Köln: Was kann man gegen Geisterhäuser tun?

Köln – Die Wohnungssuche in der Stadt gleicht einer „Reise nach Jerusalem“. Stets gibt es zu wenig Möglichkeiten, sich niederzulassen. Anders als in dem Spiel, liegt es aber nicht nur daran, dass alle Stühle – in diesem Fall Wohnungen – bereits besetzt sind. Manche Eigentümer entziehen sie einfach dem Wohnungsmarkt, lassen Häuser langfristig leer stehen oder vermieten sie als Feriendomizile, zum Leidwesen von Wohnungsuchenden und häufig auch der Anwohnerschaft. Was kann die Stadtverwaltung, was können Nachbarn gegen verwahrloste Häuser und leerstehende Wohnungen tun?

Neue Satzung gegen Zweckentfremdung

Um gegen die unerwünschte Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen, hat das Stadt Köln im Jahr 2014 eine Wohnraumschutzsatzung verabschiedet und deren Geltungsbereich 2019 erweitert. Ende Juni hat der Stadtrat eine neue Satzung beschlossen, auf der Basis des neuen Wohnraumstärkungsgesetzes NRW, das am 1. Juli in Kraft getreten ist.

Was verbietet die Satzung – und was nicht?

Nach der Wohnraumschutzsatzung ist jede „Zweckentfremdung“ von Wohnraum grundsätzlich verboten. Sie liegt dann vor, wenn er in ein Büro oder einen Gewerberaum umgewandelt, abgerissen oder leer stehen gelassen wird. Auch eine nur kurzzeitige Vermietung, etwa als Ferienwohnung oder an Menschen, die sich beruflich nur kurz in Köln aufhalten, ist nicht erlaubt. Als Wohnraum im Sinne der Satzung gelten Miet- und Genossenschaftswohnungen, Einfamilienhäuser und andere Eigenheime. Es ist also genauso verboten, ein kleines Appartement in einem Mietobjekt leer stehen zu lassen wie eine Villa in Marienburg.

Wann handelt es sich um eine verbotene Zweckentfremdung?

Grundsätzlich fällt ein Leerstand erst dann unter den Anwendungsbereich der Satzung, wenn er länger als sechs Monate andauert. Wohnraum kurzzeitig zu vermieten, ist dann zulässig, wenn Eigentümer dies nicht mehr als drei Monate oder längstens 90 Tage im Jahr tun. Wenn sie eine Wohnung an Studierende vermieten, dürfen sie das sechs Monate, beziehungsweise 180 Tage im Jahr ohne Genehmigung. Ein kurzes Mietverhältnis muss dem Wohnungsamt in jedem Fall angezeigt werden, womit verhindert werden soll, dass Wohnungen über Portale wie Airbnb gewerblich genutzt und so dem Wohnungsmarkt langfristig entzogen werden. Wenn Wohnraum als Büro oder Gewerbefläche genutzt wird, ist das nur dann verboten, wenn es sich um mehr als 50 Prozent der Fläche handelt. Es ist also nicht verboten, in der eigenen Wohnung ein Homeoffice oder ein Atelier einzurichten.

Leerstand und Zweckentfremdung in Köln

Bei 661 Wohneinheiten hat das Kölner Amt für Wohnungswesen im Jahr 2020 Ermittlungsverfahren wegen des Verdachts auf Verstoß gegen die Wohnraumschutzsatzung eingeleitet, davon werden 342 Wohneinheiten wegen einer möglichen Umwandlung von Wohnraum, beispielsweise in Ferienwohnungen, 278 Wohneinheiten aufgrund von Leerstand geprüft. Bei den verbleibenden Wohneinheiten handelte es sich um eine sonstige zweckfremde Nutzung von Wohnraum. Bei 103 Wohneinheiten wurden die Verfahren 2020 abschlossen.

187 Anträge auf Genehmigung einer Zweckentfremdung haben Eigentümerinnen und Eigentümer im Jahr 2020 für insgesamt 753 Wohneinheiten gestellt. Die Stadtverwaltung hat 50 Genehmigungen/Negativbescheinigungen für insgesamt 72 Wohneinheiten erteilt. Für genehmigte Zweckentfremdung, meist durch Abriss, werden 175 neue Wohnungen errichtet.

Gibt es Ausnahmen?

Eigentümer müssen dem Wohnungsamt anzeigen, wenn ihre Wohnung oder ihr Haus länger als sechs Monate leer steht. Sie können dann geltend machen, dass sie ein berechtigtes Interesse daran haben. Beispielsweise, wenn eine Sanierung länger dauert, die wirtschaftliche Existenz durch das Verbot der Zweckentfremdung gefährdet wäre oder der Wohnraum nicht mehr erhaltungswürdig ist. Es kann aber auch ein öffentliches Interesse an der zweckfremden Nutzung bestehen, etwa, wenn dort eine soziale Einrichtung einzieht. Zudem kann eine andere Nutzung genehmigt werden, wenn die Eigentümer innerhalb der Stadt einen gleichwertigen Ersatzwohnraum schaffen.

Wie erfährt die Stadt Köln, ob Wohnraum leer steht oder zweckentfremdet wird?

Unabhängig von einem Antrag des Eigentümers oder der Eigentümerin ermittelt das Amt für Wohnungswesen auch selbst, wo Wohnungen oder Wohnhäuser zu anderen Zwecken als zum Wohnen genutzt werden. Zudem können Bürgerinnen und Bürger über das Meldeportal der Stadt Zweckentfremdungen anzeigen. Falls die Prüfung der Stadtverwaltung dann ergibt, dass es sich tatsächlich um einen Verstoß gegen die Wohnraumschutzsatzung handelt, tritt das Amt für Wohnungswesen zunächst an die Eigentümer heran und klärt über die Rechtslage auf.

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Wie kann die Stadtverwaltung weiter gegen Zweckentfremdung vorgehen?

Das Amt für Wohnungswesen kann anordnen, dass der Wohnraum wieder zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt wird. Zudem stellt die Zweckentfremdung von Wohnraum eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld in der Höhe bis zu 500.000 Euro geahndet werden kann. Gegen beides können Eigentümer gerichtlich vorgehen.

Wie sollen unerlaubte Kurzzeitvermietungen künftig unterbunden werden?

Die neuen Gesetzesregelungen sehen vor, dass die Anbieter von Kurzzeitvermietungen bei der Anmeldung und Registrierung eine Wohnraumidentitäts-Nummer erhalten. Damit wird es möglich, das bislang anonym auf Online-Portalen stattfindende Markt-Geschehen und die Akteure sichtbar zu machen. Auch Werbemedien und die Online-Plattformen müssen sicherstellen, dass Angebote nicht ohne die Identitätsnummer veröffentlicht werden. Für die Abwicklung der Vergabe dieser Wohnraum-ID-Nummern soll durch das Land NRW künftig ein landeseinheitliches Online-Verfahren eingerichtet werden. Die Stadt Köln wird mit der Vergabe von Wohnraum-ID-Nummern beginnen, sobald dieses Online-Verfahren eingerichtet wurde.