Hohe Nachzahlung rechtens?Wie Mieter prüfen, ob die Nebenkostenabrechnung stimmt
Die Betriebskostenabrechnung unter die Lupe zu nehmen, kann sich lohnen. Viele Abrechnungen sind fehlerhaft.
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Düsseldorf/Köln – Die Ankunft der Nebenkostenabrechnung ist dieser Tage für viele Mieter und Mieterinnen vor allem mit Angst verbunden. Zwar dürften erst nächstes Jahr für viele hohe Nachzahlungen aufgrund der stark gestiegenen Energiekosten fällig werden. Doch auch die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 kann bereits eine böse Überraschung bereithalten, denn schon vor dem Ukraine-Krieg sind die Kosten gestiegen. Mieter und Mieterinnen sollten daher ihre Nebenkostenabrechnungen richtig prüfen, denn das kann sich lohnen, informiert der Deutsche Mieterbund: Nach ihren Erfahrungen seien viele Betriebskostenabrechnungen unvollständig, unplausibel oder falsch. Dann gilt es, sich den Durchblick und sein Recht zu verschaffen.
Preise für Gas sind schon 2021 um 20 Prozent gestiegen
„Die hohen Kosten sowie komplizierte und fehlerhafte Abrechnungen sind nur einige Gründe, warum die Betriebskosten das Rechtsberatungsthema Nummer eins bei den örtlichen Mietervereinen sind“, sagt Ulrich Ropertz. Er ist ehemaliger Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds (DMB) und Autor des von der Verbraucherzentrale NRW und dem DMB herausgegebenen Ratgebers „Das Mieter-Handbuch“.
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Doch weshalb fallen die Betriebskosten für das Jahr 2021 überhaupt bereits so hoch aus? Dafür gebe es mehrere Gründe, erklärt Christina Wallraf, Energieexpertin der Verbraucherzentrale NRW: „2020 war coronabedingt ein Jahr mit sehr niedrigen Energiepreisen. Heizöl kostete durchschnittlich 50 Cent pro Liter, 2021 waren es 72 Cent. Ein Anstieg um 44 Prozent. Hieraus ergeben sich für einen Haushalt in einer 80 Quadratmeter großen Wohnung Mehrkosten in Höhe von ca. 290 Euro pro Jahr. Gas ist ebenfalls teurer geworden, in etwa um 20 Prozent im Vergleich zum Jahr 2020. Hier ergeben sich Mehrkosten in Höhe von ca. 160 Euro pro Jahr.“ Hinzu könnten gestiegene Personalkosten kommen, etwa für Hausmeisterdienste, so Wallraf.
Der Hausmeister ist nicht „Mädchen für alles“
Überhaupt sollten Mieter und Mieterinnen gerade bei diesem Posten auf der Abrechnung aufmerksam sein, rät Ulrich Ropertz. Denn zu den typischen Fehlern in Betriebskostenabrechnungen zählen dem Experten zufolge falsch abgerechnete Hausmeisterkosten: „Der Hausmeister ist häufig Mädchen für alles, aber nicht alles, was er macht, kann umgelegt werden.“ Wenn er Reparaturen erledige, seien dies keine Betriebskostenpositionen.
„Einmalkosten sind nie Betriebskosten“, sagt Ropertz weiter. „Auch Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten zählen nicht dazu.“ Nachlesen lässt sich das in der Betriebskostenverordnung. So dürfen zwar Wartungskosten für einen Fahrstuhl umgelegt werden, aber mehr nicht: „Häufig schließen Vermieter Vollwartungsverträge ab, die auch Reparaturen beinhalten“, so Ropertz. „Um diese müssen die Kosten in der Abrechnung dann reduziert werden.“
Grundsätzlich dürfen nur Nebenkosten abgerechnet werden, die im Mietvertrag erwähnt sind. Diese müssen aber nicht minutiös aufgeführt werden: „Es reicht der Hinweis, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung zu zahlen hat“, sagt Ropertz.
Allerdings: Sind im Mietvertrag nur einzelne Betriebskostenarten wie zum Beispiel Wasser, Abwasser, Warmwasser und Heizung aufgeführt, müssen auch nur diese Kosten gezahlt werden – „gleichgültig, ob noch weitere Betriebskosten vor Ort entstehen.“
Letzte Nebenkostenabrechnung und den Betriebskostenspiegel zurate ziehen
Zudem müssten Abrechnungen so gestaltet sein, dass der Mieter auf einen Blick prüfen kann, ob tatsächlich nur die gesetzlich zulässigen und vertraglich vereinbarten Kostenarten umgelegt werden.
Haben Mieter Zweifel an der Korrektheit, sollten sie sich fürs Überprüfen Zeit und dabei gegebenenfalls die Hilfe eines Mietervereins in Anspruch nehmen. „Hilfreich ist oft, die Abrechnung mit dem Betriebskostenspiegel und der Abrechnung vom Vorjahr zu vergleichen“, rät Ropertz. Tauchen einzelne Kostenarten neu auf oder gibt es nennenswerte Preisunterschiede bei einzelnen Betriebskosten, kann der Vermieter aufgefordert werden, dies zu erklären oder Belege und Rechnungen vorzulegen. Reagiert er nicht oder sind die Informationen nicht ausreichend, haben Mieter und Mieterinnen auch das Recht, Belege oder Rechnungsunterlagen einzusehen.
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Liegen Fehler vor, muss der Vermieter eine korrigierte Abrechnung schicken. „Weigert er sich oder reagiert er überhaupt nicht, können Mieter und Mieterinnen laufende Vorauszahlungen zurückhalten“, sagt Ropertz. Gestehe der Vermieter Fehler nicht ein und komme es zu keiner Einigung, müsse letztlich das Gericht entscheiden. „Das heißt, der Vermieter muss klagen, wenn er eine Nachzahlung durchsetzen will“, so der Fachmann.
Wann man Nachzahlungen einfach zurückhalten darf
Vergleichsweise unkompliziert ist der Fall, wenn die Abrechnung zu spät eintrudelt. Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Vermieter sie geschickt haben. Für das Betriebsjahr 2021 etwa endet die Frist am 31. Dezember 2022.
Hat der Mieter die Abrechnung bis zum Ablauf der Frist nicht erhalten, muss er die gestellten Nachforderungen nicht begleichen. Auch für die Reklamation einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung müssen sich Mieter und Mieterinnen an eine Frist von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung halten. Wurden die Fehler in diesem Zeitraum nicht reklamiert, muss die fehlerhafte Abrechnung bezahlt werden. (mit dpa)