Es ist gerade einmal zwei Jahre her, da schien der Immobilienkauf für beinahe jeden und jede mit regelmäßigem Einkommen möglich. Der Finanzierungszins bei zehnjähriger Bindung lag bei einem schlappen Prozent. Eigenkapital war gern gesehen – aber in vielen Fällen nur eine Neben-Bedingung, den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zu finanzieren.

Einer kaufte, die anderen stürzten sich auf das nächste Angebot

Kam ein Haus auf den Markt, standen sofort 30, 40 Kaufinteressenten bereit. Einer kaufte das Haus, die anderen stürzten sich auf das nächste Angebot. Spielraum für Preisverhandlungen gab es nicht, die Verkäuferinnen und Verkäufer waren in einer Luxusposition. Matthias Wirtz analysiert die Lage von Anfang 2022 so nüchtern, wie es eben seine Aufgabe ist in seiner Funktion als Leiter Research bei der Immobilientochter der Kreissparkasse Köln (KSK-Immobilien): „Immobilien im mittleren Preissegment zwischen 200.000 und 400.000 Euro waren während der Niedrigzinsphase überkauft, da sie für breite Bevölkerungsgruppen erschwinglich waren.“

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Dann aber kamen der Überfall Russlands auf die Ukraine, Energiekrise, unterbrochene Lieferketten, Weltwirtschaftskrise, Zinsschock – und die Immobilienpreise purzelten. Von Sommer bis Herbst 2023 laut Statistischem Bundesamt sogar so stark wie seit mehr als 20 Jahren nicht mehr. Doch der Kreis potenzieller Käufer verkleinerte sich enorm. Steigende Zinsen hießen, dass die Banken plötzlich höhere Einkommen und hohe Eigenkapitalquoten verlangten. Das schloss viele aus.

Gleichsam war das eine schlechte Nachricht für den Mietmarkt: Wer zuvor noch kaufen wollte, begrub die Pläne nun häufig – und suchte eine neue, größere Wohnung. Das ließ die Mieten weiter steigen.

Fünf Quartale lang waren die Preise gefallen

Jetzt aber sehen Experten eine Umkehr der Kaufpreisentwicklung: Wo Immobilien noch günstiger werden, tun sie das deutlich langsamer als zuvor. Und in vielen Städten, vor allem Metropolen wie Köln, kosten Wohnungen und Häuser schon wieder mehr. Das zeigen Daten des Portals Immowelt: Von Oktober bis Januar erhöhten sich die Wohnungspreise in Köln um 0,5 Prozent auf 4652 Euro pro Quadratmeter. In den fünf Quartalen zuvor waren die Preise gefallen.

Matthias Wirtz von KSK-Immobilien kann den Trend bestätigen, seine Daten zeigen, dass die Talsohle in der Region um Köln längst erreicht ist: „Die beurkundeten Preise hatten sich schon 2023 weitgehend stabilisiert, in Teilen gab es sogar schon wieder leichte Steigerungen“, sagt Wirtz. Die Makler der Kreissparkasse vermittelten im vergangenen Jahr rund 850 Objekte in der Region, wissen entsprechend genau, wie sich der Markt im Kölner Raum entwickelt.

Die Nachfrage ist weiter hoch, das Angebot ist weiter gering

„In Relation zu den früheren Jahren fallen die jetzigen Preissteigerungen sehr gering aus: Statt seinerzeit mitunter um zehn Prozent sind die Kaufpreise jetzt um etwa ein Prozent gestiegen“, sagt Wirtz. Der Experte sieht auch keine Chancen, dass sie kurz- oder mittelfristig wieder fallen: „Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin hoch. Das Angebot hingegen ist nach wie vor gering, und es ist auch kein Wachstum in Sicht. Für Neubauvorhaben ist das aktuelle Marktumfeld sehr herausfordernd. Weder erleben wir aktuell Zwangsverkäufe noch Insolvenzen in einem Maß, dass dadurch viele Bestandsgebäude auf den Markt kämen. Warum also sollten die Preise sinken?“

Eins aber habe sich verfestigt. „Es gibt weniger Menschen, die sich den Kauf leisten können“, so Wirtz. Denn während die Preise zwar wieder steigen, ist eine Rückkehr zu Krediten mit Bauzinsen von einem oder weniger Prozent und damit eine günstige Finanzierung aktuell undenkbar. Bei zehnjähriger Laufzeit sind sie zwar wieder unter 3,5 Prozent gefallen, nachdem sie zwischenzeitlich über vier Prozent betragen hatten.

Ein Prozent Zinsen werden sehr lange nicht mehr erreicht

Aber viel weiter geht es absehbar wohl nicht runter: „Experten sind sich einig, dass die Marktteilnehmenden sich an ein vernünftiges Zinsmaß gewöhnen müssen, das etwa bei der Inflation-Zielmarke von zwei Prozent liegt. Es wird aber eine Weile dauern, bis dies erreicht ist. Baufinanzierungszinsen im Bereich von einem Prozent werden wir aller Voraussicht nach für eine lange Zeit nicht mehr erleben.“

Michael Voigtländer stimmt ihm zu: „Die Ein-Prozent-Phase ist weit weg. Es könnte mittelfristig eher in Richtung drei Prozent gehen“, sagt der führende Experte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln für Immobilienmärkte. „Die Fertigungszahlen von Wohnungen werden dieses Jahr runtergehen, das ist ein großes Problem des Marktes. 2023 wurde noch vieles fertiggestellt, was schon in der Pipeline war. Dieses Jahr wird es wohl nur 250.000 neue Wohnungen geben, 2025 vielleicht nochmal weniger. Da kommen wir erstmal nicht raus. Denn was nicht genehmigt wurde, kann nicht gebaut werden.“

Mieten wird noch teurer

So ist davon auszugehen, dass Wohnen noch teurer wird: „Ich rechne mit einer weiter steigenden Mietdynamik“, sagt Voigtländer. „Das Angebot ist viel zu klein für die Nachfrage.“ Der Immobilienfachmann ist wenig optimistisch: „Der Weg aus dem Tal wird beschwerlich und nicht besonders schnell.“ Das gilt fürs Mieten wie fürs Kaufen. Voigtländer prognostiziert, dass die Preise 2024 an vielen Orten wieder anziehen: „Nicht so stark, wie wir das im letzten Jahrzehnt gesehen haben, aber moderate Preissteigerungen sind möglich.“

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Dass die Nachfrage hoch bleibt, weiß auch Matthias Wirtz. Heute gebe es zwar nicht mehr 30, 40 Kaufinteressenten, aber: „Es findet sich für jede Immobilie ein Käufer.“ Gleichzeitig erfordere der Immobilienerwerb wieder eine längerfristige Planung, sagt der Experte der KSK-Immobilien: „So gehört zum Beispiel wieder eine Ansparphase dazu. Auch wird eine Immobilie wieder viel häufiger selbst renoviert, hier ließe sich auch von der ‚Muskelhypothek‘ sprechen“, erklärt Wirtz. „Lange Zeit war es günstiger, einen zusätzlichen Kredit für Handwerksarbeiten am Haus aufzunehmen. Jetzt ist es wieder normal, zum Beispiel auf Urlaube zu verzichten und Geld und Zeit stattdessen in die eigene Immobilie zu investieren.“