Wer sich im Rhein-Sieg-Kreis den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, steht vor einer immer größer werdenden Herausforderung: Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, das Angebot auf dem Markt ist rar. Eine Alternative für Suchende könnten Immobilien aus Zwangsversteigerungen sein. Vor dem Gang zum Amtsgericht sollten potenzielle Bieter aber einige wichtige Dinge beachten.

Zunächst gilt: Wer hofft, bei einer solchen Auktion ein Schnäppchen machen zu können, wird in den allermeisten Fällen eine Enttäuschung erleben. „Die Preise sind in den letzten Jahren explodiert“, sagt Bernd Rotscheroth, der als Rechtspfleger am Amtsgericht Siegburg für die Zwangsversteigerungen zuständig ist. Der Zuschlag, so Rotscheroth, erfolge im Regelfall oberhalb des von einem Gutachter taxierten Verkehrswertes. „Viele Objekte erzielen derzeit einen Verkaufspreis der bei rund 130 bis 170 Prozent des Verkehrswertes liegt“, sagt der 57-Jährige. 2010 habe der Verkaufswert meist bei 80 Prozent gelegen. Chance auf ein Schnäppchen? „Nahezu ausgeschlossen.“

Zahl der Zwangsversteigerungen ist deutlich gesunken

Bei Zwangsversteigerungen handelt es sich oftmals um Objekte, deren Eigentümer in finanzielle Notlagen geraten sind und ihre Raten für Haus und Grundstück nicht mehr aufbringen können. Um an ihr ausstehendes Geld zu kommen, leitet die Gläubigerbank dann ein Verfahren zur Zwangsversteigerung ein und die Immobilie kommt unter den Hammer.

Der Rechtspfleger beobachtet, dass die Zahl der Zwangsversteigerungen in den vergangenen 15 Jahren deutlich gesunken ist. Waren es am Amtsgericht Siegburg im Jahr 2007 noch mehr als 400, sind es aktuell nur noch rund 50 pro Jahr.

Rotscheroth begründet dies mit den Niedrigzinsen, die die Last von Krediten für Schuldner niedrig halten. Die Menschen sind also in der Lage, ihre Kredite länger zu bedienen. „In Zeiten von steigenden Zinsen rechnen wir aber damit, dass sich die Zahl der Zwangsversteigerungen wieder deutlich erhöhen wird.“ Noch, so der 57-Jährige seien die Auswirkungen von steigenden Zinsen, Pandemie und Krieg allerdings nicht zu spüren.

Rhein-Sieg-Kreis: Zahl der Bieter steigt deutlich an

Gestiegen ist indes die Zahl der Bieter, die an den Zwangsversteigerungen teilnehmen: „Abhängig von Lage und Objekt kommen bis zu 60 Interessenten.“ Ebenfalls erhöht habe sich die Anzahl professioneller Bieter, die teils lange Wege auf sich nähmen.

Wer vorhat, mitzubieten, sollte sich gut auf den Termin vorbereiten: „Ich rate Interessenten dringend dazu, sich erst einmal eine Versteigerung anzuschauen, damit sie wissen, wie das Prozedere abläuft“, sagt Bernd Rotscheroth.

Außerdem sei es wichtig, sich im Vorfeld der Zwangsversteigerung genau mit dem Gutachten zu dem jeweiligen Objekt auseinanderzusetzen, das spätestens sechs Wochen vor dem eigentlichen Termin auf der Internetseite des Amtsgerichts veröffentlicht werde.

Die Krux bei den Immobilienversteigerungen ist allerdings, dass die Bieter nur das Gutachten haben und dieses oftmals ohne Hausbegehung erstellt wird, wenn die bisherigen Eigentümer den Zutritt verweigern. „In diesem Fall kaufen Sie die Katze im Sack“, mahnt der Rechtspfleger. Auch wenn nach dem Kauf Mängel auftreten, die so nicht im Gutachten auftauchten, hätten die Käufer keinerlei Ansprüche, die sie gegenüber dem Gericht geltend machen könnten.

Zwangsversteigerung: Kaufpreis wird nach sechs bis acht Wochen fällig

Wer dennoch plant, sein Glück bei einer Zwangsversteigerung zu versuchen, kann sich das Prozedere bisweilen wie bei einem Pokerspiel vorstellen: Das Gericht legt zunächst das Mindestgebot fest, das deutlich unter dem Verkehrswert liegt.

Dann sind die Teilnehmer der Zwangsversteigerung am Zug. Allerdings dürfe für Gebote, die unterhalb von 50 Prozent des Verkehrswertes lägen, kein Zuschlag erteilt werden, erklärt der Rechtspfleger. Bleibt das Höchstgebot unter 70 Prozent, kann der Gläubiger den Verkauf ablehnen. „Das passiert in Zeiten von explodierenden Preisen für die Objekte aber in der Regel nicht.“

Der Kaufpreis wird innerhalb von sechs bis acht Wochen nach dem Zuschlag fällig. Zur Finanzierung der Immobilie sollten Interessenten also rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin bei ihrer Bank abklären, wie groß der finanzielle Rahmen sei. Denn: Das Gebot ist bindend. Mit der Verkündung des Zuschlages werden Bieter zu Eigentümern – mit allen Rechten und Pflichten.

1. Eine ständig aktualisierte Liste mit Gutachten finden Sie hier.