Minizinsen, Angst um die Altersvorsorge und unsichere Kapitalmärkte treiben Anleger auf den Immobilienmarkt. Nicht wenige möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen, um die Immobilie anschließend zu vermieten. Allerdings kann es Eigentümer teuer zu stehen kommen, wenn sie bei der Baufinanzierung oder bei der Wahl ihrer Wohnung daneben liegen.
Mit diesen zehn Tipps erleben Sie keine Bruchlandung beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung:
1. Eigenkapital nutzen
„Beim Kauf einer Immobilie sollte man möglichst wenig Eigenkapital einbringen.“ Diese vorherrschende Meinung ist im aktuellen Zinstief nur bedingt richtig. Das Ersparte anzulegen lohnt sich wegen der geringen Zinsen derzeit ohnehin kaum, daher kann durchaus ein Batzen in die Baufinanzierung fließen. Damit ist das Sparguthaben sinnvoll angelegt, denn die Bank honoriert ein hohes Eigenkapital mit attraktiveren Bauzinsen. Und auch die Mietrenditen bewegen sich meist über den aktuellen Sparzinsen.
2. Reserven einkalkulieren
Beim Kauf einer Immobilie bleibt es selten bei einer einmaligen Zahlung. Vielmehr sollten Eigentümer auf dem Schirm haben, dass Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen anfallen können. Experten raten, rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwands als Geldreserve vorzuhalten. Planen Sie also konservativ. „Die Finanzierung einer Mietimmobilie sollte so aufgebaut sein, dass der Käufer selbst einen Mietausfall von bis zu zwölf Monaten mühelos verkraften kann“, betont Michiel Goris vom Baufinanzierer Interhyp.
Der Kaufpreis ist normalerweise innerhalb von zwei bis drei Wochen nach Vertragsabschluss zu bezahlen. In diesem Zeitraum wird Ihnen der Notar mitteilen, was Sie zu zahlen haben und was zu tun ist. Eine etwaige Makler-Provision ist sofort nach Vertragsabschluss gegen Rechnungsstellung zu bezahlen. Alle anderen Kosten sind nach Rechnungserhalt zu begleichen, meistens etwa zwei bis vier Wochen nach Vertragsabschluss.
3. Nicht hetzen lassen
Egal, wie knapp das Angebot bzw. wie rege die Nachfrage ist: Beim Wohnungskauf gilt es, die Ruhe zu bewahren. Zunächst sollten drei Punkte erfüllt sein: Das Objekt, die Lage und die Baufinanzierung müssen überzeugen. Den hohen Preisen in den Großstädten zum Trotz, sind hier die Mietrenditen weiter am attraktivsten. Vorsicht heißt es aber beim Immobilienerwerb in Uni-Städten: Studentenapartments sind trotz hoher Renditeversprechen eine vergleichsweise teure Immobilienanlage.
Zu diesem Ergebnis kommt die Stiftung Warentest in der Zeitschrift „Finanztest“ (Heft 7/2014). Makler werben zwar häufig mit bis zu 5 Prozent Rendite. Doch bei einer seriösen Kalkulation liegt die anfängliche Nettomietrendite meist nur bei rund 3 Prozent. Zudem geht der Anleger zahlreiche Risiken ein.
Die Tester holten dazu in mehreren Städten Angebote für Studentenwohnungen ein. In Berlin und Heidelberg mussten Anleger 4500 bis 5000 Euro pro Quadratmeter zahlen, am Stadtrand von München sogar 6000 Euro. Zu mieten sind die Wohnungen für 16 bis über 20 Euro pro Quadratmeter.
Ein Problem: Bei den in Aussicht gestellten Renditen sind nicht alle Kosten enthalten. Steuern und Gebühren müssen Anleger hier genauso berücksichtigen wie laufende Kosten für Hausverwaltung und Instandhaltung. Unter dem Strich bleibt den Berechnungen zufolge nur 2,8 bis 3,3 Prozent Nettomietrendite übrig. Investieren sollten Anleger daher nur, wenn sie ausreichend Eigenkapital mitbringen. Die „Finanztest“-Experten empfehlen mindestens 50 Prozent.
4. Den Markt kennen
Wie hoch sind die Mieten? Liegt das Viertel im Trend? „All diese Fragen müssen Käufer beantworten können, um die Vermietbarkeit des Objekts realistisch einschätzen zu können“, fordert der Interhyp-Experte Michiel Goris. Hierbei können Anlageinteressierte den offiziellen Mietspiegel der Stadt, Vermieterverbände oder Anzeigen der lokalen Presse zu Rate ziehen.
Warum Sie vor der eigenen Haustür investieren sollten, lesen Sie auf der nächsten Seite.
5. Vor der Haustür investieren
Wer sich nicht zu den Großinvestoren zählt, sollte eine Wohnung wählen, die nicht allzu weit vom eigenen Wohnort entfernt liegt. Dann ist es nicht nur einfacher, den Markt zu sondieren, sondern man kann auch bei einem Mieterwechsel schnell vor Ort sein.
