Bürogebäude verlieren in der Immobilienkrise auch durch den Homeoffice-Trend an Wert - mit Folgen für die Banken. Auf dem Kölner Markt gibt es aber eine Besonderheit.
BüroimmobilienDie Preise sinken im Rekordtempo
Von Corinna Schulz
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Büroimmobilien werden auch wegen Homeoffice weniger nachgefragt.
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In der Immobilienkrise geraten Gewerbeobjekte immer stärker unter Druck - an vorderster Stelle Büros, die unter dem Trend zum Homeoffice leiden und zunehmend die Bilanzen von Banken belasten. Die Turbulenzen treiben Politik und Aufsichtsbehörden um. Die Preise für Gewerbeimmobilien fielen dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) zufolge im vierten Quartal 2023 um gut zwölf Prozent zum Vorjahreszeitraum beziehungsweise 4,9 Prozent zum Vorquartal - getrieben vom Verfall bei Büroobjekten.
Größter je gemessener Preisrückgang
Der Verband, der die wichtigsten Immobilienfinanzierer in Deutschland vertritt, sprach vom größten je gemessenen Preisrückgang bei Gewerbeimmobilien. Zum Vergleich: Wohnimmobilien verbilligten sich lediglich um 6,1 Prozent binnen Jahresfrist bzw. 1,6 Prozent zum Vorquartal. „Aufgrund der Unsicherheit über die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland und der nach wie vor unklaren Auswirkungen des Homeoffice-Trends auf die benötigte Bürofläche bleibt die Nachfrage nach Büros verhalten, was die Preise weiter drückt“, sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Markt für Büros eingebrochen
Auch bei Einzelhandelsimmobilien fielen laut VDP zuletzt die Preise stark, wenn auch nicht ganz so stark wie bei Büros. Das Ausmaß der Krise zeigen Daten des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL). Demnach ist das Transaktionsvolumen mit Büroimmobilien in Deutschland 2023 um 76 Prozent auf rund 5,2 Milliarden Euro eingebrochen.
Auch der Kölner Markt für Büroimmobilien erlebt einen deutlichen Dämpfer. Der Flächenumsatz im vergangenen Jahr war der niedrigste der vergangenen 19 Jahre, schreiben die Experten der Kölner Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH in ihrem aktuellen Marktbericht. Wachstums-, Erweiterungs- und Umzugspläne wurden auf Eis gelegt. Und Flächennachfrage und -umsatz haben sich auch in den ersten Wochen des neuen Jahres noch nicht erholt. Allerdings: Trotz sinkender Nachfrage und wachsender Leerstandsquote ist das Mietniveau bei Kölner Büroimmobilien insgesamt gestiegen.
Andreas Reul, der bei der Greif & Contzen den Bereich Büroimmobilien leitet, erklärt das Phänomen wie folgt: „Die Schere ist weiter auseinander gegangen.“ Der scheinbare Widerspruch gründet auf einer zunehmenden Zweiteilung des Büroimmobilienmarktes.
Auf der einen Seite die älteren Bestandsobjekte, auf der anderen Seite Neubauten. „Bei älteren Bürogebäuden, die bereits ein wenig in die Jahre gekommen sind und bislang noch nicht modernisiert wurden, sind Mietpreissteigerungen angesichts wachsender Leerstände bei den Nutzern, die ihrerseits tendenziell anspruchsvoller werden, schwer durchzusetzen“, sagt Reul.
Anders bei Neubauten und modernisierten Gebäuden: Hier ist es Vermietern gelungen, gestiegene Bau- und Unterhaltskosten, gute Lagen und moderne Ausstattung in Mietsteigerungen weiterzugeben. Während die Spitzenmiete im vergangenen Jahr von 28,50 Euro pro Quadratmeter auf 33,00 Euro pro Quadratmeter stieg, stagnierte die Durchschnittsmiete über alle Büroformen und -bauten hinweg bei 16,70 Euro pro Quadratmeter. In der Gesamtbetrachtung ergab sich nur noch ein kleines Plus.
Insgesamt sorgt aber der Trend zum Homeoffice weltweit dafür, dass weniger Büroflächen gebraucht werden. Und so steht der Markt für diese Immobilien in vielen Ländern unter Druck. Besonders betroffen sind die USA, wo die Folgen der Bürokrise mehrere kleinere Banken belasten. Erst vor rund einem Jahr hatte der US-Immobilienmarkt eine Bankenkrise ausgelöst, als mehrere Regionalbanken wegen rasant gestiegener Zinsen zusammenbrachen. Entsprechend hellhörig sind Investoren und Aufseher bei den neuerlichen Schieflagen.
EZB hat Banken im Visier
Die Europäische Zentralbank (EZB) droht Banken mit problematischen Gewerbeimmobilien-Krediten laut Insidern mit höheren Kapitalanforderungen. Dies gelte für den Fall, dass Institute die Risiken in diesem Geschäft nicht ausreichend im Griff hätten, berichtete jüngst die Nachrichtenagentur Bloomberg unter Berufung auf Finanzkreise. Unter den Banken in der EU sind die Institute aus Deutschland und Frankreich besonders stark bei Gewerbeimmobilien engagiert, wie aus Daten der Europäischen Bankenaufsicht (EBA) hervorgeht.
Die Probleme bei Gewerbeimmobilien erfassen inzwischen auch deutsche Banken. Im Zentrum steht die Deutsche Pfandbriefbank, die viele Kredite für Bürogebäude und Einkaufszentren in den USA vergeben hat. Das Geldhaus aus Garching bei München musste im vierten Quartal ihre Risikovorsorge gegen Krisen anheben und versuchte jüngst mit einer Stellungnahme zu ihrer Liquiditätsausstattung, Investoren zu beruhigen. Das Institut, dessen Aktie in der vergangenen Woche abgestürzt ist, spricht von der „größten Immobilienkrise seit der Finanzkrise“.
Trendwende nicht in Sicht
Auf dem amerikanischen Markt für Gewerbeimmobilien ist auch die Deutsche Bank vergleichsweise stark engagiert. Sie hat Kredite für rund 17 Milliarden Euro für US-Gewerbeimmobilien vergeben, sieben Milliarden davon für Büros. Das Geldhaus werde Ausfälle bei Krediten für US-Gewerbeimmobilien verkraften, hatte Finanzvorstand James von Moltke kürzlich gesagt. Sie dürften aber im ersten und wahrscheinlich zweiten Quartal höher sein, als die Deutsche Bank sich das wünsche.
Ein Ende der Immobilienkrise ist laut Verband der Pfandbriefbanken nicht in Sicht. Hauptgeschäftsführer Tolckmitt: „Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben.“ (mit dpa)