Leverkusens WohnungsmarktViel wurde genehmigt, nur wenig gebaut
Bezahlbare Wohnungen – wie hier im Nordosten der Bahnstadt in Opladen – werden immer knapper.
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Leverkusen – Wohnen wird immer teurer. Wer mietet, zahlt im Durchschnitt inzwischen 8,19 Euro für den Quadratmeter – natürlich kalt. Und wer kauft, muss ebenfalls tief in die Tasche greifen, eine Menge Eigenkapital mitbringen, außerdem darauf setzen, dass die Hypothekenzinsen weiter auf niedrigstem Niveau bleiben: Eine Eigentumswohnung aus dem Bestand kostet in guter Lage 3360 Euro pro Quadratmeter. Das sind 385 Euro mehr als im Jahr davor. Diese sehr deutliche Steigerung verwundert nicht: Das Angebot nimmt kaum zu; der gesamte Wohnungsbestand in Leverkusen beläuft sich auf gut 83 000 Einheiten. Da gibt es kaum Bewegung, also auch keine Entspannung.
Ob sich das im Lauf des nun zu Ende gehenden Jahres geändert hat, lässt sich noch nicht sagen. Sicher ist: Zuletzt gab es einen Rekord an Baugenehmigungen. Von 2018 auf 2019 sei ihre Zahl von 235 auf 725 gestiegen, so die Stadtverwaltung. Das sei der höchste Wert seit mehr als 20 Jahren. Neuere Daten gibt es im Rathaus nicht. Fertig geworden sind allerdings viel weniger Wohnungen: nur 230 statt 336. Das ist bedenklich wenig. Weil die Stadt in den nächsten Jahren weiter wachsen wird, müssten nach gängigen Berechnungen bis 2035 pro Jahr 520 neue Wohnungen gebaut werden.
Gestörtes Gleichgewicht
Das alles steht im soeben erschienenen Leverkusener Wohnungsmarktbericht. Er zeigt, dass der Markt immer mehr aus dem Gleichgewicht gerät. Die Leerstandsquote liegt mit 1,1 Prozent (940 Wohnungen) kaum höher als zuvor und immer noch weit unter dem gesunden Wert von mindestens 2,0. Erst dann gibt es eine Fluktuation, die Mietern eine gewisse Auswahl ermöglicht. In bestimmten Segmenten ist das Gegenteil der Fall. Es sind die problematischsten: kleine, preiswerte Wohnungen. Die werden gebraucht, weil die gut 167 000 Leverkusener immer älter werden: Die Gruppe Ü 65 wächst mit Abstand am schnellsten.
Das kann durch die Zuwanderung Jüngerer nicht ausgeglichen werden. Die kommen in der Regel vor allem aus Köln: Zuletzt waren es fast 1500 Personen, während die Stadt ans ländliche Umland regelmäßig Einwohner verliert. Auch das lässt sich vor dem Hintergrund des Wohnungsmarktes deuten: In Köln ist die Lage noch schlimmer; im Bergischen sieht es wiederum besser aus als in Leverkusen.
Zurück zu denen, die bleiben und älter werden: Hohes Alter bedeutet weniger Platzbedarf und geringeres Einkommen. Doch wer umziehen und auf diese Weise womöglich Platz machen will für eine Familie, findet nichts. Im mittleren bis unteren Preissegment sei die Marktlage „angespannt bis sehr angespannt“, werden Experten im Bericht zitiert.
Eine Analyse der Wohnungsinserate untermauert diesen Befund: Noch ganze drei Prozent der Offerten hatten Wohnungen mit Kaltmieten unter sechs Euro pro Quadratmeter zum Gegenstand. Und nur jede zehnte ist kleiner als 45 Quadratmeter. Vor zehn Jahren sah das noch anders aus: Am meisten Angebote gab es für Wohnungen bis sieben Euro Miete. Inzwischen hat sich das Vermietungsgeschehen auf Objekte verlagert, die mehr als neun Euro kosten.
Mangels Alternativen kaum noch Umzüge
Die Zahl der innerstädtischen Umzüge nimmt folglich immer weiter ab. 2019 lag sie mit 50 pro 1000 Einwohner auf dem niedrigsten Wert seit eineinhalb Jahrzehnten. „Dramatisch“ sei das. „Wo die Nachfrage groß ist und die Angebote schwinden, kann nur wenig umgezogen werden“, heißt es zu diesem Phänomen. Und eine Entspannung ist nicht in Sicht, weil niedrige Bautätigkeit auf weiter steigende Nachfrage trifft. Seit 2018 setze sich der Trend zu kleineren Haushalten fort. Womöglich sei er auch nur deshalb zwischen 2014 und 2017 zum Erliegen gekommen, weil es schlicht an den passenden Wohnungen fehlte.
Daran wird sich so schnell auch nichts ändern. Vor allem kleinere Bauprojekte gab es zuletzt kaum noch. Der Zuwachs in Ein- und Zweifamilienhäusern war „so niedrig wie noch nie“. Ein Grund dafür sei der Mangel an Bauland. Wie schwer dieser zu beheben ist, zeigt der Bohofsweg: Die dort geplante Öko-Siedlung wird aller Voraussicht nach daran scheitern, dass sie in einer Frischluftschneise stehen würde und der Boden im Grunde zu wertvoll ist. Das Mathildenhofer Projekt zeigt wie im Brennglas die Probleme: Kritiker bemängelten den hohen Flächenverbrauch. Lockere Bebauung stößt aber regelmäßig auf politischen Widerstand, weil sie die knappen Flächen nicht ausnutzt.
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Der Flächenmangel malt sich in den Grundstückspreisen ab, und zwar besonders dort, wo Mehrfamilienhäuser möglich sind. Die Bauland-Preise stiegen im Jahresvergleich um 15 Prozent auf bis zu 450 Euro pro Quadratmeter in guten und immerhin 320 in einfachen Lagen. Im Vergleich dazu ist der Preisanstieg für Einfamilienhaus-Grundstücke mit vier Prozent zuletzt moderat ausgefallen. Dass die Verteuerung des Bodens sich verlangsamt, ist nicht anzunehmen: Im Flächennutzungsplan sind nur 109 Hektar Land als Wohnbau-Reserve ausgewiesen. Das, so der Bericht, werde „voraussichtlich nicht reichen“.