Vor dem Erwerb sollte die Suche nach einem verlässlichen Anbieter stehen, der über einen tadellosen Ruf verfügt. Lokale Bauträger sind dabei meist eine gute Adresse, denn diese können sich kein schlechtes Image leisten. Als Käufer verschaffen Sie sich einen Eindruck vom Unternehmen, indem Sie Referenzobjekte vor Ort vergleichen. Unter Umständen ergibt sich sogar ein Gespräch mit dem Eigentümer, der aus erster Hand über seine Erfahrungen mit dem Bauträger berichten kann.
6. Nicht nur auf die Rendite schielen
Seien Sie vorsichtig, wenn die Renditeversprechen verführerisch hoch sind. „Werden Renditen von acht Prozent und mehr versprochen, sollten beim Immobilienkäufer die Alarmglocken schrillen“, warnt Michiel Goris von Interhyp. Je höhere Summen winken, desto höher auch die Risiken.
Sämtliche Verträge sollten Kosten und Leistungen transparent im Detail aufschlüsseln. Für Sie - in der Eigenschaft als Bauherr - muss klar hervorgehen, was Sie erwerben und für was Sie wie viel bezahlen. Dabei ist es ratsam, sich Expertenhilfe zu suchen, um so Folgekosten auszuschließen.
Dubiose Anbieter verschleiern überteuerte Provisionen und Kaufnebenkosten gern im Kaufpreis. Notarkosten sowie Grunderwerbsteuer müssen ebenso wie die Maklercourtage eindeutig aufgeschlüsselt sein. Der Kauf vom Bauträger zieht in aller Regel keine Provision nach sich.
7. Mieteinnahmen kontrollieren
Die Mieteinnahmen stehen Ihnen nach der Bezahlung des Kaufpreises zu. Anleger, die den Kauf einer Bestandsimmobilie in Erwägung ziehen, sollten die bisherigen Mietverträge unter die Lupe nehmen, um zu prüfen, ob regelmäßig Miete eingegangen ist. Im Zweifel gilt: Abstand nehmen.
Wegen der historisch niedrigen Kreditzinsen ist in zunehmend mehr Regionen Deutschlands der Kauf einer Immobilie lohnender, als zur Miete zu wohnen. In 27 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte sei der Kauf sich im vergangenen Jahr wirtschaftlich vorteilhafter gewesen, zeigt eine Studie vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW). 2012 sei das erst in 25 Prozent der Gebiete der Fall gewesen, 2009 sogar nur in sieben Prozent der Kreise und Städte. Vor allem in Ostdeutschland rechnet sich demnach der Immobilienkauf mehr als die Nutzung einer Mietwohnung.
Ausnahmslos in jedem ostdeutschen Landkreis sei es attraktiver, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, erklärte das IW. Das gelte auch für einige Regionen in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland. Ein anderes Bild zeige sich derweil im Süden Deutschlands: In Bayern und Teilen Baden-Württembergs sei es nach wirtschaftlichen Erwägungen sinnvoller zu mieten, als zu kaufen. Gleiches gelte für Hamburg. Immerhin in gut der Hälfte der Gebiete konnten die Forscher den Angaben zufolge aber keine eindeutige Präferenz errechnen. In 51 Prozent der Städte und Kreise hielten sich demnach Miet- und Kaufrendite ungefähr die Waage. Dort seien individuelle Faktoren wie die Lage oder der Zuschnitt des Objekts wichtiger.
Eine Berechnung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken im Auftrag der Online-Ausgabe der „Frankfurter Allgemeinen Zeitung“ ergab derweil, dass eine eigene Immobilie derzeit so erschwinglich ist „wie seit Jahren nicht“. Selbst in den Ballungszentren Berlin, München und Hamburg, in denen die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2007 und 2013 um rund ein Drittel gestiegen seien, kämen Immobilienkäufer wegen der niedrigen Zinsen heute um „einige hundert Euro jährlich günstiger davon“ als vor sieben Jahren, berichtete die „FAZ“.
Wichtige Schritte zur geeigneten Baufinanzierung erfahren Sie auf der nächsten Seite.
8. Protokolle der Eigentümerversammlung lesen
Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte man die Protokolle der Eigentümerversammlungen gründlich lesen. Aus diesen Dokumenten wird ersichtlich, welche (Bau-)Maßnahmen geplant sind und welche Kosten auf den Käufer zukommen.
9. Steuervorteile richtig einschätzen
Verkäufer werben oft mit Steuervorteilen. Vermietet man das Objekt, lassen sich zahlreiche Ausgaben absetzen, unter anderem Kaufpreis, Baukosten, Abstandszahlungen, nötige Reparaturen im Altbau und die Herrichtung des Gartens. „Das darf aber niemals kaufentscheidend sein, sondern nur als Nebeneffekt gewertet werden“, empfiehlt Goris. Entscheidender als die Steuerersparnis seien der Kaufpreis und eine vernünftige Finanzierung.
