Immobilien-Experten erklären, wie nachhaltig die Entwicklung ist und bei welchen Objekten die Kaufpreise besonders stark fallen.
Resultat steigender ZinsenPreise für Wohneigentum in Köln brechen ein – das wirkt sich auf Mieten aus
Von Sandra Liermann
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Die Preise für Eigentumswohnungen in Köln sind in den vergangenen zwölf Monaten eingebrochen – teils um mehr als zehn Prozent.
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Es klingt zunächst nach einer guten Nachricht für alle, die auf der Suche nach Wohnraum sind: Die Preise für Immobilien in Köln sinken. Sowohl die Preise für Eigentumswohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im vergangenen Jahr eingebrochen – zwar unterschiedlich stark, aber alle Segmente zeigen eine fallende Tendenz.
Zahlen des Wohnungsmarktportals Empirica Regio zeigen: Während der Quadratmeterpreis für eine Neubau-Eigentumswohnung in Köln im dritten Quartal 2022 noch bei durchschnittlich 6274 Euro lag, waren ein Jahr später noch 6224 Euro pro Quadratmeter fällig – ein sanfter Rückgang von 0,8 Prozent. Stärker fällt der Rückgang bei Bestandswohnungen aus. Hier fiel der Quadratmeterpreis von im Schnitt 4667 Euro binnen eines Jahres auf 4297 Euro, ein Rückgang um 7,9 Prozent.
Preise für Immobilien sinken nicht nur in Köln
Eine Auswertung des Portals Immowelt zeigt, dass es einen solchen oder ähnlichen Rückgang nicht nur in Köln gibt, sondern in zahlreichen deutschen Großstädten. Ihr zufolge sind die Kaufpreise für Bestandswohnungen im vergangenen Jahr in 71 von 75 untersuchten Städten gesunken, im Schnitt um rund sechs Prozent. Stellenweise waren jedoch deutlich zweistellige Preisrückgänge zu verzeichnen. Spitzenreiter ist Heidelberg, hier sanken die Preise der Immowelt-Auswertung zufolge im Schnitt um 15,8 Prozent.
Doch woran liegt es, dass die Preise je nach Stadt unterschiedlich stark sinken? „Wir nehmen aus unseren Daten auch wahr, dass sich die Preise je nach Standort unterschiedlich entwickeln“, sagt Melanie Kloth, Expertin für Wohnungsmarktbeobachtung bei der NRW-Bank. „Tendenziell ist jedoch überall ein Rückgang zu erkennen. Gestiegene Baukosten, gestiegene Zinsen und Unsicherheit auf Nachfrageseite führen flächendeckend zu Unsicherheit und Zurückhaltung auf der Nachfrageseite.“
Als grundsätzliche Faktoren für unterschiedlich hohe Preisrückgänge benennt Kloth insbesondere das bisherige Preisniveau und die Preisentwicklungsdynamik: „Dort, wo Preise für Wohneigentum ohnehin schon hoch waren und in den vergangenen Jahren weiter stark angestiegen sind, ist jetzt eher ein Rückgang zu erkennen. In NRW betrifft das vor allem Köln und Düsseldorf.“
Michael Voigtländer, der am Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln Experte für die Immobilienmärkte ist, benennt auch den Zinsanstieg als wesentlichen Grund für den Preisrückgang. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) ist seit Juli 2022 sukzessive von null Prozent angehoben worden und liegt derzeit mit 4,5 Prozent so hoch wie zuletzt zu Beginn der 2000er Jahre. Das wirkt sich auch auf Immobilienkredite aus, weiß Voigtländer: „Wenn Kaufinteressierte weniger Geld aufnehmen und dadurch auch weniger finanzieren können, sinkt die Zahlungsbereitschaft. Das führt wiederum dazu, dass die Preise für Immobilien nachlassen.“
Preisrückgang bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist besonders drastisch
Noch drastischer als bei Eigentumswohnungen fällt der Preisrückgang bei Ein- und Zweifamilienhäusern aus. Hier sind die Quadratmeterpreise sowohl für Neubauten als auch für Häuser im Bestand im vergangenen Jahr in Köln im Schnitt um rund elf Prozent gefallen – von 7080 Euro auf 6300 Euro bei Neubauten und von 5869 Euro auf 5184 Euro bei Bestandsimmobilien.
