Studie zum ImmobilienmarktDeshalb finden Käufer nur schwer Wohnungen in Köln
Häuser und Wohnungen in Lindenthal
Copyright: Csaba Peter Rakoczy
Köln – Eigentumswohnungen werden in Köln händeringend gesucht – und zuletzt immer seltener gefunden: Die Zahl der verkauften Wohnungen in der Stadt ist im vergangenen Jahr deutlich gesunken.
Mit einem Minus von 17,5 Prozent war der Rückgang dabei deutlich stärker als in den meisten anderen deutschen Großstädten. Über die vergangenen fünf Jahre gerechnet, lag das Minus nach Zahlen des neuen Wohneigentumsreports von Accentro und des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) sogar bei rund 35 Prozent.
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„In Köln ist das Problem besonders groß, da auch die Neubauzahlen im Vergleich zum Baubedarf sehr niedrig sind“, erklärt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer bei der Vorstellung des Reports. Studien zeigen immer wieder, dass in Köln wohl nur rund die Hälfte des eigentlichen Bedarfs tatsächlich gebaut wird.
Es mangelt an Bauland und Neubauten, das Problem ist kein neues. Hinzu kommt laut Voigtländer, dass sich das Kölner Umland zuletzt sehr positiv entwickelt habe. Transaktionen könnten sich also aus der Stadt aufs Land verlagert haben. „Im Rheinland gibt es viele Ausweichquartiere“, sagt der Experte.
Kölner Umland hat an Beliebtheit gewonnen
Das Umland hat in der Pandemie nicht nur in Köln an Beliebtheit gewonnen. Die Erfahrung mit mobilem Arbeiten ist mitverantwortlich dafür, dass viele Menschen bei der Immobiliensuche immer häufiger auch auf ländliche Regionen ausweichen. Beim Rückgang der Verkäufe im vergangenen Jahr habe außerdem eine Rolle gespielt, dass durch die Corona-Krise grundsätzlich weniger Umzüge stattgefunden hätten, so Voigtländer. „Dadurch sind weniger Immobilien auf den Markt gekommen.“
Für viele Anleger sei es darüber hinaus wenig reizvoll, sich zum jetzigen Zeitpunkt von ihrer Immobilie zu trennen. Zwar hätten ihre Immobilien an Wert gewonnen – die Frage sei aber, wo sie ihr Geld anschließend sinnvoll anlegen könnten. „Ihnen sind die Börsen häufig zu unsicher.“
Aufschlag auf ausgegebene Preise
Der Kölner Makler Roland Kampmeyer bestätigt das im Gespräch mit dem „Kölner Stadt-Anzeiger“ – und ergänzt aus seiner eigenen Erfahrung, dass auch Menschen, die in eine andere Stadt zögen, vermehrt ihre Wohnungen behielten, um diese dann eben als Geldanlage zu nutzen. Auf der anderen Seite seien wohlhabende Wohnungsinteressenten teilweise bereit, noch einmal zehn bis 20 Prozent auf den eigentlichen Kaufpreis draufzuschlagen, um sich eine Immobilie zu sichern.
Das Problem des knappen Wohnraums und der stetig steigenden Immobilienpreise ist in deutschen Großstädten ein Dauerthema. Eindrücklich belegt das auch eine weitere Zahl aus dem Wohneigentumsreport: Denn während die Zahl der Wohnungsverkäufe in Deutschlands sieben größten Städten von 2019 auf 2020 um durchschnittlich 8,87 Prozent gesunken ist, stieg der Umsatz pro Verkauf um 10,81 Prozent. In Köln lag der erzielte Gesamtumsatz 2020 bei 1,26 Milliarden Euro. Im Verlauf der vergangenen zehn Jahre entspricht das einer Steigerung von 40,34 Prozent.
Positive Entwicklung in Ostdeutschland
Die Anzahl verkaufter Wohnungen lag in Köln 2020 bei 4010, im Vorjahr waren es 4858. Wichtig ist hier zu beachten, dass der Wohneigentumsreport institutionelle Akteure, die große Wohnungsbestände kaufen, nur eingeschränkt erfassen kann. Sie fehlen also in der Auswertung. Das Immobilienunternehmen Accentro und das IW Köln arbeiten mit Daten der Gutachterausschüsse aus 81 deutschen Städten.
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Auffällig ist dabei die besonders positive Entwicklung in Ostdeutschland: In Städten wie Leipzig und Chemnitz stieg die Anzahl verkaufter Wohnungen gegen den Bundestrend. Bundesländer wie Thüringen und Sachsen würden „zunehmend anschließen an den Wohlstand im Westen, an die Arbeitsmarktdynamik“, sagte Voigtländer. In Kombination mit der wirtschaftlichen Entwicklung sei das ein Indikator dafür, dass es dort aufwärts gehe.
Der IW-Experte rechnet damit, dass der Boom am Immobilienmarkt weiter anhalten wird. Denkbar sei allerdings, dass der Anstieg von Inflation und Zinsen die Preiszuwächse etwas schmälere. An den mangelnden Angeboten und mangelndem Bauland werde sich wohl erst einmal nichts ändern. Auch Accentro-Vorstand Lars Schriewer rechnet mit dieser Entwicklung. Accentro ist ein Immobilienunternehmen, das schwerpunktmäßig Wohnungsbestände kauft, um diese zu privatisieren.