Angespannter WohnungsmarktNeuer Kölner Mietspiegel weckt Hoffnungen
Die Mieten für Wohnungen der Baujahre 1961 bis 1975, wie etwa hier in der Stegerwaldsiedlung, sind gesunken.
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Köln – Der Mieterverein und der Haus- und Grundbesitzerverein stellten am Donnerstag gemeinsam den aktuellen Kölner Mietspiegel vor. Und obwohl die Zahlen die Entwicklung der Mieten nur bedingt wiedergeben, erspähten die Interessenvertreter von Mietern und Vermietern gleichermaßen Indizien für einen positiven Trend.
„Erstmalig sehen wir in einem bestimmten Segment so etwas wie eine Sättigung im Mietenmarkt“, sagte Ellen Lindner von der Rheinischen Immobilienbörse, die an der Erstellung des Mietspiegels beteiligt war, vor Journalisten. „Es kann sein, dass eine gewisse Dämpfung eintritt“, sagte Konrad Adenauer vom Haus- und Grundbesitzerverein. Hans Jörg Depel vom Mieterverein sprach von einer „moderate Verlangsamung“. Das „Abflachen“ der Kurve, mit der der stetige Anstieg der Mieten beschrieben werden kann, sei vielleicht eine erste Auswirkung der Mietpreisbremse. Josef Ludwig, Leiter des Wohnungsamts, äußerte die Hoffnung, dass sich der Trend fortsetze.
Kein eindeutiges Bild
Doch die einschränkenden Formulierungen haben ihren Grund. Anlass für den verhaltenen Optimismus bieten nämlich nur die wenigsten der zahlreichen im Mietspiegel enthaltenen Preisspannen: Tatsächlich gesunken im Vergleich zu den Zahlen von vor zwei Jahren sind etwa die Mieten für einfach ausgestattete Wohnungen mit Baujahren zwischen 1961 und 1975 – um bis zu 4,8 Prozent oder 40 Cent je Quadratmeter. Adenauer machte hierfür vor allem ausgebliebene Modernisierungen verantwortlich. In anderen Segmenten sind indes Stagnation oder Anstiege um bis zu 5,9 Prozent zu verzeichnen.
Relevant bei Mieterhöhung
Der Mietspiegel wurde nicht entwickelt, um Preisentwicklungen festzustellen. Für Mieter ist er relevant, wenn der Vermieter bei bestehendem Vertrag eine Mieterhöhung ankündigt. Dann wird in der Regel der Mietspiegel herangezogen, um die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Eine Mieterhöhung darf nur zehn Prozent darüber liegen. „Er funktioniert gut vor Gericht“, beschreibt Adenauer die Funktion, die dem Mietspiegel auch per Gesetz zuerkannt wird.
Damit er aber vor Gericht als Vergleichsmaßstab verwendet werden kann, muss er hinreichend präzise Aussagen treffen. Die Mieten werden deshalb in Spannen angegeben, aufgeschlüsselt nach Wohnungsgrößen, Baujahr und Wohnlagen. Die Mieten von Sozialwohnungen etwa werden nicht erfasst.
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23 800 Datensätze gesammelt
Die Daten stammen aus einer Umfrage. 23 800 Datensätze wurden dafür gesammelt. Berücksichtigt wurden Mietverträge, die in den vergangenen vier Jahren geändert oder neu geschlossen wurden. Die Beteiligung war freiwillig. Die Ergebnisse sind nicht streng repräsentativ im statistischen Sinn. Im Gegensatz zu anderen Studien, die etwa von Immobilienportalen veröffentlicht werden, erfasst der Mietspiegel aber Mieten, die tatsächlich gezahlt werden. Diese Studien beruhen oft auf Inseraten von Vermietern und werten damit nur die gewünschte Miete, die sogenannte Angebotsmiete aus.
Zu wenig bezahlbarer Wohnraum
Dass die nicht zwangsläufig erzielt werden kann, zeige sich nun nicht nur im Mietspiegel. Nicht mehr jede Wohnung gehe sofort weg, heißt es von Vermieterseite. Auch beim Mieterverein meint man, eine „leicht Entspannung“ festzustellen. Trotzdem: Mieter wechselten längst nicht mehr so häufig die Wohnung wie früher, aus Angst keinen bezahlbaren Ersatz zu finden. „Bezahlbarer Wohnraum wird knapp bleiben“, sagt Werner Nußbaum, von der Ehrenfelder Genossenschaft und Sprecher der kirchlichen, genossenschaftlichen und stadtnahen Wohnungsgesellschaften. Die durchschnittliche Miete von neu vermieteten Wohnungen dieser Unternehmen liege bei 8,34 Euro. Sie werde auch künftig nur „geringfügig steigen“. Die Wohnungsnot nachhaltig bekämpfen ließe sich aber nur mit bezahlbaren Neubauten. Unternehmen wie seines könnten dazu nur bedingt beitragen, solange Grundstücke an den Meistbietenden verkauft würden.