Bauherren und Käufer haben es nicht leicht. Schließlich ist schon die Finanzierung einer Immobilie eine große Aufgabe: Konditionen müssen verglichen, komplizierte Finanzierungspläne aufgestellt und Tilgungsraten berechnet werden. Ist das alles geschafft und der Einzug in die eigenen vier Wände endlich erledigt, wollen viele zunächst einmal nur eines: Ruhe.
Das Problem: An einer Immobilie gibt es eigentlich immer etwas zu tun. Und dabei geht es nicht nur um neue Tapeten im Wohnzimmer. „Gerade bei älteren Objekten sind die Folgekosten oft schwer einzuschätzen“, erklärt Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf. „Typisch sind hier Heizung, Dach und Fenster“, zählt die Verbraucherschützerin einige Schwachstellen auf. Käufer von neuen Häusern können sich ebenfalls nicht einfach zurücklehnen, auch hier muss mit Modernisierungs- oder Sanierungsinvestitionen gerechnet werden.
Thema wird von Kreditberatern vernachlässigt
„Viele Käufer vergessen, dass irgendwann auch mal teure Reparaturen fällig werden können“, erklärt auch Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main. „Wenn die Finanzierung keinen Spielraum mehr bietet, bringt einen das schnell in Schwierigkeiten.“ Genauso wie Besitzer von Eigentumswohnungen sollten auch Hauseigentümer finanzielle Rücklagen bilden. Das ist vor allem deshalb wichtig, weil beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie in der Regel die gesamten Ersparnisse eingesetzt werden.
Deshalb wird über die Rücklagen am besten so früh wie möglich nachgedacht. „Eigentlich sollte das schon bei der Aufstellung der Finanzierung berücksichtigt werden“, erklärt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin. „Allerdings wird das Thema bei den Gesprächen mit den Kreditberatern oft vernachlässigt.“ Und das kann ein Problem sein - besonders, wenn angesichts der niedrigen Zinsen ein teures Objekt gekauft wurde oder die monatlichen Raten an die Bank ohnehin schon an die Grenzen der eigenen finanziellen Möglichkeiten stoßen.
Wie hoch sollten die Rücklagen in etwa sein?
Eine pauschale Antwort darauf gibt es nicht. Denn das hängt auch vom Objekt selbst ab. „Bei Neubauten haben Sie sicher die ersten 10 bis 15 Jahre Ihre Ruhe“, sagt Jörg Sahr. Bei Altbauten sieht das schon anders aus, denn hier können auch schon früher Reparaturen fällig werden.
Als Richtwert empfehlen die Experten, etwa einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche jeden Monat beiseitezulegen. Wer zum Beispiel 150 Euro monatlich anspart, hat nach zehn Jahren insgesamt 18.000 Euro - wohlgemerkt ohne Zinsen. „Das ist kein Vermögen“, sagt Max Herbst. „Aber es hilft Ihnen bei größeren Modernisierungen.“
Drei bis fünf Monatsnettoeinkommen als Notgroschen
Annabel Oelmann empfiehlt grundsätzlich, drei bis fünf Monatsnettoeinkommen als Notgroschen auf der hohen Kante zu haben. „Damit lässt sich dann auch mal ein defekter Warmwasserboiler bezahlen“, erklärt die Verbraucherschützerin. „Für Heizung, Dach oder Fenster reicht dies aber sicherlich nicht.“
Wie sollten die Rücklagen gebildet werden?
In Betracht kommen mehrere Möglichkeiten, zum Beispiel Bausparen oder Sparen auf einem Tagesgeldkonto. „Es gibt bei beiden Varianten Vor- und Nachteile“, erklärt Zinsexperte Herbst. Der Vorteil des Bausparens zum Beispiel liegt darin, dass Kunden nach der Zuteilung für ein mögliches Bauspardarlehen mit einem vorher schon feststehenden Darlehenszins kalkulieren können. Allerdings sind Bausparverträge wenig flexibel. „Das lohnt sich vor allem für Maßnahmen, die Sie schon lange im Voraus planen können“, erklärt Herbst. „Also, wenn Sie zum Beispiel wissen, in sieben Jahren wollen Sie Ihr Badezimmer komplett modernisieren.“
Wird aber zum Beispiel unerwartet das Dach undicht, sind Rücklagen auf einem flexiblen Zinskonto besser. „Dabei kommt es aber auf die aktuelle Höhe des Zinses an“, erklärt Verbraucherschützerin Oelmann. Mehr als 1,40 Prozent Zinsen sind auf Tagesgeldkonten laut FMH derzeit nicht drin.
Bei einer Sparrate von monatlich 150 Euro ergibt das nach zehn Jahren immerhin einen Zinsertrag von etwa 1320 Euro. Das heißt, dem Sparer stehen am Ende insgesamt rund 19.320 Euro zur Verfügung.Allerdings gibt es eine weitere Möglichkeit: „Manche Banken bieten bei Immobilienfinanzierungen an, geleistete Sondertilgungen bei Bedarf wieder auszahlen zu lassen“, erklärt Jörg Sahr. Muss also unerwartet ein neuer Heizungskessel gekauft werden, kommen Kreditnehmer so im Zweifel auch schnell an Geld.
Eine weitere Möglichkeit ist natürlich ein neuer Kredit. Doch das sollte eher die letzte Wahl sein, finden die Experten. „Ein Dach, durch das es regnet, wird man nicht lange undicht lassen können“, sagt Oelmann. „Aber man sollte bedenken, dass bei Konsumentenkrediten vergleichsweise höhere Zinsen als bei Immobilienkrediten fällig werden.“ So müssen Kunden laut FMH derzeit für bonitätsunabhängige Darlehen zwischen 7,95 Prozent und 4,44 Prozent Zinsen zahlen. Wer hier also auf Rücklagen zurückgreifen kann, lebt billiger.
