„Wenn Sie Pech haben, ist das Geld weg“Das sind die größten Fehler beim Hausbau
Ein Einfamilienhaus nach dem Richtfest. (Symbolbild)
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- Wegen Niedrigzinsen wird derzeit in Köln und Region so viel gebaut wie noch nie.
- Markus Möller ist Architekt aus Köln und Sachverständiger beim Thema Hausbau.
- Im Interview erklärt er, wie private Bauherren hohe Kosten und Fehler vermeiden und ihre eigenen Wünsche beim Hausbau realisieren können.
Köln – Laut Institut für Bauforschung weist etwa die Hälfte der Neubauten Mängel auf. Die Schadenssumme ist schnell fünfstellig. Ist der finanzielle Ruin beim Eigenheim also vorprogrammiert?
Nein, soweit würde ich nicht gehen. Als Baumangel gilt auch schon ein Schönheitsfleck. Zum Beispiel, wenn die Folie auf der Kunststofftür verkratzt ist. Stellen Sie aber zum Beispiel Feuchtigkeit im Keller oder eine undichte Dusche fest, ist das schnell ein Riesenproblem, das mehrere Zehntausend Euro kosten kann. Das verhindert man, indem man sich genau anguckt, was die Handwerker da eigentlich machen.
Also einfach möglichst oft auf der Baustelle auftauchen?
Genau. Gucken Sie den Handwerkern auf die Finger. Melden Sie sich regelmäßig bei der Bauleitung, gehen Sie auf die Baustelle, unterhalten Sie sich mit den Handwerkern und Arbeitern. Da ergeben sich oft sehr wertvolle Gespräche. Natürlich ohne den Bauablauf zu stören oder sich zu gefährden. Machen Sie Fotos, wenn sie das Gefühl haben, es wurde irgendwo unsauber gearbeitet.
Es bauen ja auch Menschen Häuser, die überhaupt keinen Sachverstand haben. Was können sie machen?
Dann beauftragt man am besten einen Sachverständigen. 90 Prozent der Einfamilienhäuser werden ohne Architekten gebaut – nur mit einem Generalunternehmer. Da gehen manchmal schon bei der Vertragsunterzeichnung die Probleme los.
Inwiefern?
Die Bauherren werden mit einer Baubeschreibung geködert, die absolut nicht auskömmlich ist. Bei einem Angebot für 300.000 Euro kommen sie mit den ganzen Extrakosten oft am Ende bei 400.000 Euro aus. Das sind über 30 Prozent Mehrausgaben! Das läppert sich erst zusammen, wenn schon unterschrieben ist. Oft werden erst bei der „Werkplanungsbesprechung“ alle Extras ausgesucht, die vorher in der Bauplanung fehlen. Dann haben die Bauherren schon unterschrieben und keine Wahl mehr, als Wünsche sehr teuer zu bezahlen. Eklatant ist der Unterschied oft bei der Elektroausstattung.
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Wie lässt sich das vermeiden?
Vorher mit einem Sachverständigen den Bauplan durchgehen. Alles aussuchen, was man im Haus haben möchte, und direkt mit in den Vertrag schreiben. Billiger als vor der Unterschrift gibt es die Leistung nicht mehr, sag ich immer. Gehen Sie in die Baumärkte und suchen Sie sich Ihre Klobrille aus. Dann gehen Sie zu ihrem Bauunternehmer und sagen: Das soll alles mit in die Baubeschreibung – vorher unterschreib ich nicht!
Woran erkenne ich denn, ob mein Generalunternehmer überhaupt seriös ist?
Den Bauunternehmer nach zufriedenen Kunden fragen, die man mal anrufen darf. Seriöse Firmen geben ein paar Namen weiter. Positiv Detektiv spielen – mehr Chancen haben Sie nicht.
Und wie gehe ich sicher, dass meine Wünsche berücksichtigt werden?
Empfehlenswert ist es, sich alles schriftlich – zum Beispiel per E-Mail – bestätigen zu lassen. Nichts mündlich vereinbaren, da gibt es immer Diskussionen. Sie dürfen als Bauherr aber auch nicht erwarten, dass ein Unternehmen alles für Sie macht. Bauleiter managen mindestens zehn, oft bis zu 30, Bauvorhaben parallel. Sie können nicht jedes kleine Problemchen für Sie lösen. Wir beobachten, dass die Kommunikation zwischen Bauleiter und ausführenden Firmen wegen Überlastung oft schlecht läuft. Dann häufen sich die kleinen Fehler. Zum Beispiel: Die Bauherren schicken dem Bauleiter den Plan für ihre Küche. Der gibt den Plan aber nicht an den Elektriker weiter. Da empfehlen wir: Werden Sie selbst aktiv! Hängen Sie den Küchenplan in einer Folie im Bau auf. Damit füllen Sie den Informationsstau und der Elektriker weiß direkt, wo die Steckdosen hinmüssen.
Wie kontrolliere ich den Fortschritt?
Machen Sie mit einem Sachverständigen regelmäßig baubegleitende Qualitätskontrollen: die erste bei der Gründung, die nächste in der Phase „Zu und dicht“ – Wände, Fenster, Dach ist fertig –, dann vor dem Innenputz, nochmal bevor Estrich und Fußbodenheizung verlegt wird. Wichtig ist auch die Dämmung unter dem Dach – unbedingt kontrollieren. Und ganz wichtig: Die Begleitung durch einen Sachverständigen bei der Begehung vor der Übergabe. Dann wird alles aufgeschrieben, was noch zu erledigen ist. Das sollten Sie mindestens acht bis vier Wochen vor der Übergabe machen. Da hat der Bauunternehmer Zeit, zum Beispiel eine verkratzte Fensterscheibe auszuwechseln. Alles, was noch fehlt, wird genau bei der Übergabe protokolliert.
Und wenn ich die verkratzte Scheibe erst nach der Übergabe entdecke?
Nach der Übergabe gilt dann die Beweisumkehr: Dann müssen Sie dem Unternehmer nachweisen, dass er etwas falsch gemacht hat. Deshalb sollte man schon im Bauplan eine Feinreinigung festschreiben. Die überlassen Bauleiter sonst gerne dem Bauherrn.
Das klingt alles sehr zeitintensiv.
Ja, dass man einfach unterschreibt und zwei Jahre später einzieht, ist ein verbreiteter Trugschluss. Das Problem ist: Alle wollen raus aus ihren überteuerten Mietwohnungen und bauen. Aber wenn beide Ehepartner berufstätig sind, Kinder da sind – wer hat denn da Zeit, sich um den Hausbau zu kümmern? Wir hatten auch schon einige Scheidungsfälle kurz nach der Bauphase. (lacht)
Ihre Lösung, damit es nicht so weit kommt?
Engagieren Sie einen Architekten. Wir sind teurer, aber wir verkaufen uns auch ganz. Einen Architekten können Sie (eigentlich) immer anrufen, er fährt mit Ihnen zur Baustelle und kümmert sich um alles.
Welche Nachteile habe ich von Schwarzarbeitern? Abgesehen davon, dass es illegal ist, sie zu beschäftigen.
Meine Erfahrung zeigt: Schwarzarbeit lohnt sich nicht. Das kostet mittlerweile richtig viel Geld. Außerdem haben Sie überhaupt keine Handhabung für Mängelbeseitigung. Viele, die schwarzarbeiten, wollen ihr Geld schon haben, bevor sie die besprochene Leistung erbringen. Und wenn Sie Pech haben, ist das Geld weg und die Person taucht gar nicht auf.
Hinweis der Redaktion: Bei diesem Text handelt es sich um ein Archivstück aus dem Jahr 2019.