Die Nachfrage am Immobilienmarkt ist zurückgegangen. Was jetzt für Eigentümer gilt, die eine schlecht sanierte Wohnung auf den Markt bringen.
Schlechte Energiebilanz drückt den PreisWas Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie jetzt beachten sollten
Von Eliana Berger
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Gründerzeithäuser in Neu-Ehrenfeld
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Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen möchten, müssen ihre Preisvorstellungen derzeit spürbar anpassen. „Wer mit den Preisen der Jahre 2021 und 2022 an den Markt geht, wird merken, dass er je nach Immobilie wenig bis gar keine Nachfrage findet“, sagt der Kölner Makler Roland Kampmeyer. Das hätten die vergangenen Monate gezeigt.
Der Immobilienmarkt hat sich infolge des Kriegs in der Ukraine gedreht. Die Immobilienzinsen sind stark gestiegen, was – gepaart mit der hohen Inflation – dazu geführt hat, dass die Nachfrage nach Wohneigentum spürbar zurückgegangen ist. Und mit der Nachfrage sanken auch die Preise: Neue Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen, dass die Immobilienpreise in Deutschland Anfang 2023 um durchschnittlich 6,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal zurückgegangen sind. Gegenüber dem Winterquartal 2022 lag der Rückgang bei 3,1 Prozent.
Verkauf einer Immobilie dauert spürbar länger
„Verkäufer müssen sich damit auseinandersetzen, dass Käufer derzeit ein größeres Angebot haben“, sagt Kampmeyer. „Sie sind häufig nicht mehr nur auf eine Immobilie fokussiert und können sich gegebenenfalls zwischen zwei, drei oder vier Wohnungen entscheiden.“
Makler merken das auch daran, dass der Verkauf einer Immobilie derzeit deutlich länger dauert als noch in den Vorjahren. Lag die Vermittlungsdauer bei Kampmeyer Immobilien Anfang 2021 noch bei sechs Wochen, sind es mittlerweile drei Monate.
Schlecht sanierter Wohnraum wenig gefragt
Besonders schwer haben es am Markt derzeit Immobilien mit schlechter Energiebilanz – vor allem, wenn sie sich in einer Randlage mit mäßiger Infrastruktur befinden. „Früher war der energetische Zustand nur ein untergeordnetes Thema“, so Kampmeyer. „Heute ist es einer der entscheidenden Faktoren, gleich nach der Frage, ob die Immobilie als solche geeignet ist und ins Budget passt.“
Neben stark gestiegenen Energiekosten spielt hier vor allem das geplante Gebäudeenergiegesetz der Ampel-Koalition eine Rolle. Es sieht perspektivisch den Austausch fossiler Heizungen vor.
Kampmeyer empfiehlt den Verkäufern, den Investitionsbedarf der Immobilie selbst vorab zu ermitteln. Das Ergebnis sollte dann in der Veranschlagung des Verkaufspreises berücksichtigt werden.
Neue Eigentümer sollten die Sanierung selbst übernehmen
Der Makler rät jedoch nicht dazu, die Immobilie vor dem Verkauf selbst zu sanieren, um so einen höheren Preis zu erzielen. „Das macht die Sache sehr kompliziert. Außerdem stellt sich in diesem Fall die Frage, in welchem Umfang die Sanierung überhaupt sinnvollerweise angegangen werden sollte.“ Die Kosten einer Sanierung lassen sich darüber hinaus in der Regel nicht vollständig auf den Verkaufspreis übertragen. Die Verkäufer könnten also sogar Verlust machen. Sanieren die neuen Eigentümer selbst, können sie das Vorhaben dagegen gegebenenfalls über einen längeren Zeitraum strecken.
Mit Blick auf das Marktgeschehen rechnet Kampmeyer damit, dass die Kaufpreise nun einen Sockel erreicht haben und in der kommenden Zeit stabil bleiben dürften. „Wir gehen davon aus, dass wir 2025/26 wieder stärker steigende Preise sehen werden.“ Trotz der angespannteren Marktsituation würden aber auch heute „weiter munter Bestandsimmobilien verkauft“. Anders sei die Situation im Neubau: Quadratmeterpreise von 7000 bis 8000 in Köln seien für kaum jemanden leistbar – entsprechend wenig Immobilien würden verkauft.
Entscheidung nicht krampfhaft hinauszögern
Makler argumentieren jedoch, dass es wenig Sinn ergebe, den Kauf oder Verkauf einer Immobilie aufzuschieben. Sebastian Eraghi vom Immobilienmakler Neho sagte zuletzt, er erwarte, dass die Preise bis zum Sommer sinken würden. „Dann bewegt sich der Markt mit den steigenden Zinsen wieder in ein Gleichgewicht.“ Man solle „lieber jetzt als später verkaufen“.
„Auf den richtigen Zeitpunkt zu warten, ist die falsche Antwort“, sagt auch Kampmeyer. Er gehe nicht davon aus, dass sich die Zinssituation kurzfristig verändern würde – damit würde auch die Finanzierung erst einmal teuer bleiben.
Auch Käufern wird davon abgeraten, die Entscheidung hinauszuzögern. „Ich glaube nicht, dass es sich lohnt, lange zu warten“, sagte beispielsweise IW-Köln-Experte Michael Voigtländer dem „Kölner Stadt-Anzeiger“ kürzlich.