Mieter- und Eigentümerverbände haben unterschiedliche Vorschläge, wie sich das Problem der sinkenden Anzahl an Sozialwohnungen lösen lässt.
ImmobilienmarktIn NRW gibt es weniger Sozialwohnungen – Trend auch in Köln rückläufig
Von Eliana Berger
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Blick auf das Kunibertsviertel in Köln. Auch in Köln werden weniger Sozialwohnungen gebaut. (Symbolbild)
Copyright: Arton Krasniqi
Die Zahl der Sozialwohnung in Deutschland ist im vergangenen Jahr weiter gesunken. Ende 2022 gab es bundesweit rund 1,09 Millionen von ihnen und damit 14.000 weniger als im Vorjahr. Das geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Bundestagsfraktion der Linken hervor. In Nordrhein-Westfalen gibt es zwar anteilig die meisten Sozialwohnungen, doch auch hier ist die Zahl rückläufig. So sank sie in den vergangenen zehn Jahren kontinuierlich von 499.063 auf heute 435.025 Wohnungen.
Ähnliches gilt für Köln, wo die langfristige Entwicklung sich besonders drastisch liest. Noch im Jahr 1990 gab es in der Stadt fast 106.000 Sozialwohnungen. Im Jahr 2021 lag sie noch bei 37.916, zuletzt sank sie dann noch einmal um 830 auf 37.088. Damit sind mittlerweile nur noch 6,5 Prozent des Wohnungsbestands in Köln öffentlich gefördert.
Es fallen mehr Wohnungen aus der Preisbindung als nachkommen
Die Mieten in öffentlich geförderten Wohnungen sind staatlich reguliert, wohnen dürfen dort nur Menschen mit geringen Einkommen. Der Bau dieser Wohnungen wird gefördert, Bauherren bekommen günstige Kredite, von denen sie einen Teil nicht zurückzahlen müssen. Dafür verpflichten sie sich, die Wohnung für eine gewisse Zeit zu einer gedämpften Miete anzubieten. In Köln sind das derzeit 25 bis 30 Jahre zu einem Preis von 7 bis 7,80 Euro pro Quadratmeter. Nach Ablauf der Zeit können sie frei am Wohnungsmarkt angeboten werden.
Das ist auch der entscheidende Grund dafür, dass die Zahl der Sozialwohnungen sinkt: Denn obwohl neue Wohnungen gebaut werden, fallen mehr aus der Bindung als nachkommen. Bundesweit betraf das 2022 beispielsweise 36.500 Wohnungen und damit mehr als die 22.545 neu gebauten. Die Bundesregierung verfehlt ihre selbstgesteckten Ziele hier stark – eigentlich hatte sie angekündigt, jedes Jahr 100.000 Sozialwohnungen schaffen zu wollen. In Nordrhein-Westfalen entstanden zuletzt 3631.
Rund die Hälfte der Kölner hätten Anrecht auf Sozialwohnung
Auch in Köln dürfte der Rückgang an Sozialwohnungen in den kommenden Jahren an Dynamik gewinnen. In den kommenden fünf Jahren werden rund 10.300 Wohnungen aus der Preisbindung fallen. Gleichzeitig hat heute eigentlich fast die Hälfte der Kölner Bevölkerung Anrecht auf einen Wohnberechtigungsschein. „Wir haben nur noch 6,5 Prozent Sozialwohnungen, frei finanzierte Wohnungen werden immer teurer – und das stößt auf eine Bevölkerung, von der rund die Hälfte Anspruch auf eine Sozialwohnung hätte“, so Hans Jörg Depel, Geschäftsführer des Kölner Mietervereins. „Wir haben definitiv einen großen Bedarf an neuen Sozialwohnungen.“
Doch die Bedingungen für die Wohnungswirtschaft seien dieser Tage nicht einfach. „Die Baukosten sind hoch, wir haben hohe Rohstoffpreise, hohe Zinsen – in so einer Situation muss man schauen, wie Fördermittel so attraktiv gestaltet werden können, dass sie tatsächlich in Anspruch genommen werden.“
Mieterverein plädiert für NRW-Lösung
Depel plädiert jedoch auch dafür, den Blick zu weiten und anstelle einer Kölner Lösung eine NRW-weite Lösung anzustreben. „Wir haben in NRW Ballungspunkte in Städten wie Köln und Düsseldorf, wo die Preise immer teurer werden. Und wir haben strukturschwache Regionen mit viel Leerstand.“ Es sei wichtig, dass letztere an Attraktivität gewännen. Ein Zuzug in diese Regionen könnte dann auch in Köln „Druck vom Kessel“ nehmen.
Auch Thomas Tewes, Geschäftsführer des Eigentümerverbands Haus & Grund, glaubt nicht, dass sich das Problem allein durch Fördermittel lösen ließe. „So viel kann das Land gar nicht fördern“, so Tewes. „Wir werden auch perspektivisch nicht einmal annähernd so viele Sozialwohnungen bauen können, wie wir brauchen.“ Wichtig sei, dass Stadt und Länder grundsätzlich die Baukosten senkten, zum Beispiel durch den Abbau von Regularien. Außerdem müsse die Stadt perspektivisch mehr Bauland bereitstellen. Die Fokussierung auf den sozialen Wohnungsbau findet Tewes falsch. „Die Probleme sind hier derzeit die gleichen wie auch im normalen Wohnungsbau. Wir verlieren aus den Augen, dass sich auch die Mittelschicht heute kaum noch eine geeignete Wohnung leisten kann.“ Er schlägt vor, das Wohngeld für Geringverdiener zu erhöhen, anstatt mehr Fördergelder in Wohnungen zu stecken.