Wo in Hennef sollen noch Wohnhäuser gebaut werden? Welche Flächen stehen zur Verfügung? Wie hoch ist der Wohnungsbedarf? Und wie kann die Stadt einen in der Vergangenheit gemachten Fehler vermeiden? Nämlich, dass die Infrastruktur, etwa Kitas, Schulen und Kanalnetz, einer steigenden Einwohnerzahl hinterherhinkt?

Für ein geordnetes Wachstum wurde im Rathaus ein umfangreiches Bauland-Entwicklungskonzept ausgearbeitet. Doch diese Fortschreibung des alten Konzepts fiel in der Politik durch. Das Ratsbündnis aus CDU, FDP und Unabhängigen kritisierte in einer gemeinsamen Sitzung der Ausschüsse für Dorfgestaltung und Stadtplanung das Papier. Statt eines Beschlusses wurde das Thema gegen die Stimmen von SPD, Grünen und „Die Fraktion“ vertagt.

Gleichzeitiger Mangel und Überschuss an Baugrund in Hennef

Wie in vielen Kommunen gibt es in Hennef ein sogenanntes Baulandparadoxon: Eigentlich steht ausreichend Baugrund zur Verfügung, doch die Eigentümer sind nicht unbedingt daran interessiert, die Grundstücke auf den Markt zu bringen. So kann es sein, dass zu bestimmten Zeiten und/oder in einigen Stadtteilen ein Mangel und ein Überschuss zugleich bestehen. Da die Stadt keine eigenen Baugrundstücke besitzt, sind ihre Steuerungsmöglichkeiten begrenzt.

Im vorgelegten Konzept ist bei privaten Vorhaben der Weg des „Kooperativen Baulandmodells“ beschrieben. Es soll zumindest bei größeren Planungen und in zentralen Lagen zum Zuge kommen. Dabei geht es unter anderem darum, dass auch Sozialwohnungen (geförderter Wohnungsbau) entstehen und – bei Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit – angemessen Flächen für Infrastruktureinrichtungen abgetreten werden.

„Die Schaffung von Bauland und die bedarfsgerechte Erweiterung der Infrastruktur müssen stärker als bisher in Einklang gebracht werden“, heißt es in dem Konzept. Das enthält zudem den Vorschlag, Flächen festzulegen, die man über einen Zwischenerwerb und dann unter dem größtmöglichen städtischen Einfluss entwickeln sollte.

Eine der bedeutendsten Potenzialflächen für den Wohnungsbau ist der Kantelberg in Uckerath. Eine Entwicklung des Kantelbergs zum Neubaugebiet in städtischer Regie birgt das Problem, dass die Planungskapazitäten im Rathaus begrenzt sind. Dann, so wird im Baulandkonzept ausgeführt, müsse man andere Planungen, zurückstellen. Das beträfe gegebenenfalls auch von Investoren an die Stadt herangetragene Projekte.

Die Alternative wäre, in den nächsten Jahren auf den Kantelberg zu verzichten und dafür „den breiter über das Stadtgebiet verteilten, kleineren Potenzialen eine höhere Priorität einzuräumen“. Sofern es nicht gelinge, die Planungskapazität zu erhöhen, könne es notwendig sein, hierfür eine grundsätzliche Strategie festzulegen.

An diesem Punkt entzündet sich die Kritik. In der Ausschussdebatte befürchtete Regina Osterhaus-Ehm (CDU) eine Vernachlässigung mittlerer und kleinerer Bauvorhaben. „Alle Wege des Bauens müssen in Hennef offen bleiben“, forderte sie. Das Baulandkonzept könne so nicht beschlossen und müsse vervollständigt werden. Bodo Lehmann (FDP) warnte davor, der Stadtverwaltung mit dem Konzept eine Generalvollmacht auszustellen.

Bürgermeister Mario Dahm (SPD) widersprach dem Vorwurf, dass die Verwaltung den Kantelberg bevorzugt behandeln wolle. Das Konzept, das mitnichten eine Generalvollmacht sei, lasse dies ausdrücklich offen. „Da steht nur, dass wir nicht alles gleichzeitig planen können.“ Ralf Jung (SPD) lobte das Papier als „sehr guten, zielführenden Werkzeugkoffer“. Bettina Fichtner (SPD) mahnte dazu, endlich eine Entscheidung zu treffen, „damit es für Investoren klar wird, ob sie in Hennef bauen wollen oder nicht“.

Detlev Fiedrich (Grüne) sprach von gravierenden Mängeln im alten Baulandkonzept, die mit der Fortschreibung behoben werden sollten, „sonst erleben wir hier in Hennef einen schwer kontrollierbaren Wildwuchs“. Wünschenswert sei mehr bezahlbarer und geförderter Wohnungsbau, sagte Detlef Krey (Die Fraktion), „aber die Mehrheiten hier lassen das nicht zu“.

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Zum Thema Sozialer Wohnungsbau schob Michael Marx (FDP) in einer Stellungnahme nach, dass der Fokus des Baulandkonzepts darauf liege. „Das hieße, es würde weiterer geförderter Wohnraum geschaffen, der weitere einkommensschwache Menschen nach Hennef zieht“, so Marx. Das stimme nicht, entgegnete Bürgermeister Dahm. Das Belegungsrecht liege bei der Stadt, und die vermittele die Sozialwohnungen nur an Henneferinnen und Hennefer.

Bauflächen für fast 8000 zusätzliche Einwohner

Knapp 93 Hektar stehen laut Baulandkonzept im Hennefer Stadtgebiet als Wohnbau-Reserveflächen zur Verfügung. Diese bieten Platz für rund 2800 Wohnungen (1500 in Einfamilien- und 1300 in Mehrfamilienhäusern). Hochgerechnet ergeben sich fast 8000 neue Einwohner, wenn alle Reserveflächen bebaut werden. Inklusive Nachverdichtung könnte die Stadtbevölkerung von derzeit 49.500 auf 60.000 Menschen wachsen.

Die Bauflächen befinden sich alle in privater Hand und in unterschiedlichen Planungsphasen. Für 25 Hektar etwa gibt es fertige Bebauungspläne; 31 Hektar sind lediglich im übergeordneten Flächennutzungsplan als Reserven ausgewiesen. Die Stadtverwaltung geht davon aus, dass nicht alle Potenziale ausgeschöpft werden. Ein Zeithorizont für die theoretisch erreichbare Größe von 60.000 Einwohnern lasse nicht fassen, „es ist von mehreren Jahrzehnten auszugehen“.

Um den Bestand von Sozialwohnungen konstant zu halten, bedarf es laut Stadt eines stetigen Baus von geförderten Wohnungen, die nach zehn bis 25 Jahren aus der Sozialbindung fallen. Als Zielzahl werden 20 bis 30 neue Wohnungen pro Jahr genannt. „Die Stadt Hennef muss Heimat auch für Menschen mit geringem Einkommen bleiben“, heißt es im Baulandkonzept.