Um herauszufinden, wie angespannt die Lage auf dem Kölner Immobilienmarkt ist, haben wir die Preisentwicklung für alle 86 Veedel ausgewertet.
Übersicht über alle 86 VeedelSo hat sich der Kölner Immobilienmarkt entwickelt
Von Sandra Liermann
Lesezeit 6 Minuten
Wir haben Miet- und Kaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser in Köln ausgewertet.
Copyright: Federico Gambarini, dpa
Der Kölner Immobilienmarkt, ein Drama in unzähligen Akten: Falls Sie nicht gerade selbst auf der Suche nach einer neuen Mietwohnung sind oder über den Kauf einer Immobilie nachdenken und die aktuellen Preise Sie an den Rand der Verzweiflung treiben, dann kennen Sie mit Sicherheit jemanden, dem es so geht.
Mietpreise in Köln steigen immer weiter
Aber wie dramatisch ist die Lage wirklich? Um das herauszufinden, haben wir kleinräumig ausgewertet, wie sich die Miet- und Kaufpreise im Kölner Stadtgebiet in den vergangenen Jahren entwickelt haben. Dafür hat uns das Immobilienportal ImmoScout24 Daten zur Entwicklung der Miet- und Kaufpreise seit Anfang 2020 für alle 86 Kölner Veedel zur Verfügung gestellt.
Die schlechte Nachricht gleich vorneweg: Ja, die Preise sind so hoch wie nie zuvor. Die Mieten sind in den vergangenen drei Jahren nahezu ununterbrochen gestiegen. Mietpreise für Bestandswohnungen sind im Schnitt rund 24 Prozent höher als zu Jahresbeginn 2020, bei Neubauwohnungen sind sogar 31 Prozent Steigerung zu verzeichnen.
Wählen Sie in unseren Grafiken über das Drop-Down-Menü einfach das Veedel aus, das Sie interessiert, um die detaillierte Preisentwicklung zu sehen.
Ein Ende der steigenden Mietpreise ist vorerst nicht in Sicht. Grund ist unter anderem die immer weiter wachsende Bevölkerung. Experten gehen von mehr als 1,2 Millionen Einwohnern bis 2040 aus. „Aus dem stetigen Bevölkerungsanstieg in der größten Stadt Nordrhein-Westfalens resultiert eine hohe Neuvermietungsquote, die wiederum zu steigenden Mieten führt“, heißt es vonseiten der Stadt Köln.
Der aktuelle Kölner Mietspiegel, der vor wenigen Wochen veröffentlicht wurde, zeigt jedoch, dass die Mietpreise stark schwanken – abhängig von Baujahr, Wohnungsgröße und Zustand der Wohnung. Und auch die Lage spielt eine entscheidende Rolle, wie unsere Auswertung der Durchschnittspreise nach Veedel zeigt: Während der Quadratmeter in einer neu gebauten Mietwohnung im Kölner Zentrum im Schnitt fast 18 Euro kostet, sind für Bestandswohnungen in Stadtrandlage teils weniger als 11 Euro fällig.
Doch woran liegt es, dass die Mietpreise seit Jahren immer weiter steigen? Pekka Sagner, Experte für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik beim Institut der Deutschen Wirtschaft, erklärt: „Auf dem Mietwohnungsmarkt beobachten wir, dass die Nettokaltmieten insbesondere im vergangenen Jahr, aber auch in diesem Jahr nochmal deutlich an Dynamik gewonnen haben. Dafür gibt es zwei Gründe." Zum einen nennt Sagner die „quantitative Nachfrage nach Wohnungen“. Deutschland ist im vergangenen Jahr um rund 1,5 Millionen Menschen gewachsen, unter anderem durch viele Geflüchtete aus der Ukraine. „Diese Menschen fragen natürlich auch Wohnraum nach, was sich kurzfristig am Mietmarkt niederschlägt.“
Aber auch die Entwicklung auf dem Eigentumsmarkt wirkt sich auf den Mietmarkt aus. "In der Regel werden rund 250.000 Haushalte pro Jahr von Mietern zu Eigentümern", erklärt Sagner. "Wenn diese Kette reißt, was wir momentan vielerorts beobachten, bedeutet das mehr Druck auf dem Mietmarkt, was sich wiederum in höheren Preisen zeigt.“
Auch Eigentumsimmobilien in Köln werden immer teurer
Ein Blick auf den Eigentumsmarkt zeigt eine ähnliche Verteilung der räumlichen Preisunterschiede wie auf dem Mietmarkt: Besonders hoch sind die Preise in der Innenstadt und in den linksrheinischen Stadtgebieten.
Dort kostet der Quadratmeter einer Bestandswohnung bis zu 6200 Euro, während ein vergleichbares Objekt – als Referenz dient eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmeter Wohnfläche – in einigen rechtsrheinischen Stadtteilen für knapp 3300 Euro zu haben ist. Eine ähnliche Verteilung zeigt sich bei Preisen für Neubauwohnungen: Hier schwanken die Quadratmeterpreise derzeit zwischen rund 4600 und 7500 Euro pro Quadratmeter.