Bei einer selbst genutzten Wohnimmobilie kann eine staatlich geförderte Altersvorsorge in Anspruch genommen werden - der sogenannte „Wohn-Riester“. Er bietet auch die Möglichkeit, bis zu 2100 Euro als Sonderausgaben von der Steuer abzusetzen.
Lässt sich eine Immobilie partout nicht vermieten, können die Kosten für ihren Unterhalt steuerlich geltend gemacht werden. Das gilt aber nicht unbegrenzt, sondern nur wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er sich ernsthaft und nachhaltig um einen Mieter bemüht, zeigt ein Urteil des Bundesfinanzhofs in München (Az.: IX R/14/12).
Bei Schnäppchenofferten gilt: Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste. Anzeigen mit Schlagworten wie „Toppreis“ oder „Superschnäppchen“ sollen dem Immobilienkäufer glaubhaft machen, er müsse schnell handeln. Oftmals hilft schon ein Blick in bekannte Internetportale oder in den Annoncenteil der lokalen Presse, um zu ersehen, wie das Objekt im Vergleich zu anderen dasteht. In welcher Lage befindet es sich? Wie ist es um die hiesige Wohnqualität bestellt und wie sieht es mit der Ausstattung aus?
Unseriöse Anbieter arbeiten gerne mit Druck, um die Kaufabwicklung zu beschleunigen. Als Druckmittel müssen hierfür oft vermeintlich andere Interessenten herhalten, die bereits kurz vor der Entscheidung stünden, ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag zu setzen. Seien Sie besonders kritisch, wenn Sie genötigt werden, gesetzliche Fristen bei der Vertragsunterzeichnung zu umgehen. „Der Vertragsentwurf muss dem Käufer mindestens 14 Tage vor dem Notartermin vorgelegen haben“, erläutert Michael Balek, Chefprojektierer der Münchner Immobilienfirma Euro Grundinvest. Bauträger, die diese Fristen nicht einhalten, seien unseriös.
Den Immobilienkauf direkt über den Bauträger zu finanzieren, ist grundsätzlich keine gute Lösung. Deutlich attraktiver ist indes der Gang zur Bank. Einerseits nimmt die Hausbank das Finanzierungsvorhaben kritisch unter die Lupe. „Dadurch wird vermieden, dass Bauträger mit falschen Angaben zum Einkommen des Käufers eine Finanzierung erschleichen, die sich später als unbezahlbar für den Kreditnehmer erweist“, erläutert Balek. Andererseits hat der harte Wettbewerb am Finanzmarkt sehr günstige Kreditkonditionen zur Folge. So spart ein umfassender Darlehensvergleich häufig Tausende von Euro.
10. Passende Baufinanzierung finden
Mit einer gesicherten Baufinanzierung steigen die Erfolgsaussichten. Aktuell ist es vorteilhaft, sich die moderaten Kreditzinsen möglichst lange festzuschreiben. „Es gibt keine Garantie, dass die Zinsen in zehn Jahren immer noch so niedrig sind“, warnt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund vor überstürzten Käufen. Das Haus sei dann aber oft noch nicht abbezahlt.
Warum ist es so wichtig, über die Zinsen Bescheid zu wissen? Wer eine Immobilie finanziert, bezahlt meist eine feste monatliche Rate, mit der neben den fälligen Zinsen auch ein Teil des Kredits zurückgezahlt wird - die sogenannte Tilgung. Diese wird meist in Prozent der Darlehenssumme angegeben. Was oft nicht beachtet wird: Der Prozentsatz bezieht sich auf die anfängliche Tilgung. Mit jeder Rate sinkt der Teil der Zahlung, der für die Zinsen aufgebracht wird. Und es steigt der Anteil für die Tilgung.
Allerdings wirkt sich dieser Effekt bei niedrigen Zinsen wie zurzeit viel weniger aus als bei höheren Zinsen wie in den vergangenen Jahrzehnten. Die Folge: Schuldner benötigen bei gleicher prozentualer Anfangstilgung wesentlich mehr Zeit, um schuldenfrei zu werden und müssen nach Ablauf der Sollzinsbindung für eine höhere Restschuld einen neuen - unter Umständen höheren - Zinssatz vereinbaren.
„Die Höhe der Tilgung sollte von dem aktuellen Zinsumfeld und der finanziellen Situation abhängig gemacht werden“, empfiehlt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Wer die aktuell niedrigen Zinsen nutzen will, sollte für alle Fälle immer ein finanzielles Polster einplanen.
Wenn der Kredit nur von einem Hauptverdiener bedient wird, was gerade bei jungen Familien vorkommt, ist außerdem eine Absicherung der Finanzierung ratsam. Mit einer Lebensversicherung können im Ernstfall die monatlichen Raten weiter getilgt werden.
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