ImmobilienkaufAus diesen Städten lohnt sich das Pendeln nach Köln
Verkehr Richtung Köln
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Köln – Der Kauf eines Eigenheims ist für viele Menschen in Köln schon lange nicht mehr erschwinglich. Viele haben sich deshalb für das Umland entschieden, den sogenannten Speckgürtel, denn dort lässt sich noch ordentlich Geld sparen: Während in Köln der Quadratmeter laut Postbank durchschnittlich 4900 Euro kostet, werden im Umland etwa 1600 Euro weniger fällig. Im Gegenzug müssen dann aber andere Faktoren berücksichtigt werden: Zum Beispiel zusätzliche Kosten in Form von Kraftstoff oder ÖPNV-Tickets oder mehr Zeit, die für Arbeitsfahrten nach Köln draufgeht. Für wie viele Jahre sich in welche Gemeinde rund um Köln ein Umzug lohnt, hat das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) gemeinsam mit der Postbank errechnet.
Verglichen wurden Köln und 46 weitere Städte im Kölner Umland aus den kreisfreien Städten und Landkreisen Rhein-Erft-Kreis, Rheinisch-Bergischer-Kreis, Rhein-Sieg-Kreis, Bonn, Leverkusen, Mettmann und Rhein-Kreis Neuss. Betrachtet wurden die Umstände beim Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung mit fünf Pendeltagen einer im Haushalt befindlichen Person sowie der Kauf einer 120-Quadratmeter-Wohnung mit denselben Umständen und ebenfalls 120 Quadratmeter, allerdings mit zwei Tagen Homeoffice. Aufgrund des höheren Interesses an Gemeinden mit besonders zentraler Lage haben die Studienautorinnen und -autoren bei solchen einen 20 Prozent höheren Kaufpreis berechnet. Verrechnet wurden die Kaufpreise mit den Kosten fürs Tanken, ein ÖPNV-Ticket und Zeitaufwand, der in Geld übersetzt wurde, indem der im Mittel erzielte Bruttolohn für die Pendelzeit veranschlagt wurde.
Leverkusen verdrängt Hürth von Spitzenplatz
Wer eine Wohnung von 70 Quadratmetern kaufen möchte, erlebt in Leverkusen 37,8 Jahre lang einen Preisvorteil gegenüber dem Kauf in Köln. Zumindest, sofern der ÖPNV genutzt wird. Wer mit dem Auto pendelt, hat 23,5 Jahre einen finanziellen Vorteil. Ebenfalls attraktiv sind die Orte aus dem Rhein-Erft-Kreis. Der jahrelange Spitzenreiter Hürth ist dieses Jahr zwar abgestiegen, mit 31,6 Jahren bei ÖPNV-Nutzung und 17,1 Jahren beim Pendeln mit dem Auto, ist der Vorteil aber immer noch enorm.
Darauf folgen Brühl (ÖPNV: 26,3 Jahre; Auto: 11,6 Jahre) und Pulheim (ÖPNV: 25 Jahre; Auto: 13,4 Jahre). Da die besagten vier Städte zu den besonders verkehrsgünstig gelegenen gehören, haben die Studienautorinnen und -autoren einen Preisaufschlag von 20 Prozent bereits eingepreist.
Auto nur selten die bessere Wahl
Lediglich in fünf Städten lohnt es sich, auf das Auto statt auf den ÖPNV zu setzen – wenn auch nur mit geringen Vorteilen. In Wesseling (Rhein-Erft-Kreis) zum Beispiel entfällt der Preisvorteil für ÖPNV-Nutzer auf 12,4 Jahren, beim Auto gilt der Vorteil rund 14,2 Jahre. In Wermelskirchen (ÖPNV: 4,3 Jahre; Auto: 5,4 Jahre) im Rheinisch-Bergischen-Kreis und in Velbert (ÖPNV: 4,4 Jahre; Auto: 4,7 Jahre) im Landkreis Mettmann sind die Unterschiede noch geringer, in Monheim am Rhein (LK Mettmann) und Rheinbach (Rhein-Sieg-Kreis) sind sie nur minimal.
Szenario mit 120 Quadratmetern
Für alle, die mehr Platz benötigen, wie zum Beispiel Familien, haben Postbank und HWWI dasselbe Szenario mit einer Grundfläche von 120 Quadratmetern durchgerechnet. Dabei sind die Preisvorteile größtenteils deutlich umfassender ausgefallen. Tatsächlich sind die vier Städte mit den größten Preisvorteilen dieselben wie bei einer Wohnung von 70 Quadratmetern: In Leverkusen besteht der Preisvorteil für ÖPNV-Pendler 64,8 Jahre lang, bei Autofahrern umfasst er 40,3 Jahre. Auf dem zweiten Platz liegt Hürth mit 54,2 Jahren beim ÖPNV und 29,4 Jahren beim Auto. Dahinter folgen Brühl mit 45,2 Jahren beim ÖPNV und Pulheim mit 42,9 Jahren.
Vorteile mit Homeoffice noch größer
Da seit der Corona-Pandemie die Möglichkeit zumindest zum teilweisen Homeoffice Usus ist, haben die Studienautorinnen und -autoren eine weitere Modellrechnung angestellt. Diese basiert ebenso auf einer Fläche von 120 Quadratmetern, allerdings wird dabei nur an drei Tagen gependelt, an den anderen beiden Tagen wird aus dem Homeoffice gearbeitet.
Wie zu erwarten stieg der Preisvorteil in Jahren dabei enorm an: Bei ÖPNV-Nutzung stieg der Preisvorteil von 64,8 Jahren ohne Homeoffice auf 109,6 Jahre mit Homeoffice. Beim Schlusslicht Rheinbach stieg der Vorteil von 6,9 Jahren auf 11,7.
Individuelle Aspekte berücksichtigen
Der Preisvorteil ist allerdings nicht immer so enorm, wie man annehmen mag. So haben die Autorinnen und Autoren auch untersucht, ob es sich lohnt, statt einer 70-Quadratmeter-Wohnung in Köln, eine 120-Quadratmeter-Wohnung im Umland zu erwerben. Kurzum: Das lohnt sich in keinem der Umlandsorte.
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„Immobilieninteressent*innen sollten vor dem Wohnungskauf im Umland alle Aspekte einbeziehen. In einigen Fällen kann der Erwerb in der Stadt trotz höherer Preise die bessere Wahl sein, weil mehr Zeit für die Familie oder Freizeit bleibt“, sagt Daniela Bellinghausen, Regionalbereichsleiterin und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Süd-West der Postbank Immobilien.
Größe der Wohnung, Wahl des Verkehrsmittels, Entfernung zum Arbeitsplatz, Staus, Umsteigen, Homeoffice-Regelungen, unterschiedliche Arbeitszeitmodelle sowie die Organisation von Abholfahrten von Kindern beispielsweise von der Kita oder der Schule und gegebenenfalls längere Betreuung dieser in jenen Organisationen, sind alles individuelle, zeitliche und finanzielle Faktoren. Vor einer Entscheidung sollte gründlich nachgerechnet werden.