Aktuelle Daten geben Einblick in die Besitzverhältnisse auf dem Kölner Wohnungsmarkt – und zeigen, wie viele Wohnungen im Stadtgebiet nicht genutzt werden.
Immobilien-DatenWem gehören die Wohnungen in Köln – und wie viele stehen leer?
Von Sandra Liermann
Lesezeit 6 Minuten
Die meisten Wohnungen im Kölner Stadtgebiet sind aktuellen Daten zufolge im Besitz von Privatpersonen.
Copyright: Christin Klose, dpa
Jana Wieler und Julius Kühne geht es wie so vielen auf dem Kölner Wohnungsmarkt: Das Paar, das eigentlich anders heißt, aber gern anonym bleiben möchte, sucht eine größere Wohnung für sich und seinen Sohn Anton (4). Derzeit leben sie in einer rund 82 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung nahe dem Ebertplatz, für die sie im Monat 800 Euro Kaltmiete zahlen, also etwa 9,75 Euro pro Quadratmeter.
Wem gehören die Wohnungen in Köln?
Damit liegt die Familie ziemlich genau im Kölner Durchschnitt. Wenn Sie in Köln wohnen, dann ist es statistisch gesehen sehr wahrscheinlich, dass Sie zur Miete in einer Dreizimmerwohnung auf 60 bis 80 Quadratmetern in einem Gebäude aus den 1960er-Jahren leben. Dafür zahlen Sie etwas mehr als neun Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter und heizen mit Gas.
Das Statistische Bundesamt hat im Rahmen des Zensus 2022 kleinteilige Immobiliendaten veröffentlicht, in denen unter anderem Wohnkosten und Eigentumsverhältnisse aufgeschlüsselt werden. Demnach gibt es im Kölner Stadtgebiet rund 570.000 Wohnungen. Die meisten davon – rund 42 Prozent – sind im Besitz von Privatpersonen. Weitere 28 Prozent gehören einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern.
Rund 20 Prozent der Wohnungen in Köln gehören privatwirtschaftlichen oder kommunalen Wohnungsunternehmen. Etwa sechs Prozent der Wohnungen in Köln – insgesamt knapp 36.000 – sind im Besitz einer Wohnungsgenossenschaft.
In den meisten Fällen wohnen nicht die Eigentümer selbst in den Wohnungen, sondern vermieten diese. Bei rund 418.000 Wohnungen in Köln ist das der Fall. Eine davon ist die Wohnung, in der Jana Wieler und Julius Kühne mit ihrem vierjährigen Sohn leben.
Der oder die Eigentümer selbst leben übrigens lediglich in knapp jeder vierten Wohnung. Mehr als 14.000 Wohnungen in Köln waren zum Zeitpunkt der Datenerhebung leerstehend.
Häufigste Wohnungsform in Köln: die Drei-Zimmer-Wohnung
Die Zensus-Daten geben nicht nur Einblick in die Besitzverhältnisse auf dem Kölner Immobilienmarkt, sondern zeigen auch, wie die Wohnungen ausgestattet sind, wann sie gebaut wurden, wie sie beheizt werden.
Die häufigste Bauform: die Dreizimmerwohnung. Runde jede dritte Wohnung im Stadtgebiet fällt in diese Kategorie, gefolgt von Vierzimmerwohnungen, die etwa ein Viertel des Bestands ausmachen. Auf solch eine hoffen Jana Wieler und Julius Kühne. Neben Schlaf-, Wohn- und Kinderzimmer wünschen sie sich ein zusätzliches Arbeitszimmer. „90 Quadratmeter Wohnfläche wären schön. Unser Budget liegt bei 1600 Euro Warmmiete“, sagt Wieler. Zwar hat sich das Paar schon einige Wohnungen angucken können, die meisten haben jedoch vom Schnitt nicht zu ihren Vorstellungen gepasst. „Oder wir wurden mit fünf bis zehn anderen Paaren durch die Wohnung geschleust und haben dann am Ende eine Absage bekommen.“
Rund ein Viertel der Wohnungen in Köln sind klassische Singlewohnungen, mit einem oder zwei Zimmern. Weniger als jede fünfte Wohnung in Köln besteht aus fünf oder mehr Zimmern.
Wie groß sind Wohnungen in Köln?
Die meisten Wohnungen in Köln haben eine Wohnfläche von 60 bis 79 Quadratmetern – mehr als jede vierte fällt in diese Kategorie – gefolgt von Wohnungen mit einer Fläche von 40 bis 59 Quadratmetern. Nur rund jede fünfte Wohnung in Köln hat eine Fläche von 100 Quadratmetern oder mehr.
