Selbst Spitzenverdiener können sich in Köln laut einer Studie kaum noch Wohneigentum leisten. Auch im Umland wird es eng.
ImmobilienkaufWieso sich kaum noch jemand in Köln eine Wohnung leisten kann
Von Eliana Berger
Lesezeit 3 Minuten
Normalverdiener können sich eine Eigentumswohnung in Köln nicht mehr leisten.
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Angesichts der stark gestiegenen Zinsen können sich viele Familien in Nordrhein-Westfalen auch im Umland von Großstädten wie Köln, Bonn und Düsseldorf kaum noch Wohneigentum leisten. Wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) im Auftrag des Verbands der mittelständischen Wohnungswirtschaft BFW vorrechnet, würde die empfohlene finanzielle Belastung einer Familie mit mittlerem Einkommen beim Wohnungskauf derzeit häufig überschritten.
Grundlage der Berechnung ist die Annahme, dass Haushalte nicht mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Finanzierung ihrer Immobilie aufwenden sollten. Im ersten Halbjahr 2018 war es zu diesen Konditionen für Durchschnittsverdiener noch in 90 Prozent der NRW-Gemeinden möglich, geeignetes Wohneigentum zu erwerben. Schon im ersten Halbjahr 2021 waren es nur noch 80 Prozent, 2022 verschlechterte sich diese Quote mit der Zinswende dann massiv: Der Teil der NRW-Gemeinden, in denen Wohneigentum erschwinglich sei, habe sich seitdem auf weniger als die Hälfte reduziert. Gerechnet wird dabei allerdings mit einer 130-Quadratmeter-Musterwohnung – also dem Platzbedarf einer Familie.
Gerade Köln ist kaum noch erschwinglich
„Der Großteil der Bevölkerung wohnt damit in Gemeinden, in denen es für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen nicht mehr möglich ist, bedarfsgerechtes Wohneigentum zu erwerben – es sei denn, der Anteil des Einkommens, der für die Finanzierung aufgebracht wird, wird deutlich nach oben angepasst“, heißt es im Bericht des IW.
Am Beispiel Köln rechnen die Immobilienexperten dann vor, was das für Familien konkret bedeutet: So lag der durchschnittliche Kaufpreis für die Musterwohnung 2021 noch bei 455.000 Euro. Unter der Annahme, dass ein Haushalt nur 30 Prozent des Einkommens für die Finanzierung aufwenden sollte, war das für Familien stemmbar, die bei 1,5 Gehältern mindestens 7500 Euro brutto im Monat verdienten. Das entsprach damals 25 Prozent der Haushalte. Bereits im zweiten Halbjahr 2021 lag der Kaufpreis dagegen bei durchschnittlich 647.000 Euro – wofür ein monatliches Bruttoeinkommen von mindestens 9750 Euro notwendig wäre. Nur noch 16 Prozent der Familien lagen über dieser Grenze.
Selbst für Bestverdiener wird es eng
2023 wird der Hauskauf dagegen selbst für die bestverdienenden Haushalte in der Stadt eng. Zwar sank der Kaufpreis für die Musterwohnung auf durchschnittlich 639.000 Euro. Doch weil die Zinsen so stark stiegen, können laut IW auch Top-Verdiener höchstens einen Kaufpreis von etwa 463.000 Euro finanzieren. Daraus folgt, dass Familien, die ein Haus erwerben möchten, entweder deutlich mehr Eigenkapital einbringen oder eine höhere monatliche Belastung in Kauf nehmen müssen.
Im Schnitt mussten Haushalte mit mittlerem Einkommen Anfang 2023 deutschlandweit 41,1 Prozent für die Finanzierung aufbringen – spürbar zu viel.
Die erschwerten Finanzierungsbedingungen stellen in der Folge auch Bauunternehmen vor Herausforderungen. „Im Neubau gibt es derzeit keine Rendite“, sagt Dirk Salewski, Inhaber der Beta Eigenheim mit Sitz in Bergkamen. Im vergangenen Jahr, als die Nachfrage massiv einbrach, habe man auf verschiedenste Art versucht, der Entwicklung entgegenzuwirken: „Wir haben Häuser verkleinert und gesagt: Alles, was nicht unbedingt erforderlich ist, wird aus dem Leistungsprogramm gestrichen, um die Immobilien wieder erschwinglicher zu machen.“
Bauunternehmen versuchen, Kosten zu senken
Auch Martin Dornieden, Geschäftsführer der Kölner Dornieden Gruppe, erklärt, man habe sich Ende 2022 entschieden „den Fokus auf kostengünstige Produkte zu legen“. Dafür fänden sich noch Käufer, auch wenn der Vertrieb länger dauere als in den Vorjahren. Gestoppt würden die Vorhaben aber nicht: „Wir setzen geplante Projekte um und wir erschließen auch neue Grundstücke, aber alles langsamer und vorsichtiger, als das vielleicht vor zwei oder drei Jahren der Fall gewesen wäre“.
Derweil steigen deutschlandweit auch die Mieten weiter. Laut Immoscout24 verteuerten sich die Angebotsmieten für Bestandswohnungen im zweiten Quartal um 2,5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, im Neubau waren es 2,2 Prozent.