Köln – Die Entscheidung zum Kauf einer Immobilie steht fest. Doch nun stellt sich die Frage danach, ob es sich mehr lohnt, eine moderne Neubauwohnung ins Auge zu fassen, oder ob sich der Kauf einer bestehenden Altbauwohnung rechnet.

Dafür findet sich in Deutschland allerdings keine flächendeckende Antwort, denn regionale Preisunterschiede und Gegebenheiten nehmen erheblichen Einfluss auf den Kaufpreis.

Diese Unterschiede untersucht eine Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI), die im „Postbank Wohnatlas 2022“ erschienen ist. Einbezogen wurden Eigentumswohnungen im Bestand und Neubauobjekte, die zwischen 2019 und 2021 fertiggestellt wurden. Die erhobenen Daten beziehen sich auf die Preise für eine Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern.

Neubau viel teurer in Großstädten

Den Autoren der Studie zu Folge liegen die Preisunterschiede beim Kauf einer Neubauimmobilie im Vergleich zu einem Altbau in jeder vierten Region Deutschlands im Durchschnitt unter 75.000 Euro, während sie in den größten deutschen Städten samt ihrem Umland deutlich stärker ausfallen.

Hamburg ist die einzig Stadt untern den „Big Seven“, bei der die Differenz unter 100.000 Euro liegt. In Stuttgart beträgt sie dagegen schon mehr als 200.000 Euro, in Köln etwa 120.000 Euro. Dazwischen finden sich Frankfurt (152.451 Euro), Düsseldorf (139.000 Euro), Berlin (131.032 Euro) und München (111.609 Euro).

Diese Differenzen beziehen sich auf Immobilien im mittleren Preissegment. Im oberen Preissegment fallen die Unterschiede zwischen Neu- und Bestandsbauten in München (242.827 Euro), Frankfurt (233.037 Euro) und Stuttgart (241.966 Euro) deutlich höher aus, während in Köln (105.139) der Preisaufschlag sogar geringer als im mittleren Segment ausfällt.

Neubau bedeutet meist einen Aufpreis

Den bundesweiten Mittelwert des Preisaufschlags für eine 70 Quadratmeter große Neubau-Wohnung gegenüber einer Immobilie aus dem Bestand gibt die Studie bei 93.694 Euro an. Neben den „Big Seven“ sind auch in der Metropolregion Rheinland, im Großraum München und in Sachsen Neubauten deutlich teurer als Bestandswohnungen.

Im Süden weisen weitere Städte und Landkreise große Preisdifferenzen von mindestens 225.000 Euro im oberen Preissegment auf. So sind in den Top 10 auch die Landkreise Bad Tölz-Wolfratshausen (Oberbayern) und Miesbach (Oberbayern) sowie die Stadt Kempten (Allgäu) zu finden.

Wo Neu- und Altbau ähnlich viel kosten

In vielen ländlichen Gebieten hingegen sind die Preisdifferenzen verhältnismäßig gering, so dass die Wahl zwischen Neubau oder Bestandsimmobilie nicht nur vom Kaufpreis abhängig gemacht werden kann. Kleinere Preisaufschläge bei Neubauten können zudem durch einige Vorteile ausgeglichen werden.

„Höhere Energieeffizienz und neue Heizanlagen sparen bei den laufenden Kosten bares Geld. Renovierungsmaßnahmen bleiben den Käuferinnen und Käufern in den ersten Jahren zumeist erspart. Dazu kommen Annehmlichkeiten wie moderne Bäder und Küchen“, sagt Eva Grunwald, Leiterin des Immobiliengeschäfts der Postbank. Da Verzögerungen oder Abweichungen von der Planung bei Neubauten sehr wahrscheinlich sind, empfiehlt Grunwald Kaufinteressenten, sich nicht sofort auf ein Neubauvorhaben festzulegen.

Besonders in beliebten und weitestgehend bebauten Regionen bleibt für Interessenten oft nur die Option zum Kauf und der damit verbundenen Pflege eines Altbaus. Das gilt vor allem für Ferienregionen an der Nord- und Ostsee, aber auch für Städte mit historischen Altstädten. In Nordfriesland zum Beispiel kosten Bestandswohnungen durchschnittlich mehr als 230.000 Euro mehr als Neubauten, da die begehrten Lagen längst bebaut sind.

Bestandsimmobilien bieten allerdings den Vorteil, dass die Wohnung ausreichend besichtigt werden kann. Dazu rät Grunwald: „Wichtig ist gerade hier ein Blick auf alle Details – auch diejenigen, die nicht sofort sichtbar sind. Bausubstanz, Elektroinstallationen und Sanierungsbedarf können Profis besser beurteilen. Käuferinnen und Käufer sollten Sachverständige oder Gutachter hinzuziehen, um Mängel mit einpreisen zu können.“