Am 7. Oktober 2019 versendeten die Stadt Köln und die Bundesanstalt für Immobilien (BImA) eine gemeinsame Pressemitteilung, der Titel lautete: „Stadt Köln und BImA unterzeichnen Wohnungsbaupakt – 1000 neue Wohnungen“ (wir berichteten). Stadt und BImA zählen beide zur öffentlichen Hand: Die BImA besitzt die Flächen, die Stadt ist für das Baurecht zuständig, das es braucht, um auf den Flächen zu bauen. Das sollte Planung und Bau beschleunigen.

„Ziel des Paktes ist es, in kurzer Zeit möglichst viele neue und bezahlbare Wohnungen im Kölner Stadtgebiet zu bauen. In einem ersten Schritt sollen 1000 neue Wohnungen entstehen.“ Das ist jetzt rund fünfeinhalb Jahre her – und bis heute ist keine Wohnung gebaut. Das bestätigen sowohl Stadt als auch die BImA. Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Wie ist es um den Wohnungsneubau in Köln bestellt?

Schlecht. In den zehn Jahren bis 2023 sind in Köln pro Jahr im Schnitt 2865 neue Wohnungen gebaut worden – obwohl in dieser Zeit lange Jahre die Zinsen günstig waren. Das Ziel, das die Stadt mit Partnern unter anderem aus der Wohnungsbauwirtschaft 2017 formuliert hatte, waren mittelfristig 6000 neue Wohnungen jährlich. Das hat nicht funktioniert. Das beste Jahr war 2015 mit 3957 neuen Wohnungen.

Worum geht es in dem Pakt?

Die BImA kümmert sich um die Immobilien des Bundes und besitzt deutschlandweit 460.000 Hektar. Zum Vergleich: Köln ist 40.516 Hektar groß, das entspricht rund neun Prozent. Und der BImA gehören mehr als 38.000 Wohnungen. Zusammen hatten die BImA und die Stadt neun Flächen mit Potenzial in Köln ausgemacht, um dort „kurz- bis mittelfristig“ etwas mehr als 1000 Wohnungen zu schaffen. Sie schränkten aber ein: „Eine wesentliche Voraussetzung ist jedoch, dass zügig die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden.“

Aber hatte die BImA ihre Flächen in Köln nicht für ungeeignet gehalten, um die Wohnungsnot aufzufangen?

Ja. Tatsächlich hatte ein Sprecher im Jahr 2018 über ihre 276 unbebauten Grundstücke in Köln gesagt: „Trotz ihres großen Portfolios sind dafür jedoch nur begrenzt Flächen vorhanden und die Möglichkeiten der BImA sollten dabei nicht überschätzt werden.“ Die Grundstücke machten damals rund 1,54 Prozent der Gesamtfläche Kölns aus. Ein Jahr später schlossen die Behörde und die Stadt trotzdem ihren Pakt.

Was sollte der Vorteil der Zusammenarbeit sein?

Dass die Kommunen die Flächen zuerst angeboten bekommen und günstigere Preise bezahlen, vor allem wenn darauf vom Land NRW geförderte Wohnungen gebaut werden, die dann eine vergleichsweise günstige Miete aufweisen. So teilte es die Behörde mit.

Warum ist bis heute keine Wohnung gebaut worden, wenn Stadt und BImA zusammenarbeiten?

Weil viele der Flächen sich doch nicht eigneten. Das beste Beispiel ist das sogenannte Lager Lind in Porz. Früher nutzte das Militär das Areal gegenüber der Luftwaffenkaserne Wahn. Dort sollten 800 der rund 1000 Wohnungen entstehen. Doch daraus wurde nichts, Wohnungen sind dort nicht möglich, „aufgrund unlösbarer Lärmbelastung durch den Betrieb des zu nah gelegenen Flughafens“, wie die Stadt mitteilt. Doch diese Fläche galt laut Stadtverwaltung als „maßgeblich“ für den Pakt.

Und welche Flächen sind für Wohnungen geeignet?

Zunächst einmal drei Flächen. Erstens: Eine Fläche im Neubaugebiet Deutzer Hafen, die BImA hat sie mittlerweile an die Stadtwerke Köln verkauft. Die Fläche war mal für 50 Wohnungen vorgesehen, wie viele Wohnungen es nach dem Verkauf mal werden sollen, steht laut BImA noch nicht fest. Zweitens: Auf der Fläche des abgebrochenen Hochbunkers an der Pützlachstraße in Mülheim sind laut Stadt 31 Wohneinheiten geplant, die ein privater Investor umsetzen will. Er hat das Areal zuvor gekauft. Und drittens: Für den Parkplatz Heidestraße in Porz hat die BImA einen Antrag auf Bauvorbescheid gestellt. Die Stadt erklärt den Begriff so: „Mit einem Antrag auf Vorbescheid können Sie verbindlich prüfen lassen, ob Ihr Vorhaben grundsätzlich baugenehmigungsfähig ist.“

Wie viele Wohnungen sind also möglich?

Das wären demnach 101 der 1000 Wohnungen, wenn man die einst 50 vorgesehenen Wohnungen für den Deutzer Hafen annimmt. Das wären zehn Prozent der ursprünglich 1000 erwünschten.

Wann wird die erste davon fertiggestellt sein?

Die Stadt will sich dazu nicht äußern, die BImA spricht von 2028.

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Matthias Hendorf

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Woran scheiterte es bei den anderen Flächen?

Ein Beispiel sind die geforderten Auto-Parkplätze auf dem Grundstück Ottostraße 52 bis 60. Laut BImA hätte sie dafür eine Tiefgarage bauen müssen, die das gesamte Untergeschoss eingenommen hätte. Dadurch, so die Behörde, wären die Kellerräume eine Etage nach oben ins Erdgeschoss gerutscht. So wären Wohnfläche und Mieteinnahmen verloren gegangen, die BImA sah das Projekt schließlich als „unwirtschaftlich“ an.

Wie bewerten Stadt und BImA rückblickend den Pakt?

Die Stadt urteilt, sie sei sich der Chancen, aber auch der Risiken bewusst gewesen. „Der Wohnungsbaupakt hat einen wichtigen Impuls ausgelöst, der zur aktiven, intensiven Prüfung vieler potenzieller Flächen und Areale geführt hat und hier Klarheit gebracht hat.“ Die BImA sieht die Zusammenarbeit trotz der mauen Bilanz ebenfalls positiv. „Die im Wohnungsbaupakt vorgesehenen Neubaumaßnahmen ließen sich aufgrund bestehender, vorher nicht bekannter Umstände nicht in allen Fällen umsetzen.“