Köln-Bonner StudieWieso Immobilien in kleineren Städten rentabler sind
Renditen bei Wohnungen sind langfristig.
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Bonn – Auf drei Dinge sollte man beim Immobilienkauf achten: die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Diese uralte Weisheit besagt, dass eine Bruchbude in guter Umgebung langfristig eine bessere Anlage ist, als eine supergute Immobilie in schlechter Lage. Doch das muss so nicht stimmen.
Wohnimmobilien in kleineren Städten sind langfristig rentabler. Das haben Forscher des Exzellenzclusters Econtribute, einer gemeinsamen Initiative der Universitäten Köln und Bonn, anhand von Daten zu Immobilienrenditen herausgefunden.
Wohnimmobilien in Großstädten haben den Ruf, besonders rentabel zu sein. Langfristig brachten Sie in den vergangenen 150 Jahren im Schnitt jedoch weniger Rendite ein als Immobilien in kleineren Städten. Das zeigt eine Studie des Teams um Ökonom Professor Moritz Schularick, Mitglied des Exzellenzclusters „Markets & Public Policy“ an der Universität Bonn. Die Studie ist die erste ihrer Art, die langfristige Gesamtrenditen von Wohnportfolios historisch vergleicht und Hauspreisdaten und Mietrenditen verknüpft.
Daten zu 27 Großstädten in 15 Ländern ausgewertet
Die Forscher werteten Daten zu Hauspreisen und Mieten von 27 ausgewählten Großstädten in 15 Ländern aus. Im ersten Schritt berechnete das Team die durchschnittliche Gesamtrendite der städtischen Wohnimmobilien der vergangenen 150 Jahre, die sich aus der Entwicklung des Hauspreises und den Mieteinnahmen zusammensetzt.
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Anschließend verglichen die Ökonomen die Renditen in den Großstädten mit den durchschnittlichen Renditen im Rest des Landes. Neben internationalen Metropolen, wie London, New York oder Tokio, untersuchte das Team auch deutsche Städte, wie Berlin, Frankfurt oder Hamburg.
Ein Prozent weniger Gesamtrendite
Das Ergebnis: Wohnimmobilien in den untersuchten Großstädten erwirtschafteten in den vergangenen 150 Jahren jährlich durchschnittlich etwa ein Prozent weniger Gesamtrendite im Vergleich zum Rest des Landes. Dieser Effekt zeigt sich auch, wenn man kürzere Zeiträume, zum Beispiel die vergangenen 70 oder 30 Jahre, betrachtet.
Auch in den Vororten von Köln haben Anlageimmobilien eine gute Wertentwicklung.
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„Hätte man 1950 in ein nationales Portfolio von Wohnimmobilien investiert, wäre es heute doppelt so viel wert wie ein entsprechendes Großstadt-Portfolio“, sagt Moritz Schularick, Professor für Volkswirtschaftslehre bei Econtribute an der Universität Bonn – vorausgesetzt, man hätte die Mieteinnahmen stets wieder investiert.
Mieteinnahmen maßgeblich
Entscheidend für hohe Renditen sind laut der Studie die Mieteinahmen, die sich relativ konstant entwickelten. „Die Hauspreise stiegen zwar zeitweise stärker an, schwankten aber auch mehr“, sagt Schularick. Insgesamt machten die Mieteinnahmen fast 70 Prozent der Gesamtrendite von Wohnimmobilien über die vergangenen 150 Jahre hinweg aus. In Relation zum Kaufpreis sind die Mieten im Schnitt außerhalb der Ballungszentren höher.
Dass Wohnimmobilien außerhalb der Großstädte langfristig mehr Rendite abwerfen, erklären die Forschenden außerdem mit einem erhöhten Risiko, das Investierende in kleineren Städten eingehen. In Großstädten können Immobilien mit höherer Wahrscheinlichkeit zu jedem beliebigen Zeitpunkt verkauft werden. Währenddessen kann es in kleineren Orten schwieriger sein, Immobilien schnell zu veräußern.
Die Studie räumt mit dem Vorurteil auf, dass ein Immobilieninvestment in Großstädten am attraktivsten ist. „Auch Großinvestoren denken um und investieren zunehmend in Mietimmobilien in kleineren Städten“, so Leibniz-Preisträger Schularick.