Auf dem Markt für Einfamilienhäuser fällt auf, dass die hochpreisigen Objekte nicht nur im Innenstadtbereich, sondern insbesondere auch im Kölner Westen zu finden sind. So werden in Lindenthal für Bestandshäuser im Schnitt 6400, für Neubau-Häuser sogar 8700 Euro pro Quadratmeter fällig. In deutlich günstigerer Stadtrandlage, wie beispielsweise in Immendorf, sind es "nur" knapp 4700 Euro für Bestands- sowie durchschnittlich 5800 Euro pro Quadratmeter für neu gebaute Häuser.
Gestiegene Kreditzinsen, hohe Baupreise und Inflation wirken sich auf Immobilienmarkt aus
Preise, die deutlich über den Beträgen liegen, die noch vor ein paar Jahren für vergleichbare Immobilien verlangt wurden. Gestiegene Kreditzinsen, hohe Baupreise und die Inflation machen Wohneigentum momentan nur schwer erschwinglich. Viele Menschen weichen daher auf den Mietmarkt aus, was wiederum die Mieten weiter in die Höhe treibt – oder entscheiden sich, gleich ganz aus der Stadt wegzuziehen.
Dieser Effekt schlägt sich derzeit wiederum auf den Eigentumsmarkt nieder: „Wir registrieren in unseren Analysen, dass die Kaufpreise seit Mitte letzten Jahres in ihrer Dynamik nicht mehr zunehmen, in Teilen sogar rückläufig sind“, sagt Sagner. Das zeigt sich auch in unserer kleinräumigen Datenanalyse.
Während die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser über alle Veedel hinweg bis Mitte vergangenen Jahres immer weiter angestiegen sind, stagnieren die Preise nun beziehungsweise sinken teils sogar.
Als Hauptgrund sieht Immobilienexperte Sagner die Zinswende, zudem haben auch die Baupreise enorm zugelegt. „Durch weitere Faktoren wie die GEG-Novelle (Novelle des Gebäudeenergiegesetzes, Anm. d. Red.) und die angekündigte Pflicht des Heizungstauschs, mit der oft weitere energetische Sanierungsmaßnahmen einhergehen, sind sehr viele potenzielle Käuferinnen und Käufer stark verunsichert.“
Mit der Unsicherheit geht jedoch auch eine Chance für potenzielle Käuferinnen und Käufer einher: „Viele Verkäuferinnen und Verkäufer warten ab, wie sich Zinsen und Nachfrage weiterentwickeln. Bislang galt: Was auf den Markt kam, war direkt wieder weg. Durch ein wachsendes Angebot besteht nun die Möglichkeit, Preise zu verhandeln.“
Wie lange dieser Trend anhält, ist allerdings schwer zu prognostizieren: „Seit Beginn des Jahres sehen wir eine Bodenbildung, die leichte Abwärtsdynamik der Kaufpreise scheint schon wieder ins Stocken zu geraten“, erklärt Sagner.
Worin die sich immer weiter verschärfende Lage auf dem Kölner Immobilienmarkt begründet liegt, ist aus Sicht des Kölner Mietervereins eindeutig: „Köln hinkt einfach mit Neubauten hinterher. Die angestrebten Zahlen werden schon seit Jahren nicht erreicht“, sagt Geschäftsführer Hans Jörg Depel.
Nachfrage nach familiengerechten Wohnungen in Köln wird wohl weiter steigen
Das bestätigt auch Pekka Sagner: „Es ist abzusehen, dass wir kurzfristig keinen Schwung in die Bautätigkeit bekommen. Es ist bislang schon regelmäßig unter dem Bedarf gebaut worden, insbesondere in Köln. Jetzt bricht die Neubautätigkeit noch weiter ein. Wenn wir uns die aktuellen Baugenehmigungs- und Stornierungszahlen ansehen, dann verheißt das nichts Gutes.“
Entspannung ist auf dem Kölner Immobilienmarkt also zunächst nicht zu erwarten. Und ein relativ neuer Effekt dürfte künftig insbesondere junge Familien belasten, erklärt Immobilienexperte Sagner: „Im Kölner Stadtgebiet sind seit der Corona-Pandemie größere Wohnungen gefragt, was natürlich stark an der veränderten Arbeitssituation dank Homeoffice liegt.“ Wo jungen Familien früher ein Zimmer mehr für ein Kind reichte, ist heutzutage ein zusätzlicher Raum als Arbeitszimmer gefragt. Durch die steigende Nachfrage „sind mittlerweile die Quadratmeterpreise in größeren Wohnungen höher als in kleineren Wohnungen – früher war es genau andersherum“, sagt Pekka Sagner. „Dieser Effekt wird sich kurzfristig wohl noch verstärken, für familiengerechte Wohnungen wird es wohl eine weiterhin steigende Nachfrage geben.“