Köln – Heizen und Warmwasser werden deutlich teurer – nicht nur für Gaskunden, auch Fernwärme und Strom sind betroffen. Viele Mieter bekommen den rasanten Anstieg der Heizkosten bislang nicht zu spüren. Abgerechnet wird erst im Folgejahr. Bis dahin streckt der Vermieter die Kosten in der Regel vor. Doch erste Immobilienkonzerne, Wohngenossenschaften und private Vermieter reagieren: Die einen wollen bei Heizung und Warmwasser für ihre Mieter sparen. Die nächsten erhöhen bereits die Nebenkosten und damit die Miete. Aber ist das überhaupt rechtens? Was darf ein Vermieter? Zwei Experten für Mietrecht beantworten die wichtigsten Fragen.

Darf ein Vermieter nachts die Heiztemperatur absenken?

Eine Nachtabsenkung der Heiztemperatur ist in einem festgelegten Rahmen erlaubt, erklärt Hans Jörg Depel, Geschäftsführer des Mietervereins Köln. Außer im Mietvertrag werde explizit darauf verwiesen, dass keine Nachtabsenkung der Heiztemperatur erfolgt. Vonovia, der größte deutsche Immobilienkonzern, hatte beispielsweise angekündigt, die Heiztemperatur zwischen 23 und 6 Uhr auf 17 Grad Raumtemperatur abzusenken.

„Ob eine Nachtabsenkung nunmehr dann 18 Grad oder 17 Grad betragen darf, wurde gerichtlich unterschiedlich entschieden“, erklärt Depel. Das Amtsgericht Köln habe in der Vergangenheit entschieden, dass zwischen 23 Uhr und 7 Uhr eine Temperatur von 17 Grad einzuhalten sei. Niedrigere Temperaturen können als Grund für eine Mietminderung angesehen werden.

Darf ein Vermieter zeitweise das warme Wasser abstellen?

Hier sieht es anders aus: „Eine Warmwasserversorgungsanlage ist das ganze Jahr rund um die Uhr in Betrieb zu halten“, verweist Depel. Auch fehlendes warmes Wasser ist Grund für eine Mietminderung. Die Wohnungsgenossenschaft Dippoldiswalde in Sachsen hatte wegen der Gaskrise entschieden, warmes Wasser nur noch morgens, mittags und abends zur Verfügung zu stellen. „Das Beispiel kann nur dann wirksam angewandt werden, wenn sämtliche Mieterinnen und Mieter sich damit einverstanden zeigen“, sagt Depel. Mehr zu dem Fall in unserem Artikel.

Darf ein Vermieter den Abschlag für die Nebenkosten erhöhen?

Der größte Schock für Mieter ist wohl, wenn ihre – ohnehin hohe – Miete weiter steigen soll. In Köln mussten die Menschen schon 2016 im Schnitt ein Drittel des Haushaltseinkommens für die Miete aufwenden. Heizkosten zählen zu den Betriebskosten und die sind vertraglich festgelegt. Mieter zahlen eine monatliche Vorauszahlung, abgerechnet wird erst im folgenden Jahr. Extreme Preissprünge, wie es sie momentan gibt, merken viele Mieter daher erst, wenn sie die Nebenkostenabrechnung bekommen und eine hohe Nachzahlung leisten sollen. Normalerweise strecken Vermieter die Kosten so lange vor.

Vermieter, aber auch Mieter können verlangen, dass die Vorauszahlungen für Nebenkosten „in angemessener Höhe“ angepasst werden, erklärt der Kölner Rechtsanwalt Florian Rüber. „Diese Anpassung muss in einem tatsächlichen Bezug zur letzten Betriebs- und Heizkostenabrechnung stehen“, sagt Rüber, „auch wenn diese etwas zurückliegt.“

Bei einer Rückerstattung aus dem Vorjahr können Mieter also verlangen, dass die monatliche Vorauszahlung gesenkt wird. „Umgekehrt kann der Vermieter die Vorauszahlung auf Nebenkosten angemessen erhöhen, wenn die letzte Abrechnung eine Nachzahlungsforderung ausgewiesen hat.“

Was gilt aber aktuell?

„Angesichts der stark gestiegenen Energiepreise wäre eine Anhebung der Heizkostenvorauszahlung, die sich an der bereits eingetretenen Preisentwicklung orientiert, vertretbar“, so die Einschätzung des Rechtsanwalts.

Der Mieterverein Köln teilt diese Auslegung nicht. „Die monatlichen Vorauszahlungen können eigentlich nur dann erhöht werden, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorlegt, die mit einer entsprechenden Nachzahlung endet und somit erhöhte Vorauszahlungen begründet“, sagt Hans Jörg Depel.

Das heißt aber nicht, dass Mieter eine Erhöhung ausschließen sollten, macht er klar. Der Mieterverein Köln empfehle seinen Mitgliedern jetzt schon, die Vorauszahlungen zu erhöhen, „da sich diese Kosten aufgrund der erhöhten Energiekosten stark erhöhen werden und ansonsten mit einer erheblichen Nachzahlung zu rechnen wäre“, stellt Depel klar. Eine Erhöhung sei ratsam, auch wenn noch keine Nebenkostenabrechnung vorliege.