Der Greix wurde von Bonner Ökonomen entwickelt und soll Käufern und Verkäufern helfen, den richtigen Preis zu finden.
Neuer Immobilien-IndexWas Häuser und Wohnungen in Köln wirklich kosten
Von Hendrik Geisler
Lesezeit 3 Minuten
Wohnhäuser im Kölner Quartier um die Kirche Groß Sankt Martin
Copyright: Martina Goyert
Sind 155.000 Euro für die Zweizimmerwohnung in Weiden zu viel? Bedeuten 749.000 Euro Kaufpreis für 143 Quadratmeter Wohnfläche in Müngersdorf Wucher? Und sind 36 Quadratmeter in einem sonnigen Apartment im Uni-Center-Hochhaus wirklich 125.000 Euro wert? Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, trifft in den einschlägigen Immobilienportalen alleine in Köln auf Hunderte solcher Angebote – und viele große Zahlen. Ob eine Wohnung oder ein Haus jedoch tatsächlich für den ausgeschriebenen Preis Inhaber oder Inhaberin wechseln, bleibt Interessenten verborgen.
Greix: Immobilien-Verkäufe in 18 Städten ausgewertet
Der Immobilienmarkt ist nach wie vor intransparent. Ob ein Preis fair, eine Immobilie ein Schnäppchen oder übertrieben teuer ist, wird oft geschätzt, der Kauf ist getrieben vom Bauchgefühl. Wirtschaftswissenschaftler der Universität Bonn wollen das ändern – und haben jetzt den German Real Estate Index (Greix) vorgestellt. Der Greix ermögliche „erstmals ein hochaktuelles Bild der Preisentwicklung der Immobilienmärkte“, hieß es bei der Vorstellung im Bundesbauministerium am Montag.
Für zunächst 18 deutsche Großstädte haben die Forscher Daten ausgewertet. Dabei nutzten sie keine Angebotspreise, sondern tatsächliche Verkaufspreise. Die Daten stammen aus rund 1,7 Millionen Verkäufen von Wohnungen und Häusern, die zugrundeliegenden Transaktionen datieren teilweise in den 1960er Jahren. Daten, die von den beurkundenden Notarinnen und Notaren den lokalen Gutachterausschüssen gemeldet werden müssen.
Für Köln reichen die Informationen zu Wohnungen bis 1981 zurück, zu Mehrfamilienhäusern bis 1991 und zu Einfamilienhäusern bis 1996 zurück. Laut Greix haben sich Wohnungen im Stadtgebiet im untersuchten Zeitraum bis Ende 2022 um 300 Prozent verteuert, sind seit Mitte 2022 aber um 4,1 Prozent gesunken. So betrug der Quadratmeterpreis zum Jahresende durchschnittlich 4571 Euro.
Aber es geht noch genauer: Der Greix erfasst auch „Nachbarschaften“, in Köln konkret die neun Bezirke. Ab 1988 ist der Vergleich möglich: Damals war Ehrenfeld mit umgerechnet 838 Euro pro Quadratmeter Kölns günstigster Bezirk, Chorweiler und Porz mit jeweils gut 983 Euro deutlich teurer. Der Unterschied zwischen dem günstigen Ehrenfeld und dem teuren Innenstadt-Bezirk (1203 Euro pro Quadratmeter) betrug 43 Prozent.
Köln: Preise in Innenstadt um 400, in Ehrenfeld um 506 Prozent gestiegen
Die Preise in der Innenstadt sind seitdem um 400 Prozent gestiegen. In Ehrenfeld betrug das Plus sogar 506 Prozent: Heute ist der Bezirk hinter der Innenstadt und Lindenthal der drittteuerste. Wohnungen im teuersten Bezirk Kölns kosteten Ende 2022 im Schnitt 79 Prozent mehr als im günstigsten, Porz. Das zeigt auch: Die Preisschere zwischen den begehrten und den weniger begehrten Wohnorten der Stadt hat sich in den vergangenen 35 Jahren weiter geöffnet.
Die Bonner Ökonomen haben neben Köln in NRW auch die Immobilienmärkte in Bonn, Düsseldorf, Münster, Dortmund und Duisburg untersucht. „Mit Hilfe des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen wie der Inflationsschub im historischen Kontext eingeordnet werden“, schreiben sie.
Die Daten stehen im Internet kostenlos unter greix.de Verkäuferinnen, Verkäufern und Kaufinteressenten zur Verfügung. Sie sollen künftig noch aktueller und detailreicher sein und weitere Städte umfassen, kündigte der beteiligte Bonner Forscher Moritz Schularick in der „Süddeutschen Zeitung“ an: „Stand jetzt bekommen wir mindestens einmal im Quartal neue Transaktionsdaten. Unser Ziel wäre ein monatliches oder sogar wöchentliches Update für den Index.“
Wer den Greix zurate zieht, kann dann auch auf eigene Faust den Immobilienmarkt entdecken und lernen: Die Weidener Zweizimmerwohnung hat vermutlich einen fairen Preis, für die Müngersdorfer 143-Quadratmeter-Wohnung wird überdurchschnittlich viel verlangt, und 125.000 Euro für das Uni-Center-Apartment könnten gar ein Schnäppchen sein.