ein Käufer finden soll, verteilen sich auf vier Teilstücke in Keller, Erdgeschoss und auf der ersten Etage.

Ein Ladenlokal, mehrere Eigentümer

Im Erdgeschoss und oben hat die AMBV Mitte der Neunziger Jahre neue Läden um die Kerne herumgebaut. Mit dem Ergebnis, dass nur Teile der Einheit vermietet sind. Unter anderem gehören 38 Quadratmeter dazu, in dem die Besitzer des italienischen Feinkostladens „Da Moscarino“ ihr Büro untergebracht haben. Der eigentliche Laden ist von der AMBV. Der größte Teil jedoch, 188 Quadratmeter, sind Keller, der nur zum Teil vermietet ist. In diesem Fall kommt die Gutachterin auf einen Wert von 155 000 Euro.

Wie man den Luminaden unter so komplizierten Verhältnissen eine neue Struktur verpassen könnte, weiß Bast nicht. Erst recht nicht, weil das Konglomerat aus Wohnung- und Ladenbesitzern Entscheidungen extrem erschwert. Nicht umsonst haben Rainer Häusler und Gert Geiger dies einst als das Hauptproblem der City C erkannt und jahrelang an einer neuen Teilungserklärung gearbeitet. Mehr Parallelen zwischen City C und City A will Bast lieber nicht ziehen.