Als Investor, der auf die klimaneutrale Sanierung von Altbauten spezialisiert ist, hat Karl-Heinz Koch in den vergangenen Jahren zahlreiche Projekte realisiert. Doch sein aktuelles Vorhaben in der Altstadt hat den Kölner nach eigenen Angaben schon so viele Nerven wie mehrere Hunderttausend Euro gekostet, dass er kurz davor ist, „die Brocken hinzuschmeißen“, wie der Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft KPI sagt. Dann bleibe alles so, wie es ist. Und das ist alles andere als schön, was den Zustand des sogenannten Hühnergassen-Viertels zwischen Alter Markt und Heumarkt betrifft.

Nach dem Bericht des „Kölner Stadt-Anzeiger“ über heruntergekommene Hausfassaden, Leerstand und Dreck inmitten des touristischen Herzens der Stadt, meldete sich Koch in der Redaktion: „Ich bin der Eigentümer von drei Immobilien und möchte hier umfangreich sanieren.“ Dass es nicht vorangeht, liege vor allem am Wohnungsamt der Stadt.

Altstadt Köln: Investor will Hühnergassen-Viertel sanieren

In den Jahren 2019 bis 2021 erwarb Koch ein Grundstück mit drei Immobilien, das sich zwischen Unter Käster, der Hühnergasse und dem Alter Markt befindet. Nach mehrmaligen Treffen mit Vertretern der Stadt sowie dem Baudezernenten sei ihm mitgeteilt worden, dass auch die Verwaltung ein Interesse habe, das Areal aufzuwerten, sagt Koch.

Das Wohngebäude an der Straße Unter Käster 5-7 wird derzeit im Bestand saniert. Im Erdgeschoss, wo einst der „Altstadt-Pub“ beheimatet war, soll später eine neue Gastronomie einziehen. „Ich möchte etwas Hochwertiges, kein Fast-Food oder so, denn davon haben wir hier genug in der Altstadt“, sagt Koch.

Für einen Neubau des Wohn- und Geschäftshauses Alter Markt 8-10 sind Kochs Pläne jedoch gleich mehrfach durchkreuzt worden. Das Gebäude Alter Markt 10 hat eine andere Geschosshöhe als die Hausnummer 8 nebenan. Um barrierefrei bauen zu können, was der Gesetzgeber bei einem Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen verlangt, sollte das Haus daher abgerissen werden.

Allerdings erklärte daraufhin die KVB, dass bei Abbruch und Neubau die Statik des darunter existierenden U-Bahn-Tunnels geprüft werden müsse. Ein messtechnisches Monitoring-Konzept ist demnach erforderlich, sagt eine KVB-Sprecherin und bestätigt Kochs Angaben, der die geschätzten Kosten von etwa 250.000 Euro tragen muss. „Würden Auffälligkeiten registriert, die zu einer Gefährdung führen, wäre ein sofortiger Baustopp unvermeidbar. Auch Kosten, die hieraus entstehen würden, wären von dem Bauherren zu tragen“, heißt es seitens der KVB weiter. Dies würde dann das Ende des Bauvorhabens bedeuten, sagt Koch. Die KVB betont, entsprechend der gesetzlichen Vorgaben zu handeln.

Doch das ist nicht das einzige Problem: Für den Neubau Alter Markt 8-10 plant Koch Kurzzeitvermietungen. „Für Personal in der benachbarten Gastronomie und sonstige Arbeitnehmer, die in Köln für mehrere Monate etwas suchen.“ Doch das Vorhaben gilt als Hotelgewerbe – was das Wohnungsamt nur im Alter Markt 10 und nicht im Alter Markt 8 duldet. „Alter Markt 8 und 10 werden aber ein Gebäude nach Neubau“, so Koch.

