Mieten oder Kaufen?Wo Köln und wo Düsseldorf teurer ist
Sonne über Köln
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Köln – Köln und Düsseldorf gehören zu den beliebtesten Metropolen am Rhein und könnten dennoch kaum unterschiedlicher sein. Nicht nur Größe oder Einwohnerzahl trennen sie voneinander, sondern auch Image, Industrie, Bier und Fußball. Was sie aber eint, sind ihre von starken Preiszuwächsen gezeichneten Immobilienmärkte. National gesehen gehören sie zu den Top-7-Märkten, wie Immobilienunternehmen die für sie wichtigsten – und damit renditenstärksten – Städte Deutschlands nennen.
Und die Preise steigen weiter. Zwar deuten viele Statistiken darauf hin, dass Köln seit langer Zeit günstiger als Düsseldorf sei. Dem Beraterhaus Colliers zufolge jedoch hängt das genau davon ab, was man eigentlich sucht. Während die Mietpreise in Kölner Neubauten im vergangenen Jahr demnach 14,90 Euro pro Quadratmeter pro Monat betrugen, lagen sie in Düsseldorf mit 14,70 Euro knapp darunter – Tendenz sowohl in Köln (plus 18 Prozent seit 2016) als auch in Düsseldorf (plus 22 Prozent) steigend. Ähnlich sieht es im Bestand aus – für eine Wohnung zahlen Düsseldorfer elf Euro (plus 16 Prozent), Kölner hingegen zwölf Euro (plus 20 Prozent) pro Quadratmeter im Monat.
Preissteigerungen von fast 70 Prozent
Wer hingegen am Kauf eines Eigenheims interessiert ist, kommt in Köln günstiger weg: Mit 6850 Euro pro Quadratmeter zahlen Düsseldorfer für einen Neubau deutlich mehr als Kölner mit 6400 Euro. Auch der Bestand ist mit 4850 Euro in Düsseldorf teurer als in Köln mit 4620 Euro.
„Bemerkenswert ist, dass Bestandsimmobilien in beiden Städten mit Preissteigerungen von fast 70 Prozent seit 2016 sich noch dynamischer entwickelt haben als Neubauwohnungen“, sagt Herwig Lieb, Regional Manager NRW bei Colliers. Genauer gesagt zogen sie in Köln im Fünf-Jahres-Vergleich um 68 Prozent und in Düsseldorf um 69 Prozent an.
Bei der Frage, ob die stark anziehenden Preise darauf hindeuten, dass Menschen bereit sind, einen immer höheren Anteil ihres Lohns für Wohnen auszugeben, kommen Studien zu unterschiedlichen Schlüssen. Bei steigenden Einwohnerzahlen, steigender Zahl an Single-Wohnungen und einem verschwindend geringen Leerstand von Wohnungen zeigt sich jedoch, dass es an Wohnraum mangelt. Immobilienunternehmen verweisen dabei immer wieder auf fehlendes ausgewiesenes Bauland, auf dem sie Wohnungen errichten könnten. Zwar versuchen sowohl Köln als auch Düsseldorf mit großen Wohnungsbauprojekten neuen Wohnraum zu schaffen, doch auf eine wirkliche Entspannung deutet zurzeit wenig hin.
Hohe Vorlaufzeit in Köln
Colliers-Manager Lieb zufolge gebe es hierbei große Unterschiede in den Städten: „In Düsseldorf erleben wir eine sehr hohe Entwicklungsdynamik und eine erfreuliche Offenheit für neue Projektideen“, als Beispiel nennt er ein geplantes Hochhaus, in dem Büro und Wohnen gemischt werden soll. Bei größeren Projekten in Köln arbeite man viel mit der Verwaltung zusammen, „wir haben jedoch eine verhältnismäßig hohe Vorlaufzeit durch qualitätssichernde Verfahren vor dem eigentlichen Bauleitverfahren“.
Deutlich stärker unterscheiden sich die Städte mit Blick auf die Mietpreise für Büros. Während in Köln durchschnittlich 16,20 Euro pro Quadratmeter und maximal 25,75 Euro gezahlt werden, sind es in Düsseldorf hohe 17 bis 28,50 Euro. Sowohl Colliers als auch der Immobilieninvestor HIH Invest Real Estate vermuten die Ursache in den unterschiedlichen Mietergruppen mit unterschiedlicher Zahlungsbereitschaft. Denn obwohl in Köln besonders Medienunternehmen und Versicherer mieten, entfallen rund 53 Prozent der angemieteten Flächen auf die öffentliche Hand – in Düsseldorf bloß 22 Prozent. Dort gehören besonders zahlungskräftige Beratungsunternehmen, Banken und japanische Unternehmen zu den Mietern.
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Die Leerstandsquote von Büros in Düsseldorf liegt zurzeit bei rund 6,9 Prozent und in Köln bei 3,2 Prozent. Gebaut wird weiter: bei Vorvermietungsquoten aktueller Projekte von mehr als 60 Prozent sieht Colliers-Manager Lieb den Bedarf durchaus vorhanden. Dass trotz der pandemiebedingten Zunahme des Homeoffice-Anteils in den vergangenen zwei Jahren die Nachfrage nach Büroflächen nicht sinken wird, glaubt der Transaktions-Chef des Immobilieninvestors HIH Invest Real Estate, Felix Meyen: „Die verstärkte Verbreitung alternativer Arbeitsmodelle führt allerdings zu neuen Anforderungsprofilen und höheren Ansprüchen an die Qualität, Gesundheit und Gestaltung von Arbeitsplätzen.“
Neben den bekannten Toplagen wären dabei zunehmend Deutz und der Rheinauhafen im Fokus der Unternehmen; der Kölner Westen um Ehrenfeld, Müngersdorf und Braunsfeld in starkem Aufwind. Immer uninteressanter würden allerdings Mülheim, Ossendorf und Porz. In Düsseldorf liegen Medienhafen und Innenstadt im Trend, der Seestern sei großer Verlierer.