Mieter-Rechte: Wann muss ich den Vermieter in meine Wohnung lassen?

Steht der eigene Vermieter plötzlich vor der Tür, ist der Schock verständlicherweise groß. Auch hat man vielleicht nach einer Party nicht aufgeräumt, es liegt Wäsche herum oder die letzte Reinigung ist schon eine Weile her. Muss man den Vermieter dann trotzdem in die Wohnung lassen? Die Antwort laut schlicht und ergreifend „Nein“. Doch Vorsicht: Unter bestimmten Voraussetzungen steht dem Vermieter dennoch ein Besichtigungsrecht zu.

Besichtigungswunsch muss angekündigt werden

Der Mieter übt als Besitzer der Wohnung das sogenannte Hausrecht aus. Er allein entscheidet, wer die Räume betreten darf und wer nicht. Auch dem Vermieter darf deshalb grundsätzlich der Zutritt zur Wohnung verweigert werden – es sei denn, dieser kann einen sachlichen Grund vorweisen. Ein solcher liegt unter anderem vor, wenn der Vermieter

Doch auch wenn der Vermieter einen sachlichen Grund hat, um sein Eigentum zu besichtigen, muss er seinen Besuch zuvor ankündigen und den Grund dafür anführen. Er muss sich unter Nennung einer Uhrzeit bei einem berufstätigen Mieter etwa vier Tage, und bei einem nicht berufstätigen Mieter zumindest 24 Stunden zuvor anmelden.

Bei der Terminvereinbarung muss der Vermieter ferner Rücksicht auf die Belange seines Vertragspartners nehmen. Eine Wohnungsbesichtigung zur Unzeit, am Wochenende, an Feiertagen oder bei Abwesenheit des Mieters ist daher unzulässig. Letztendlich darf der Mieter auch nicht zu oft gestört werden. Soll die Wohnung zum Beispiel potenziellen Nachmietern oder Kaufinteressenten gezeigt werden, ist pro Woche grundsätzlich nur ein Besichtigungstermin zumutbar.

Ist der Zutritt für Vermieter verboten?

Ein Vermieter darf sich nicht eigenmächtig Zutritt zur Wohnung verschaffen. Er muss daher alle Schlüssel für die Wohnung an den Mieter herausgeben. Behält er einen Zweitschlüssel und nutzt diesen, um in die Wohnung zu gelangen, begeht er Hausfriedensbruch nach § 123 Strafgesetzbuch (StGB). Den muss allerdings der Mieter nachweisen können. Die Vertragsparteien können jedoch vereinbaren, dass der Vermieter – zum Beispiel für den Notfall oder zum Hereinlassen diverser Handwerker bei Verhinderung des Mieters – einen Wohnungsschlüssel behält.

Lärm, Schimmel, Geruch

Mietminderung – Wann Mieter weniger zahlen dürfen

Fehlt eine solche Abmachung, darf der Vermieter die Wohnung nur im Notfall betreten bzw. von der Polizei oder der Feuerwehr öffnen lassen – und das auch nur, wenn der Mieter nicht zu Hause ist. Ein Notfall liegt etwa bei einem Wasserrohrbruch oder Rauchmelder-Alarm vor. Übrigens: Der Mieter darf das Türschloss austauschen, um sicherzustellen, dass der Vermieter nicht mehr in die Wohnung kommt. Dann allerdings sollte er das alte Schloss aufheben, um es bei seinem Auszug wieder auswechseln zu können.

Mietvertrag kann näheres regeln

Letztlich kann das Besichtigungsrecht des Vermieters im Mietvertrag konkretisiert werden. Solche Klauseln stellen aber in der Regel Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) dar und sind gemäß § 307 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn sich der Vermieter ein anlassloses und uneingeschränktes Besichtigungsrecht vorbehält (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 289/13).

Mieter-Rechte

Was Sie dem Vermieter verschweigen dürfen

Doch Vorsicht: Verweigert der Mieter dem Vermieter zu Unrecht bzw. trotz eines vereinbarten Termins den Zutritt zur Wohnung, kann ihn das teuer zu stehen kommen. So macht er sich unter Umständen nicht nur schadenersatzpflichtig – er riskiert auch die Kündigung des Mietverhältnisses (Landgericht Oldenburg, Az.: 6 S 75/12).