Die Kaufpreise für Wohneigentum wirken sich auch auf die Mieten aus, die im Gegensatz zu diesen immerhin weiter steigen: „Weil die Zinsen so stark gestiegen sind, sind viele Kaufinteressierte auf den Mietmarkt ausgewichen – also viele Leute mit hoher Zahlungsfähigkeit“, erklärt Voigtländer.
Und wie geht es weiter mit der Preisentwicklung? Immobilienexperte Voigtländer schätzt, dass die Preise nicht noch viel weiter fallen. „Wohnraum ist weiterhin ein knappes Gut, daher ist der Preisrückgang nicht besonders scharf.“ Da relativ wenig gebaut werde, sei davon auszugehen, dass Wohnraum noch knapper werde. Zudem verzeichnen wir derzeit eine sinkende Inflation, „die Zinsen werden also über kurz oder lang wieder sinken“, schätzt er – und damit die Preise für Wohneigentum wieder anziehen.
Experte schätzt, dass Mietpreise weiter steigen werden
Und auch die Mieten werden langfristig wohl weiter steigen: „Ich sehe nicht die Chance, dass auch die Mieten sinken – im Gegenteil, gerade weil der Markt knapp ist und immer weniger gebaut wird, erwarte ich, dass die Mieten weiter steigen“, sagt Voigtländer. In Großstädten wie Köln, wo die Mieten bereits sehr hoch sind, seien allerdings „Ermüdungserscheinungen“ zu erkennen. „Die Leute weichen ins Umland aus, wodurch sich auch der Preisanstieg bei Mieten in Städten wie Leverkusen oder Hürth oder den Rhein-Sieg-Kreis verlagert.“
Ist also jetzt ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen? „Wer genug Eigenkapital hat und kein Fremdkapital aufnehmen muss, für den ist es sicherlich günstig, momentan über einen Kauf nachzudenken", meint Voigtländer. Ein weiterer Vorteil sei, dass Kaufinteressierte momentan mehr Zeit hätten, sich zu entscheiden. „Noch vor zwei Jahren musste man wahnsinnig schnell sein beim Immobilienkauf. Jetzt kann man in Ruhe überlegen und verhandeln, weil der Markt nicht so unter Druck steht.“
Zu beachten sei jedoch, dass vor allem das Angebot von Neubauten deutlich eingebrochen sei. „Zurzeit sind eher ältere Ein- und Mehrfamilienhäuser auf dem Markt. Gerade werden vor allem Immobilien mit höherem Sanierungsbedarf gehandelt, da es viele Eigentümer gibt, die nicht sanieren möchten, die Kosten nicht schultern können oder ihr Eigentum loswerden wollen, bevor die Sanierungspflichten strikter werden.“
Lohnt es sich, jetzt eine Immobilie zu kaufen?
Das betont auch Melanie Kloth von der NRW-Bank: „Bei Objekten, die energetisch in einem guten Zustand sind, werden die Preise nicht so stark zurück gehen wie bei Objekten mit hohem Sanierungsbedarf.“ Mit einer Kaufempfehlung ist sie zurückhaltender: „Wenn man sich die langfristige Entwicklung ansieht, gleichen die aktuellen Preisrückgänge noch nicht die Anstiege der vergangenen Jahre aus. Wir bewegen uns immer noch auf einem hohen Preisniveau, gleichzeitig liegen die Zinsen für Immobilienkredite zwischen drei und vier Prozent deutlich höher als in den vergangenen Jahren. In Summe ist es also gerade relativ teuer, eine Immobilie zu kaufen.“
Ob sich das in Zukunft ändert? „Das ist die spannende Frage“, sagt Kloth. „Gerade ist sehr unsicher, wie sich der Markt in den kommenden Monaten entwickelt. Die Baupreise steigen zwar nicht mehr so stark wie noch vor einem Jahr, aber sie steigen weiterhin. Und auch bei der Zinsentwicklung müssen wir abwarten, wie die EZB mit Blick auf die derzeitige Inflation entscheidet.“