33 Millionen Euro müsste der Eigentümer oder der Investor in den Umbau des Warenhauses stecken. Das ist das Ergebnis einer Machbarkeitsstudie.
BetonklotzExperte sieht Potenzial in Siegburger Kaufhof-Gebäude – 33 Millionen Euro nötig
Von Andreas Helfer
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Ehemaliger Kaufhof an der Kaiserstraße in Siegburg.
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Die Studiobühne auf der ehemaligen Saturnetage, Tedi im Kaufhof-Erdgeschoss, so sieht momentan der Sachstand an der Kaiserstraße aus. Dabei soll es nicht bleiben: Kilian Huneke, Experte für die Umnutzung von Immobilien beim Beratungsbüro Drees und Sommer, präsentierte jetzt die Ergebnisse einer Machbarkeitsstudie im Wirtschaftsförderungsausschuss.
Huneke nannte „neuralgische Punkte“ und gab eine Handlungsempfehlung: Bei dem wuchtigen Betonklotz kann es seiner Aussage nach nicht bleiben, der Kaufhof muss umgebaut, hinter einer neuen Fassade müssen verschiedene Nutzungen angeboten werden. Kosten: rund 33 Millionen Euro gegenüber einem Neubau, der vergleichsweise 39 Millionen Euro verschlingen würde. Vorausgegangen waren Analysen von Umfeld, Gebäude, Nutzung, baulicher Umsetzbarkeit und eine wirtschaftliche Einschätzung. Vor allem macht die Statik des 1974 eröffneten Gebäudes einiges möglich.
Große Flächen im ehemaligen Siegburger Kaufhof eignen sich für ein Nachnutzung
Die großen Flächen im Inneren seien gut nachnutzbar, ein Problem sei aber die im vierten Obergeschoss angesiedelte Haustechnik. Das habe man damals so geplant, um im Untergeschoss Verkaufsflächen zu schaffen. Ein Umbau werde entsprechend Kosten verursachen, für andere Nutzungen wie Wohnungen und Pflege werde man zudem über dem ersten Obergeschoss einen Lichthof schaffen müssen.
Große Flächen bieten interessante Potenziale.
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Vom Standort her bekommen Einzelhandel, Wohnen, Pflege/Betreuung ein hohes Ranking, etwas schlechter eingeschätzt werden Fitness/Rehabilitation, Kultur/Freizeit und Büros. Die Marktbetrachtung sieht anders aus: Besonders gut bewertet sind Wohnen und Pflege/Betreuung, etwas schlechter gefolgt von Einzelhandel, Fitness/Rehabilitation, Kultur/Freizeit und Büros. Als potenzielle Mieter werden unter anderem Vollsortimenter wie Edeka und Rewe vorgeschlagen, allerdings nur für das Obergeschoss und anteilig im Untergeschoss.
Ein flexibles Raumkonzept soll eine langfristige Nutzung ermöglichen. Konkret könnte das so aussehen: Wohnen kommt unters Dach, Wohnen/Büros ins zweite und dritte Obergeschoss, wobei ein Lichthof in das Gebäude geschnitten wird. Fitness/Reha wird auf der großen Fläche im ersten Obergeschoss angesiedelt, im Erdgeschoss Einzelhandel und Gastronomie. Lager und Technik wandern in den Keller. Die Brutto-Grundfläche würde sinken, von 20.600 auf 18.950 Quadratmeter. Der Riegel zur Straße hin würde übernommen. Hunke betonte: „Die Substanz eignet sich gut für neue Nutzungen.“
Die Mieterlöse lägen im Jahr bei 2,1 Millionen Euro. Allerding hänge die Rentabilität entscheidend von Kosten für Grunderwerb und Finanzierung ab.
Es sei also zu bedenken, „ob ein Neubauvorhaben eine wirtschaftliche Variante darstellen könnte“. Eine langfristige Nachvermietung schloss er aus. Der Umbau müsse sorgfältig abwogen werden, wozu eine hohe Expertise nötig sei. Der Grunderwerbspreis sei für einen Investoren von Außerhalb eine „wesentliche Eintrittsbarriere in das Projekt“.
Positives Echo im Siegburger Wirtschaftsförderungsausschuss
Unter den Ausschussmitgliedern fand die Studie ein positives Echo: „Beeindruckt, dass man aus dem Gebäude etwas machen kann“, zeigte sich Hans-Joachim Neumes (Siegburger Bürgerunion) und hakte nach, ob die Stadt das Gebäude kaufen wolle. Der Amtsleiter für Umwelt und Wirtschaft Ole Erdmann antwortete, die Studie sei nicht dazu da, eine Kaufabsicht auszudrücken. Aber wichtig, um mit Investoren ins Gespräch zu kommen.
Jürgen Peter (CDU) bekräftigte: „So, wie das Ding jetzt da steht, kann es nicht in eine ernsthafte Weiternutzung übergehen.“ Er wisse aber nicht, ob der derzeitige Eigentümer sich dieser Aufgabe stellen wolle. Der eigentliche Erlösträger sei das Parkhaus mit mehr als einer Million Euro im Jahr. Angesprochen habe ihn allerdings, dass „ein gangbarer Lösungsweg“ gefunden worden sei. Spannend werde die Frage, welche Rolle die Stadt künftig spielen könne. In der Politik sei jetzt „Fingerspitzengefühl“ gefragt.
Michael Keller (SPD) zeigte sich überzeugt, „das funktioniert nur mit Umbau und entsprechenden zeitlichen Vorläufen“. Das sei schwer, werde aber kaum schnell hinzubekommen sein. Genannt worden war eine Dauer von acht bis neun Jahren bis zur Marktreife. Der Eigentümer, so Keller, müsse den Druck verspüren, zu investieren.
Dieter Thiel (Die Grünen) sieht eine „architektonische und funktionelle Lösung“, schlug aber vor, sich auf Wohnen und Handel zu beschränke. Investoren wollten sich nicht mit dem Aufwand für verschiedene Nutzungen „herumschlagen“.
Mit der Studie zum Siegburger Kaufhofgebäude auf Fachmessen Interesse wecken
Sein Parteifreund Peer Groß fürchtet, dass der Umbau des Warenhauses nicht ins Portfolio des US-amerikanischen Eigentümers passt. Für die Zukunft sehe es also „zappenduster“ aus. Ole Erdmann schilderte, andere Interessenten seien überzeugt, bei keiner Bank einen Kredit dafür zu bekommen. Er rechne aber damit, dass sich die Situation ändern werde. „Das einfach so liegenzulassen, kostet den Eigentümer zu viel Geld.“ Die Studie solle auch dazu dienen, auf Fachmessen Interesse zu wecken.