Für Jana Wieler und Julius Kühne stehen die Chancen auf eine 90-Quadratmeter-Wohnung rein rechnerisch derweil nicht schlecht: Etwa jede sechste Wohnung im Stadtgebiet fällt in diese Größenordnung.
Auch mit Blick auf die Baujahre zeigt sich ein klarer Trend im Kölner Stadtgebiet: Ganz deutlich spiegeln sich noch immer der Bauboom der Nachkriegsjahre und die Zeit des Wirtschaftswunders wider. Mehr als die Hälfte aller Wohnungen in Köln stammen aus den Jahren zwischen 1950 und 1979. Am meisten gebaut wurde in den 1960ern: Jede fünfte heute im Stadtgebiet verfügbare Wohnung wurde zwischen 1960 und 1969 gebaut. Lediglich 13 Prozent der Wohnungen – also weniger als jede sechste – entstand nach der Jahrtausendwende.
Während viele Menschen, so wie Jana Wieler und Julius Kühne, händeringend nach Wohnraum suchen, stehen tausende Wohnungen in Köln leer – laut Zensusdaten waren es zum Stichtag im Mai 2022 rund 14.000.
Leerstand: Rund 2,5 Prozent aller Wohnungen in Köln stehen leer
In Köln ist es untersagt, Wohnraum ohne Grund länger als sechs Monate leer stehen zu lassen. Laut Wohnraumschutzsatzung, die 2014 vom Rat der Stadt verabschiedet wurde, handelt es sich dabei um eine Zweckentfremdung. „Verstöße gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum stellen Ordnungswidrigkeiten dar, die mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro geahndet werden können“, heißt es dazu vonseiten der Stadt Köln. Das nordrhein-westfälische Wohnungsaufsichtsgesetz ermöglicht, dass Kommunen derartige Satzungen erlassen dürfen.
Als Gründe, die für einen Leerstand von mehr als sechs Monaten aufgeführt werden, zählt die Stadt Köln auf Nachfrage größere Baumaßnahmen, Erbstreitigkeiten, finanzielle Probleme, die eine Instandsetzung verhindern oder einen beabsichtigten Abriss auf. Aber auch Immobilienspekulationen oder die Absicht, die Wohnung für eine zukünftige Eigennutzung freizuhalten, würden genannt.
Trotz der Wohnraumschutzsatzung stand zum Erhebungszeitpunkt rund jede zweite Wohnung in Köln seit mehr als sechs Monaten leer. In vielen Fällen dürften der Stadt diese Leerstände allerdings nicht bekannt sein, da diese vielfach nicht gemeldet werden: „Auch drei Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen ist die gesetzliche Verpflichtung von Immobilienbesitzern, länger als sechs Monate leerstehenden Wohnraum anzuzeigen, offenbar vielfach unbekannt“, erklärt eine Sprecherin der Stadt auf Nachfrage. „Die Mehrzahl der hier überprüften Leerstandsfälle resultiert daher nach wie vor aus Meldungen durch Dritte, zum Beispiel aus der Nachbarschaft der betreffenden Wohneinheiten.“
Die Stadt Köln erklärt auf Anfrage, in derzeit 1717 Fällen einen Verdacht der Zweckentfremdung durch Leerstand zu prüfen. „Erfahrungsgemäß kann davon ausgegangen werden, dass sich der Verdacht eines Leerstandes von mehr als sechs Monaten in der überwiegenden Zahl der überprüften Fälle bestätigen wird. In solchen Fällen wird das Am für Wohnungswesen tätig, um den Leerstand zu beenden“, heißt es vonseiten der Stadt. Wenn nötig, werden Bußgeldstrafen festgesetzt. Im Zeitraum Juli 2023 bis Juni 2024 wurden insgesamt 180 Bußgeldverfahren eingeleitet, allerdings nur in 21 Fällen wegen einer Zweckentfremdung von Wohnraum, wie zum Beispiel durch Leerstand oder eine nicht genehmigte Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum. „Die Höhe der einzelnen Bußgelder variiert stark“, erklärt die Stadt-Sprecherin. „In den genannten Fällen wurden Bußgelder zwischen 50 und 385.000 Euro festgesetzt.“
Methodik: Für den Zensus 2022 wurden zwischen Mai 2022 und Januar 2023 rund 10,3 Millionen Menschen in Deutschland befragt. Ursprünglich war der Zensus für 2021 geplant gewesen, musste wegen der Corona-Pandemie jedoch verschoben werden. Sämtliche Daten sind kostenfrei abrufbar unter zensus2022.de. Die nächste Zensus-Befragung ist laut Statistischem Bundesamt für das Jahr 2031 geplant.