Region im VergleichWo sich der Immobilienkauf lohnt – und wo Mieten günstiger ist
Überraschend: In Köln ist Kaufen nur minimal teurer als Mieten, so das Ergebnis einer Studie. In anderen Städten im Rheinland sieht das vollkommen anders aus.
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Köln – Der Traum von der eigenen Wohnung ist bei vielen Großstädtern vorhanden. Doch wo lohnt der Kauf noch, und wo ist Mieten deutlich günstiger? Eine Studie hat das untersucht.
Die Ergebnisse überraschen: In 51 von 75 Großstädten ist die finanzielle Belastung durch die Miete geringer als die monatliche Tilgungsrate. Ein Überblick über die Lage in den rheinischen Großstädten:
Die Zinsen sind niedrig, und so suggerieren die Banken, dass der Traum vom Eigenheim auch bei Durchschnittsverdienern in greifbare Nähe rückt. Doch wer sich auf die Suche begibt, ist schnell enttäuscht, oder gar frustriert. Denn die Immobilienpreise sind zwischen 2015 und 2019 in Köln jedes Jahr um rund ein Zehntel angestiegen sind. Doch die Mieten steigen ja auch rasant. Insofern müssen Wohnungssuchende für jeden Standort genau rechnen, ob sich Mieten oder Kaufen auf lange Sicht mehr lohnt. Das Portal Immowelt hat dazu die Daten der 75 größten deutschen Städte ermittelt, davon viele in der Region.
In Köln ist beides fast gleich teuer
So ist es auf den gesamten Markt betrachtet in Köln etwa gleich teuer, ob man mietet oder kauft. Für Köln errechneten die Studien-Macher eine durchschnittliche Miete von 1090 Euro für eine Wohnung. Die Preise geben den Durchschnitt (Median) der von März 2020 bis Februar 2021 auf dem Internetportal angebotenen Wohnungen (80 bis 120 Quadratmeter) wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Kaltmieten.
Würde man sich in Köln für eine vergleichbare Eigentumswohnung entscheiden, würden laut Immowelt 1100 Euro im Monat fällig, also nur zehn Euro mehr als bei der Miete. In Köln ergeben sich beim Kauf also knapp keine finanziellen Vorteile, wobei die Differenz fast zu vernachlässigen ist. Als Kaufpreis wurden 368.000 Euro veranschlagt, für eine zur Mietwohnung vergleichbare Immobilie. Die Studienmacher gingen davon aus, dass der Käufer die Wohnung zu 100 Prozent finanziert, die Kaufnebenkosten wir Grunderwerbsteuer oder Notar aber selbst trägt. Angenommen wurde ein durchaus marktüblicher Zins von 1,6 Prozent, festgeschrieben auf 15 Jahre. Selbstverständlich ist die Wohnung unter diesen Voraussetzungen bis dahin nicht abbezahlt, in keiner der untersuchten Städte. In Köln etwa bleibt eine Restschuld von 244.340 Euro.
In Bonn, Bergisch Gladbach oder dem Ruhrgebiet ist Kaufen besser
In anderen Städten sieht die Möglichkeit Kauf im Vergleich zur Miete allerdings viel besser aus. In Bergisch Gladbach etwa wurde für die beschriebene Wohnung eine Kaltmiete von 850 Euro errechnet. Ein Kauf würde 255.000 Euro oder pro Monat eben 770 Euro kosten. Fazit: Kaufen ist pro Monat 80 Euro billiger als Mieten.
Bereitet Ihnen die steigende Belastung durch Wohnkosten Sorgen? Wir möchten es von Ihnen wissen: In unserem „Immobilien-Check“ sammeln wir Ihre Erfahrungen mit dem Markt in Köln und der Region.Die nichtrepräsentative Umfrage endet am 10. April 2021. Sie ist anonym, die Teilnahme dauert nur wenige Minuten. Als Dankeschön haben Sie im Anschluss die Möglichkeit, an einer Verlosung teilzunehmen. Hauptgewinn ist ein 3000-Euro-Gutschein für das Kölner Möbelhaus Leyendecker, gestiftet von Leyendecker sowie dem Kölner Immobilien-Unternehmen Kampmeyer.Zur Umfrage geht es hier:Link: www.ksta.de/immobilien
Das gilt grundsätzlich auch für Bonn. Dort wurden als Miete 900 Euro ermittelt, als Kaufpreis aber 285.000 Euro oder eben 860 Euro Annuität, eine Ersparnis von immer noch 40 Euro je Monat. Ebenfalls 40 Euro beim Kauf sparen würde man in Duisburg. Allerdings auf einem deutlich niedrigeren Niveau. Da eine vergleichbare Wohnung dort im Schnitt nur 172.000 Euro kostet, fällt der Schuldendienst mit 520 Euro recht niedrig aus. Die Vergleichsmiete läge mit 560 Euro darüber.
Noch deutlicher ist der Unterschied in Mönchengladbach. Dort wurde die Miete in Höhe von 650 Euro ermittelt. Die Schuldentilgung für eine vergleichbare Eigentumswohnung für 189.000 Euro fiele monatlich mit 570 Euro 80 Euro preiswerter aus. Die meisten Ersparnisse beim Kauf hat man in Nordrhein-Westfalen in der Ruhrgebietsstadt Oberhausen. Dort kostet die genannte Eigentumswohnung nur 137.000 Euro, was 410 Euro im Monat entspricht. Damit ist Oberhausen die preiswerteste NRW-Großstadt, aber nur was den Kauf betrifft. Denn Mieten würde 580 Euro kosten. Die Differenz zwischen Mieten und Kaufen liegt also 170 Euro pro Monat.
In Düsseldorf ist Mieten die preiswertere Option
In Düsseldorf sieht die Lage gänzlich anders aus, Mieten ist dort spürbar günstiger als Kaufen. Die hier zugrundeliegende Miet-Wohnung ist mit 1090 Euro pro Monat zwar alles andere als ein Schnäppchen. Doch die Kauf-Wohnung würde 424.000 Euro kosten, das sind pro Monat 180 Euro mehr als die Miete. Damit ist was den Kaufpreis betrifft die Landeshauptstadt übrigens Spitzenreiter in NRW. Dass Mieten günstiger sein kann als Kauf bestätigen auch die Millionenstädte in Deutschland außerhalb des Bundeslandes. In München ist Mieten 660 Euro günstiger, in Hamburg 440 Euro.
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Einen Aspekt aber berücksichtigt die Studie nicht, was eher fürs Kaufen und gegen das Mieten spricht. Denn Zins und Tilgung sind für den Immobilienkäufer für die nächsten 15 Jahre garantiert fix. Dass aber die Mieten in den nächsten eineinhalb Jahren sogar deutlich steigen könnten, ist zu erwarten. Und selbst wenn man bedenkt, dass die Restschuld in 15 Jahren fast bei allen Großstädten noch sechsstellig ist, kann der Käufer einer Immobilie wohl mit einem weiteren Wertzuwachs seiner Wohnung im gleichen Zeitraum rechnen. Zumindest zeichnet sich in den rheinischen Metropolen derzeit noch keine Tendenz zu stagnierenden oder gar fallenden Immobilienpreisen ab.