Kölner WohnmarktNicht in allen Stadtteilen sind die Preise gestiegen
Dächer in der Kölner Südstadt
Copyright: Matthias Heinekamp
Köln – Im Frühjahr 2020 gab es diese kurze Phase, in der Stimmen laut wurden, die fragten, ob die Pandemie die Wohnungsmärkte mit ihren stetig steigenden Preisen ausbremsen würde. In Köln lässt sich diese Frage eineinhalb Jahre später einfach beantworten: nein. Miet- und Kaufpreise sind weiter gestiegen, wenn auch 2021 etwas moderater als im Vorjahr. Das Angebot ist knapp wie eh und je.
Je nach Stadtviertel fällt die Entwicklung allerdings recht unterschiedlich aus. Wie der neue Marktbericht von Kampmeyer Immobilien zeigt, steigen die Preise in einigen Veedeln zweistellig, in einigen wenigen gibt es sogar leichte Rückgänge. Ein Überblick.
Was und wo suchen die Menschen?
Die Anforderungen, die Suchende an eine neue Wohnung stellen, haben sich in der Pandemie verändert. „Wer vorher mit weniger Wohnraum ausgekommen ist, wünscht sich heute häufig mehr Platz, zum Beispiel für ein Arbeitszimmer“, sagt Makler Roland Kampmeyer. „Das ist ein Thema, was uns derzeit begleitet und weiter begleiten wird. Wir gehen davon aus, dass hybrides Arbeiten sich durchsetzen wird.“
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Außerdem ist die Nachfrage nach Immobilien besonders auch im Kölner Umland stark gestiegen. „Die Preisentwicklung geht seit zehn Jahren nach oben. Wer nur ein bestimmtes Budget zur Verfügung hat, versucht aus Köln ins Umland auszuweichen. Wir sehen hier eine Suburbanisierung.“ Der Rhein-Erft- und der Rheinisch-Bergische-Kreis profitierten von den weiteren Steigerungen in Köln. Auch die Erfahrungen mit mobiler Arbeit hätten dazu geführt, dass Interessenten auch weiter entfernte Kreise für die Suche in Betracht zögen.
Wie hat sich der Mietmarkt entwickelt?
„Von einer Auswahl kann am Mietmarkt gar nicht mehr die Rede sein“, sagt Kampmeyer. Dass nicht genug Immobilien am Markt sind, ist seit Jahren bekannt. In der Pandemie wirkte sich nun aber erschwerend aus, dass auch deutlich weniger Menschen umzogen – und Suchende dadurch noch weniger Auswahl hatten. Haushalte, die sich räumlich verkleinern wollen, tun das außerdem häufig nicht, weil die Preise zuletzt so stark gestiegen sind, dass sich das finanziell nicht für sie lohnt. Das nennt man auch „Lock-in-Effekt“. „Der Mietwohnungsmarkt ist so gut wie ausgetrocknet“, so Kampmeyer.
Die Mietpreise in Bestandswohnungen sind im vergangenen Jahr leicht gestiegen und liegen laut Kampmeyer-Zahlen nun im Schnitt bei 12,19 Euro pro Quadratmeter. Die Entwicklung sei „relativ unauffällig“ gewesen, sagt der Makler. Die Preisspanne reicht mittlerweile von 7,15 Euro im Stadtteil Chorweiler bis 14,15 Euro in der Altstadt-Süd, Neustadt-Nord und Neustadt-Süd.
Besonders stark stiegen die Preise im Stadtbezirk Porz um 6,47 Prozent auf nun rund 10,30 Euro pro Quadratmeter sowie im Stadtbezirk Nippes um 6,64 Prozent auf nun 12,05 Euro pro Quadratmeter. Besonders gering war das Plus im Stadtbezirk Rodenkirchen mit plus 1,63 Prozent auf 12,45 Euro pro Quadratmeter. In einigen Stadtteilen sind die Mieten sogar leicht gesunken: nämlich zum Beispiel in Raderberg (minus 0,4 Prozent auf 12,45 Euro), Bilderstöckchen (minus 0,47 Prozent auf 10,70 Euro), Vingst (minus 1,04 Prozent auf 9,50 Euro) und Lind (minus 0,95 Prozent auf 10,40 Euro). Die Preissenkungen gehen laut Kampmeyer auf die unterschiedliche Qualität der Bestände im jeweiligen Jahr und Stadtteil zurück und stellen keine Trendumkehr da. Auch im vergangenen Jahr hatte es vereinzelte Rückgänge gegeben.
Wie haben sich die Kaufpreise entwickelt?
„Die Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen geht weiter auseinander“, sagt Kampmeyer. Mit Blick auf den Preis bedeutet das: Das Plus war bei den Eigentumswohnungen erneut größer als auf dem Mietmarkt. Im Schnitt stiegen die Preise laut Kampmeyer-Zahlen im Bestand um 6,8 Prozent auf nunmehr durchschnittlich 4200 Euro pro Quadratmeter. Besonders günstig ist der Quadratmeter mit 1850 Euro in Meschenich, besonders teuer mit bis zu 5300 Euro in der Neustadt-Süd. Teuerster Stadtbezirk ist mit 5200 Euro pro Quadratmeter weiter unangefochten die Innenstadt, wo die Preise um 6,12 Prozent stiegen.
Die größten Steigerungen im Preis gab es in den Stadtbezirken Ehrenfeld (plus 9,72 Prozent auf 3950 Euro) und Nippes (plus 8,33 Prozent auf 3900 Euro). Eher schwach waren sie im ohnehin schon sehr hochpreisigen Lindenthal (plus 3,75 Prozent auf 4150 Euro) sowie in Chorweiler (3,57 Prozent auf 2900 Euro). Das Plus lag dabei insgesamt deutlich unter dem des Vorjahres, wo die Preise teils um mehr als 20 Prozent stiegen.
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Kampmeyer erklärt das unter anderem damit, dass die Entwicklung nach Jahren mit großen Preissprüngen traditionell etwas abflache. Auch bei den Kaufpreisen gab es derweil Ausreißer nach unten: Zum Beispiel in Lind (minus 3,3 Prozent auf 2900 Euro), Elsdorf (minus zwei Prozent auf 2450 Euro) und Volkhoven/Weiler (minus 1,79 Prozent auf 2750 Euro), wo die Preise leicht sanken.
Wohin steuert die Reise?
Die übergreifenden Themen auf dem Immobilienmarkt sind nicht neu: Die niedrigen Zinsen sind weiterhin gut für die Finanzierung. In Köln wird viel zu wenig gebaut, noch immer. Und ein Ende der Preissteigerungen in der Region ist für hiesige Makler nicht in Sicht.
Die Pandemie sei allenfalls eine „Verschnaufpause“ gewesen, so Kampmeyer. „All die großen Neubauprojekte in der Stadt brauchen noch Jahre, bis sie fertig sind. Die Entlastung, die wir am Wohnungsmarkt brauchen, wird es aber nur mit zusätzlichem Wohnraum geben.“ Das funktioniere seit Jahren nicht so, wie es muss.
Kampmeyer blickt nun nach Berlin und erwartet bald auch politische Veränderungen. Die Entscheidungen in der Immobilienwirtschaft dauerten jedoch lange: Auswirkungen würden sich erst in fünf, acht, zehn Jahren zeigen.