„Mehrere bremsende Faktoren“Wo die Kaufpreise im Kölner Umland zuletzt gesunken sind
Ein Wohngebiet bei Bergheim
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Köln – Nach immer neuen Rekordmeldungen am Immobilienmarkt sind diese Zahlen eine kleine Überraschung: Dem F+B Wohn-Index zufolge sind die Preise für Eigentumswohnungen in Teilen des Kölner Umlands im Vergleich zum Vorjahresquartal zuletzt leicht gesunken. Während die Kölner Kaufpreise weiter von 4006 auf 4154 Euro pro Quadratmeter stiegen, gingen sie zum Beispiel in Leverkusen (von 2626 auf 2547 Euro), im Rhein-Erft-Kreis (von 2561 auf 2429 Euro), Rheinisch-Bergischen Kreis (von 2744 auf 2672 Euro) und Rhein-Sieg-Kreis (von 2751 auf 2708 Euro) leicht zurück.
Das auf Immobilien spezialisierte Beratungsunternehmen F+B berichtet, dass „offenbar mehrere bremsende Faktoren die Preis- und Mietrallye deutlich verlangsamen“. Es nennt hier unter anderem die Corona-Pandemie, das gebremste Wirtschaftswachstum, die deutlich anziehende Inflation und drohende Belastungen für Haus- und Wohnungseigentümer durch Klimaschutzregulierungen. Außerdem hätten einzelne am Kapitalmarkt orientierte Wohnungsunternehmen wirtschaftliche Schwierigkeiten. Und: Die Einwohnerzahl in den Metropolen wachse aufgrund einer nachlassenden Fern- und Binnenwanderung nicht mehr weiter.
Schmerzgrenze überschritten?
Die Zahlen hätten auch intern zunächst überrascht, sagt Manfred Neuhöfer, Prokurist und Regionalleiter West bei F+B. Neben den bereits genannten Faktoren verweist Neuhöfer auf unsichtbare Maximalgrenzen, die mal umgangssprachlich wohl als Schmerzgrenze bezeichnen würde: Übersteige der Preis eine bestimmte Schwelle, zögen Käufer sich vielleicht eher zurück. Denkbar sei außerdem, dass doch nicht so viele Menschen ins Umland drängten wie erwartet – zum Beispiel wegen hoher Pendelkosten.
„Wir müssen uns jetzt anschauen, ob das ein nachhaltiger Effekt ist“, sagt Neuhöfer. „Wir haben in den vergangenen Jahren immer wieder leichte Seitwärtsbewegungen gesehen – ich wage nicht zu behaupten, dass das hier eine dauerhafte Trendumkehr ist.“
Unterschiedliche Methodik
Tatsächlich zeigt sich auch ein recht unterschiedliches Bild, je nachdem, welche Zahlen man betrachtet: KSK Immobilien, der Makler der Kreissparkasse, beobachtet derzeit beispielsweise keine nennenswerten Preisrückgänge im Umland. Sowohl F+B als auch KSK Immobilien verweisen als Erklärung auf Unterschiede in der Methodik. Bei F+B werden beispielsweise alle Wohnungen auf eine 10 Jahre alte, 75 Quadratmeter große und normalausgestattete Wohnung indexiert, um eine deutschlandweite Vergleichbarkeit zu gewährleisten. KSK Immobilien dagegen arbeitet mit den Angebotszahlen von Immoscout24, wertet diese aus, bereinigt sie und verrechnet sie mit eigenen Transaktionszahlen.
Laut KSK-Zahlen betrug der Quadratmeterpreis einer Bestandswohnung im Rhein-Sieg-Kreis Ende 2020 knapp 2900 Euro, im dritten Quartal 2021 waren es dann 3150. „Insgesamt ist im Rhein-Sieg-Kreis keine Tendenz zu sinkenden Preisen erkennbar. Im Gegenteil: Im Jahresvergleich ist ein erneuter Preisanstieg bei gebrauchten Eigentumswohnungen von mehr als zehn Prozent zu erwarten“, sagt Immobilienexperte Matthias Wirtz. Im Rhein-Erft-Kreis dagegen seien die Preise 2021 zunächst von 2740 Euro pro Quadratmeter auf 2950 Euro (2. Quartal) gestiegen, um dann wieder leicht auf 2890 Euro zu sinken (3. Quartal).
KSK Immobilien sieht keine Trendwende
„Auch hier sehe ich in dem leichten Rückgang im dritten Quartal keine Trendwende“, sagt Wirtz. Gelegentliche regionale Dellen kämen vor. Der Vergleich aufeinanderfolgender Quartale sei außerdem nicht aussagekräftig, weil sich gerade bei kleinräumigen Betrachtungen Schwankungen geben könnten, die auf die teils sehr unterschiedliche Qualität der Objekte zurückgehen: Wenn zum Beispiel in einem Quartal sanierungsbedürftige Wohnungen aus den 50er-Jahren auf den Markt kommen und im nächsten solche aus dem Jahr 2005, hat das Auswirkungen auf den Durchschnittspreis. „Ganz grundsätzlich erleben wir in unserem täglichen Geschäft, dass die Zahl der Interessenten pro Objekt weiterhin hoch bleibt und in der Folge auch der Druck auf die Preise entsprechend nicht abgenommen hat“, so Wirtz weiter.
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Die langfristige Entwicklung ist dabei auch deutlich eindeutiger: Laut den F+B-Zahlen sind die Kaufpreise in Köln in den vergangenen fünf Jahren um fast 30 Prozent gestiegen. Im Rhein-Erft-Kreis lag das Plus bei 13,5 Prozent, im Rheinisch-Bergischen Kreis bei etwa 25 Prozent und im Rhein-Sieg-Kreis bei etwa 21 Prozent. Verglichen wurden hier jeweils die Werte im dritten Quartal des Jahres.
Mietmarkt vor Entspannung
Eine Abschwächung der Dynamik wird zuletzt eigentlich eher am Mietmarkt beobachtet: Kathrin Möller, Vorstandsmitglied der GAG Immobilien, prognostizierte im April, dass „gerade im hochpreisigen Miet-Segment“ bald „das Ende der Fahnenstange“ erreicht sein werde: zum einen, weil Interessenten überlegten, angesichts der hohen Preise lieber Eigentum zu erwerben – zum anderen, weil sich viele die Mieten schlicht nicht mehr leisten könnten.
Auch der Makler Roland Kampmeyer beobachtete zuletzt höhere Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen als auf dem Mietmarkt. Anfang Oktober hatte auch das Portal Immowelt sinkende Mieten in ersten Großstädten verkündet. Köln war und ist allerdings nicht darunter.