Ist die neue Traumwohnung gefunden, will man dort auch so schnell wie möglich einziehen. Der Vormieter hat nicht selten ebenfalls schon eine neue Bleibe gefunden und würde auch eine vorzeitige Wohnungsübergabe bevorzugen. Doch Kündigungsfristen bleiben ein Hindernis und der Vermieter hat schließlich auch noch ein Wörtchen mitzureden.

Mietverträge gelten zwischen Mieter und Vermieter

Theoretisch ist es ganz einfach: Eine Mietwohnung ist zu Beginn der Mietzeit vom Vermieter an den Mieter zu übergeben. Zum Ende der Mietzeit gibt der Mieter die Wohnung wieder an den Vermieter zurück. Rechtliche Beziehungen bestehen aufgrund der jeweiligen Mietverträge grundsätzlich immer nur mit dem Vermieter – der alte und der neue Mieter haben dagegen eigentlich nichts miteinander zu tun.

In der Praxis sieht es jedoch oft anders aus. Soll beispielsweise eine vom Vormieter auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche vom Nachmieter abgelöst werden, können die beiden untereinander einen zusätzlichen – von ihren Mietverträgen grundsätzlich unabhängigen – Kaufvertrag über die Küche abschließen.

Keine unnötigen Wartezeiten bei Einzug und Auszug

Auch wenn es rechtlich zwei völlig unabhängige Handlungen sind, wird die Wohnungsrückgabe an den Vermieter oft gleich mit der Neuvergabe an den Nachfolger an einem Termin kombiniert. Das hat für den Vermieter den Vorteil, dass er nur einmal den Weg zum Mietobjekt machen muss. Dazu muss nur einmal eine genaue Wohnungsbesichtigung und Erstellung eines Übergabeprotokolls vorgenommen werden, das für den Auszug des alten und den Einzug des neuen Mieters gleichermaßen verwendet werden kann.

Wann genau ein solcher Übergabetermin stattfindet, darauf müssen sich die drei Beteiligten (alter Mieter, neuer Mieter und Vermieter) schlicht verständigen. In der Praxis einigt man sich oft auf das letzte Wochenende vor dem Monats- und Mietvertragswechsel oder einen nahe gelegenen Feiertag.

Schließlich hat der Altmieter grundsätzlich das Recht, die Wohnung noch bis zum Ablauf seines Mietvertrags bzw. der Kündigungsfrist zu nutzen. Andererseits kann der Neumieter die Wohnung erst unmittelbar ab Beginn der vereinbarten Mietzeit beanspruchen.

Lesen Sie auf der nächsten Seite, wie man eine vorzeitige Übergabe rechtlich sauber regelt.

Vorzeitige Übergabe nach ausdrücklicher Vereinbarung

Doch nicht immer stimmen Kündigungsfristen und Mietvertragslaufzeiten mit dem von altem und neuem Mieter tatsächlich gewollten Mietbeginn bzw. Mietzeitende überein.

Daher kann auch ein Termin schon Wochen oder gar Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist vereinbart werden – sofern alle Beteiligten damit einverstanden sind. In diesem Zusammenhang sollte auch geklärt werden, wie es sich mit den Mietzahlungen verhält. Sinnvollerweise sollte jeweils der finanziell belastet werden, der die Wohnung in dem entsprechenden Zeitraum nutzt.

Grundsätzlich richten sich die Mietzahlungen aber nach den abgeschlossenen Verträgen. Das heißt, der alte Mieter ist bis zu seinem Vertragsende zur Mietzahlung verpflichtet, der neue ab seinem Mietbeginn. Allerdings können die Mieter natürlich entsprechende gegenseitige Erstattungen vereinbaren.

Die saubere Lösung wäre allerdings, wenn der ausziehende Mieter und der Vermieter den schriftlichen Mietvertrag – unabhängig von Kündigungsfristen –zum Auszugsdatum einvernehmlich auflösen und der Mietvertrag mit dem Nachfolger entsprechend am Tag der Wohnungsübergabe an ihn beginnt.

Eigenmächtiges Handeln von Mietern ist riskant

Die Übergaben sollten stets in Absprache und im Beisein des Vermieters oder eines von diesem ausdrücklich bevollmächtigten Vertreters erfolgen. So können die Rechte und Pflichten zwischen altem und neuem Mieter sachgerecht verteilt werden. Das betrifft nicht nur die Mietzahlungen, sondern auch etwaige Schäden an der Wohnung oder zu leistende Schönheitsreparaturen.

Stellen Sie sich vor, die Übergabe findet nur direkt zwischen altem und neuem Mieter statt. Dabei wird sogar ein Übergabeprotokoll angefertigt, wobei von den beiden Parteien aber keine besonderen Schäden notiert werden. Später, beim nächsten Mieterwechsel, stellt der Eigentümer dann schwer erkennbare und dennoch teure Schäden an seiner Eigentumswohnung fest, die vermutlich schon vom ersten Mieter verursacht wurden. Streit wäre in solchen Fällen vorprogrammiert.

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Außerdem könnte eine direkte und vorzeitige Übergabe als unerlaubte Untervermietung verstanden werden. Damit wäre das Verhältnis zwischen Vermieter und dem neuen Mieter von vorneherein erheblich belastet, etwaige andere Ansprüche des Vermieters, wie etwaiger Schadenersatz, noch gar nicht mit einberechnet.

Sprechen Sie daher Ihre Wunschtermine zu Ein- bzw. Auszug möglichst frühzeitig mit Vermieter und Vor- bzw. Nachmieter ab und nehmen Sie auch auf deren Interessen Rücksicht – denn eine vernünftige und saubere Lösung nützt letztlich allen: Dem Vermieter, der möglichst keinen Ärger mit der Wohnung haben möchte, dem Vormieter, der unter anderem seine Kaution wiederhaben will, und dem neuen Mieter, der sicher nicht ab dem ersten Tag im Clinch mit dem Vermieter liegen will.

Gastautor Armin Dieter Schmidt ist Rechtsanwalt und Redakteur bei anwalt.de.