Seit 2014 ist es Köln und anderen NRW-Städten verboten, Wohnungen in Gewerbe umzuwandeln, es sei denn, der Investor sorgt für eine Ersatzwohnfläche. Koch wollte dies erreichen, indem er im Dachgeschoss ein Penthouse errichtet, in das er selbst einziehen wollte. „Das hat mir aber das Wohnungsamt untersagt, weil dies Luxuswohnen sei. Statt eines Penthouses dort zwei Wohnungen zu errichten, mache aber nur Sinn, wenn der Fahrstuhlschacht so hochgezogen wird, dass er von außen sichtbar ist. Koch: „Die Genehmigung wird mir aber kein Nachbar geben, wenn er täglich auf so einen Klotz schaut.“

Es sind laut Koch zahlreiche Hürden, die den Investor inzwischen ratlos machen: „Die Stadt will Wohnungen und kein Hotel. Aber bei einem Neubau muss allein schon das Treppenhaus viel größer ausfallen als im Ist-Zustand. So sieht es das Gesetz vor, dadurch werden die Wohnungen automatisch kleiner. Koch: „30 Quadratmeter pro Einheit ist doch praktisch Hotelzimmer-Größe. Wer will denn da langfristig wohnen am Alter Markt? Da kriege ich doch sofort eine Mietminderung rein bei dem ganzen Lärm, der hier durch die vielen Veranstaltungen ist.“

Was laut Koch ebenfalls gegen Wohnungen in dem Gebäude spricht: Laut Gesetz müssen ausreichende Abstellräume vorhanden sein, für Heizung, Fahrräder, Mülltonnen und mehr. „Das gibt dieser Bau vom Grundriss aber gar nicht her, da fehlt einfach der Platz.“

Altstadt Köln: Investor droht mit Vorhaben zu scheitern

Die bisherigen Kellerräume werden oder wurden von der Gastronomie genutzt. Und das müsse auch weiterhin so sein, sagt Koch. „Ich brauche die Gastronomie im Erdgeschoss als zahlungskräftige Mieter. Ich bin auf diese Einnahmen angewiesen, da ich das Projekt ja irgendwie refinanzieren muss.“

Es sei nicht das erste Mal, dass er mit der Stadt hadert. Koch zeigt dem „Kölner Stadt-Anzeiger“ ein saniertes Gebäude in der Follerstraße in der Altstadt. Dort wollte er mehrere Wohnungen im Dachgeschoss bauen, dazu hätte es zwei Gauben übereinander, für den zweiten Rettungsweg, gebraucht. Doch das wurde, trotz positiver Bauvoranfrage, nicht genehmigt. An der Optik dürfe nichts verändert werden, da es nicht ins Stadtbild passen würde. Die Stadt argumentiert auf Nachfrage, dass der Bauantrag unter anderem Verstöße gegen Abstandflächenbestimmungen aufgewiesen habe.

„Wer es schick mag, sollte vorbeigehen“

Dreck, Leerstand, Urin – Kölns Schandfleck in der Altstadt

Von

Jan Wördenweber

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Koch zeigt auf ein Haus mit Doppelgauben, das sich direkt auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindet. Auch ein paar Meter entfernt wurden zwei Gauben übereinander genehmigt – vor etwa ein bis zwei Jahren. „Dort passt es ins Stadtbild und 50 Meter weiter nicht?“ Die Frage kann derzeit nicht geklärt werden, so die Stadt: „Ob und welche Umgebungsbebauung eine Gaube genehmigt bekommen hat und aus welchen Gründen, kann so nicht nachvollzogen werden.“

Er habe entschieden, in Köln nicht mehr zu investieren. „Die Warterei macht dich seelisch kaputt.“ Am Alter Markt, wo der Kölner insgesamt fünf Millionen Euro investieren will, hat er nach eigenen Angaben bislang schon 300.000 Euro Verlust gemacht. Koch: „Allein der Mietausfall durch den Leerstand ist ja enorm.“

Baudezernent sagt Investor Unterstützung zu

Die Stadt Köln reagiert auf die Vorwürfe zurückhaltend. Angesichts des noch laufenden Verfahrens könne sich die Verwaltung nicht näher äußern, auch Datenschutzgründe werden angeführt. Allerdings betont die Verwaltung, dass sie „natürlich ein Interesse an der Aufwertung des Ortes hat“.

Geht es nach Baudezernent Markus Greitemann, ist das Projekt von Karl-Heinz Koch noch nicht zum Scheitern verurteilt: „Die Stadt Köln wird hier alles formalrechtlich Mögliche auch möglich machen, da uns die Entwicklung dieses Bereichs sehr wichtig ist“, sagt Greitemann. Und: „Der Bauherr wird jegliche Unterstützung bekommen.“