Eigentumswohnungen waren 2022 deutlich teurer als im Vorjahr. Trotzdem war Kaufen mancherorts günstiger als eine Miete. Wie es in Köln und Region aussieht.
„Wohnatlas“ liefert neue ZahlenLohnt es sich, eine Wohnung zu kaufen, statt zu mieten?
Von Julia Hahn-Klose
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Ein Wohngebiet in Köln: Der Immobilienkauf wurde 2022 im Vergleich zum Vorjahr deutlich teurer.
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Die Kaufmöglichkeiten für eine Eigentumswohnung haben sich in vielen Regionen Deutschlands 2022 im Vergleich zum Vorjahr deutlich verschlechtert. Zu diesem Ergebnis kam das Hamburgische Welt-Wirtschafts-Institut (HWWI) im Auftrag der Postbank für ihre jährliche Studie „Wohnatlas“. Für Köln fiel das Ergebnis der Frage „Kaufen oder Mieten?“ besonders drastisch aus: Der Wohnungskauf belastete einen Kölner Haushalt durchschnittlich 19 Prozent mehr als die Miete.
Die Annuitätenzahlungen einer Eigentumswohnung in Köln betrugen nach Berechnungen der Studie im vergangenen Jahr 40,6 Prozent eines in Köln durchschnittlichen Haushaltseinkommens. Der Anteil der Kaltmiete lag im Beispiel für 70-Quadratmeter-Wohnungen bei durchschnittlich 21,4 Prozent. Der Faustregel folgend, nicht mehr als 30 Prozent des Einkommens für Wohnen auszugeben, war ein Eigentumserwerb für Kölner Durchschnittshaushalte also kaum möglich.
So teuer sind Immobilien und Mieten in Köln und Region
Referenzwerte war jeweils der Durchschnitt der regional verfügbaren Haushaltseinkommen für eine 70-Quadratmeter-Wohnung. Für den Kauf rechnete das HWWI mit einem Eigenkapital von 20 Prozent des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuern und zwei Prozent Notargebühren, zu einem Zinssatz von 4,6 Prozent und einer Anfangstilgung von 2,1 Prozent bei einer Dauer von 25 Jahren und 3 Monaten.
Die Zahlen der HWWI liegen unter den Werten, die andere Studien veröffentlichten. Die Stadt Köln gab für das Jahr 2016 an, dass der Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen im Mittelwert aller Mieterinnen und Mieter bei 33 Prozent lag.
Auch im Umland, so zeigt der „Wohnatlas“, war die monatliche finanzielle Belastung für Mieter deutlich geringer als für Käufer. Im Kreis Euskirchen mussten durchschnittlich fast 20,7 Prozent des Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung gezahlt werden, in Leverkusen 25 Prozent. Dem gegenüber steht die Miete, für die 12,8 Prozent in Euskirchen und 15 des Einkommens in Leverkusen aufgebracht werden mussten. Teurer als in den Landkreisen unmittelbar um Köln war es in Bonn, günstiger erst im Oberbergischen Kreis. Doch auch hier war die Miete günstiger.
In diesen zehn Städten war der Immobilienkauf am teuersten
Deutschlandweit identifizierte das HWWI 144 Landkreise und kreisfreie Städte, in denen durchschnittlich mehr für die Finanzierung einer Eigentumswohnung ausgegeben werden musste als 25 Prozent. Zwar war in 256 Regionen auch mit Ausgaben von weniger als 25 Prozent des Einkommens eine Eigentumswohnung finanzierbar, aber nur jeder zweite Bundesbürger lebt hier.
Die wohl eindrücklichste Information der Studie liegt im Vergleich der Kaufmöglichkeiten von 2022 mit denen des Vorjahres: Damals betrugen die Finanzierungskosten für eine Eigentumswohnung nur in 35 Regionen im Schnitt mehr als 25 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens.
„Die Belastungen für Durchschnittsverdienerinnen und -verdiener sind aufgrund des starken Zinsanstiegs deutlich gewachsen“, sagte Manuel Beermann, bei der Postbank für das Immobiliengeschäft verantwortlich. Der Zinssatz für Kreditaufnahmen sei der Hauptgrund für diese Entwicklung. 2021 lag er bei 1,6 Prozent, 2022 bei 4,6. Parallel stiegen Kaufpreise deutlich stärker als das Einkommen, allerdings weniger stark als in den Jahren davor.
Obwohl Immobilien- und Mietpreise in Köln im Vergleich zum Bundesdurchschnitt sehr hoch sind, lag die Stadt 2022 anteilig zum Einkommen der Bürgerinnen und Bürger gerechnet in beiden Punkten nicht unter den unerschwinglichsten zehn Regionen Deutschlands. Diese Liste führt München mit einem Anteil des Einkommens für eine Kauffinanzierung von 61,5 Prozent an. Auf Platz zehn steht Düsseldorf mit 40,8 Prozent. Besonders teuer ist ein Kauf zudem in Hamburg, in und um Berlin sowie in den Feriengebieten entlang der Ost- und Nordseeküste.
Wo sich in Deutschland Kaufen statt Mieten lohnt
Weniger groß ist der Unterschied beim Anteil der Mieten, die in München 26,4 Prozent eines Durchschnittshaushalts mit 70-Quadratmeter-Wohnung einnimmt. In den Big 7 stagnierte der Anstieg der Mieten, während sich die Zinssätze für den Kauf beschleunigten: Durchschnittskaufende mussten in den größten sieben Städten 14,5 Prozentpunkte ihres Einkommens mehr aufwenden. Im Durchschnitt 48,8 Prozent. Der Anteil, der für Mieten aufgewendet werden musste, sank um 0,3 Punkte auf 22,4 Prozent, so das HWWI.
Zwar werden die Regionen, in denen sich ein Wohnungskauf gegenüber der Miete rechnet, immer weniger, aber auch 2022 lohnte sich in Teilen Deutschlands diese Überlegung noch. Am erschwinglichsten ist der Immobilienkauf in Kreisen im Osten des Landes, vor allem in Thüringen und Sachsen-Anhalt. Im Altenburger Land zum Beispiel kostete es einen Prozentpunkt weniger, eine Wohnung zu finanzieren als zu mieten. Beermann sagte jedoch auch: „Eigentümerinnen und Eigentümer betreiben im Gegensatz zu Mieterinnen und Mieter einen Vermögensaufbau. Das rechtfertigt in der Regel einen Aufpreis.“