Mit dem Preisdeckel will die Politik Mietwucher vorbeugen. Wie teuer darf die Miete sein? Wo gelten Ausnahmen? Fragen und Antworten.
Selbst Mietervereine üben KritikMietpreisbremse wird im Kölner Umland ausgeweitet – das müssen Sie wissen
Von Anna Friedrich
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Knappes Angebot, große Nachfrage: Die Mieten in Köln steigen immer weiter, nun soll die Preisbremse auch auf die Region ausgeweitet werden. (Symbolbild)
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Deutschland ist ein Mieterland, nur in der Schweiz gibt es noch mehr Menschen, die nicht im Eigentum wohnen. Allein in Köln leben rund 420.000 Haushalte in gemieteten Immobilien, nur 134.000 Haushalte in den eigenen vier Wänden. Da die Mieten immer weiter steigen, versucht die Politik mit der Mietpreisbremse gegenzusteuern – und will sie in Nordrhein-Westfalen auf deutlich mehr Kommunen ausweiten.
Wie teuer darf die Miete sein?
Die Miete darf bei einem neu abgeschlossenen Mietvertrag maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch diese ist, ergibt sich aus dem Mietspiegel der jeweiligen Kommune. Hier sind verschiedene Lagen, Wohnungsgrößen und Baujahre aufgeschlüsselt. Die Stadt Köln erstellt alle zwei Jahre einen Mietspiegel, der neueste soll voraussichtlich im Frühjahr erscheinen. In den Prozess fließen diverse Daten ein: Die Rheinische Immobilienbörse erstellt ihn in Zusammenarbeit mit den Haus- und Grundbesitzervereinen, dem Mieterverein, der Stadt Köln sowie freien und genossenschaftlichen Wohnungsgesellschaften erstellt. Auch bei einem bestehenden Mietverhältnis darf die Miete nicht uferlos steigen. Dafür gibt es die sogenannte Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 15 Prozent steigen.
Warum gibt es eine Mietpreisbremse?
In Deutschland gibt es zu wenig bezahlbare Wohnungen, vor allem in Großstädten und Ballungsgebieten geht die Schere zwischen Angebot und Nachfrage immer weiter auseinander. Im Jahr 2015 hat die Politik deshalb die Mietpreisbremse eingeführt: Damit soll verhindert werden, dass Wohnungen immer teurer vermietet werden. Offiziell heißt das Gesetz übrigens „Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“. Der damalige Bauminister Michael Groschek (SPD) erklärte den Vorstoß wie folgt: „Wir wollen so verhindern, dass weniger einkommensstarke Mieter aus Städten wie Köln oder Düsseldorf verdrängt werden und wir Quartiere nur für Besserverdienende bekommen.“
Wo gilt die Preisbremse?
Vor allem in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Darunter fielen in Nordrhein-Westfalen bislang 18 Kommunen, nun soll der Preisstopp auf insgesamt 57 Kommunen ausgeweitet werden. Wann ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheidet jedes Bundesland selbst. Als Kriterien gelten in der Regel das Bevölkerungswachstum, die Leerstandsquote, Mietpreisentwicklung und wie hoch die prozentuale Belastung vom Einkommen für Mieter ist. Ökonomen gehen davon aus, dass ein Wohnungsmarkt nur dann funktioniert, wenn der Leerstand rund drei Prozent beträgt. In Köln ist deutlich weniger freier Wohnraum verfügbar: Die LEG berichtet, dass von ihren rund 3800 Wohnungen im Raum Köln derzeit nur 27 Wohneinheiten leerstehen – das entspricht einer Leerstandsquote von circa 0,7 Prozent. Bei der GAG sind es sogar nur 0,22 Prozent (100 Wohnungen), bei der Vonovia 1,4 Prozent (80 Wohnungen).
Warum gibt es Kritik an der Preisbremse?
Nicht nur die verschiedenen Parteien kritisieren immer wieder entlang ihrer Parteilinien die Wirksamkeit der Mietpreisbremse, auch Mieter-Fürsprecher zweifeln an der Sinnhaftigkeit. Der Mieterverein Köln beispielsweise stößt sich an den zahlreichen Ausnahmen: Vermieter können die Preisbremse beispielsweise umgehen, wenn sie eine Wohnung möbliert vermieten - auch wenn darin nur ein Sofa und ein Kleiderschrank stehen. „Für einen effektiven Mieterschutz wäre erforderlich, dass die Mietpreisbremse von ihren zahlreichen Ausnahmen befreit wird“, sagt Vorstand Hans Jörg Depel.
Zudem müssen Mieter erst einmal beweisen, dass der Vermieter eine zu hohe Miete verlangt. „Dies führt dazu, dass der Mieter umfassende Recherchearbeit leisten muss und Informationen darzulegen hat, die er sich zunächst beim Vermieter beschaffen muss. Viele Mieter, gerade in angespannten Wohnungsmärkten, scheuen dies, um es sich, insbesondere zu Beginn des Mietverhältnisses, nicht mit dem Vermieter zu verscherzen“, sagt Depel.
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
Der Preisdeckel gilt nur dann, wenn eine bereits bestehende Wohnung neu vermietet wird. Neubauten sind von dieser Regelung ausgenommen: Der Eigentümer bestimmt selbst, wie viel Miete er für seine Immobilie verlangt - ohne Grenze nach oben. Als Neubau gelten bislang Gebäude, die nach Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Diese Ausnahme soll dafür sorgen, dass Investoren weiter Wohnungen bauen und sich das Geschäft noch lohnt. Auch für Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden, gilt der Preisdeckel nicht. Maßgeblich ist hier die Investitionssumme: Sie muss in etwa etwa ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen.