Die Entwicklungen am Immobilienmarkt haben im vergangenen Jahr auch in Köln und der Region viele kalt erwischt: Wegen stark gestiegener Bauzinsen, hoher Inflation und Materialkosten hat sich die Ausgangslage für Kaufinteressierte, Mieter und Verkäufer drastisch verändert. In ihrem aktuellen Marktbericht dröselt die KSK Immobilien, Makler der Kreissparkasse Köln, im Detail auf, wie sich der Markt im Kölner Raum 2022 entwickelt hat. Ein Überblick.

Angebot und Nachfrage

Über lange Jahre stiegen die Immobilienpreise in Köln und Umgebung ungebremst. „Im Frühsommer 2022 ging diese Phase (…) jedoch zu Ende – und zwar ziemlich abrupt“ – so formulieren es die Immobilienexperten der KSK Immobilien in ihrem Vorwort. Denn infolge des Kriegs gegen die Ukraine stieg die Inflation rasant – die Europäische Zentralbank erhöhte die Leitzinsen, wodurch sich Baukredite massiv verteuerten.

Sowohl Angebot als auch Nachfrage veränderten sich daraufhin spürbar. Auf der einen Seite boten mehr Eigentümer in der Region ihre Immobilie aus Sorge vor sinkenden Preisen zum Kauf an. Auf der anderen Seite brach die Nachfrage massiv ein: um 78 Prozent bei Eigenheimen und 69 Prozent bei Eigentumswohnungen. Aktuell stabilisiert sich die Nachfrage wohl auf niedrigem Niveau. Eine spürbare Steigerung ist 2023 eher nicht zu erwarten. Weil nun aber mehr Kaufinteressierte ihre Suche aufschieben, fragen vermehrt Menschen Mietwohnungen nach. Hier wird das Angebot also knapper.

Preisentwicklung im Eigentum

Das Marktgebiet von KSK Immobilien umfasst Köln, Bonn, den Rhein-Erft-, Rhein-Sieg-, Rheinisch-Bergischen und Oberbergischen Kreis. Ab dem dritten Quartal 2022 gingen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand in der Region „moderat“ zurück, wie KSK Immobilien schreibt.

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Im gesamten Geschäftsgebiet lagen die Angebotspreise Ende 2022 rund 4,9 Prozent unter den Rekordwerten des zweiten Quartals 2022. Teure Immobilieninserate, die nur schwer verkäuflich sind, könnten allerdings zu Verzerrungen führen. Der Immobilienmakler erwartet deshalb kurzfristig weitere Preiskorrekturen und weiter „moderat sinkende Durchschnittspreise für Bestandswohnungen“.

Bei Neubauwohnungen ist die Situation eine ganz andere: Denn dort sind es Unternehmen und keine Privatbesitzer, die die Immobilien verkaufen. Und denen sei es „nicht möglich, in Zeiten hoher Baukosten die Verkaufspreise zu senken“, heißt es im Bericht. Deshalb finde in diesem Segment auch kaum eine Anpassung der Preise statt.

Ein Blick in die verschiedenen Landkreise zeigt, dass sich die Preise für Eigentumswohnungen sehr unterschiedlich entwickelt haben. Während sie im Rhein-Sieg-Kreis, dem Rheinisch-Bergischen Kreis und Köln sanken, stiegen sie im Rhein-Erft-Kreis und dem Oberbergischen Kreis weiter an. Im Rhein-Erft-Kreis bleibe abzuwarten, ob die Preiskorrektur erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolge, heißt es. Im Oberbergischen Kreis spiele dagegen das bislang vergleichsweise niedrige Preisniveau eine Rolle.

Preisentwicklung bei den Mieten

Die Mietpreise sind 2022 dagegen weiter gestiegen, auch hier gibt es allerdings deutliche Unterschiede zwischen Bestands- und Neubauwohnungen. Bei Bestandsbauten schwächte sich die Preisdynamik bei den Kaltmieten etwas ab, was vor allem damit zu tun hat, dass die massiv gestiegenen Nebenkosten infolge der Energiekrise die Portemonnaies der Mieterinnen und Mieter schon stark belasten. So lagen die Zuwächse im dritten und vierten Quartal bei vergleichsweise geringen 0,2 und 0,3 Prozent. Das Mittel liegt bei einem Prozent.

Anders die Situation bei Neubauten – insbesondere, wenn sie einen geringen Energiebedarf aufweisen. Hier stiegen die Mietpreise im dritten und vierten Quartal 2022 um jeweils 1,5 Prozent und damit deutlich stärker. Ein Ende dieser Dynamik ist laut KSK Immobilien nicht absehbar, zumal sich das Angebot an hochwertigen Mietwohnungen angesichts der gestiegenen Nachfrage weiter verknappen dürfte.

Auch hier war die Entwicklung je nach Region sehr unterschiedlich. Besonders stark stiegen die Mietpreise für Bestandswohnungen in Leverkusen, dem Rheinisch-Bergischen- und Rhein-Erft-Kreis. Auch in Köln legten die Preise trotz des massiv höheren Ausgangswerts weiter zu. In Bonn schwächte sich die Dynamik dagegen etwas ab, im Oberbergischen Kreis stagnierten die Preise.

Wie geht es am Immobilienmarkt weiter?

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, hat laut KSK-Geschäftsführer Kai Hansen den idealen Zeitpunkt bereits verpasst. „Aktuell häufen sich Kaufpreisreduzierungen, weil die Preise der letzten Jahre derzeit nicht mehr durchsetzbar sind.“

Diese Entwicklung könnte sich in kommenden Zeit wohl erst einmal fortsetzen. „Aber einen starken Preisverfall wird es nicht geben“, so Matthias Wirtz, Leiter Research bei KSK Immobilien. Es gebe noch immer mehr Bedarf als Angebot. Durch dieses Ungleichgewicht am Markt würden keine „immensen Kaufpreissenkungen vorgenommen“. Perspektivisch sei zu erwarten, dass sich die Preisvorstellungen von Verkäufern und Interessenten wieder annähern.