Zurzeit lohnt es sich eher, eine Immobilie zu kaufen als zu mieten. Die Preisschere zwischen Eigentums- und Mietwohnungen wird in Köln nämlich immer kleiner.
Preisdifferenz wird immer kleinerMieten steigen in Köln viel stärker als Kaufpreise
Von Anna Friedrich
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Die Mietpreise steigen in Köln schneller als die Kaufpreise, hier ein Häuserblock auf der Xantener Straße in Nippes.
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Mieten oder Kaufen? Schaut man rein auf die Preisentwicklung der vergangenen acht Jahre, fällt die Antwort eindeutig aus: Zurzeit lohnt es sich eher, zu kaufen - zumindest in Metropolen wie Köln. Zu diesem Schluss kommt das Onlineportal Immoscout24, dessen Experten analysiert haben, wie sich die Miet- und Kaufpreise seit 2016 entwickeln und wie groß die Preisdifferenz ausfällt. Die Mieten in Köln sind aufgrund hoher Nachfrage in den vergangenen zwei Jahren so stark gestiegen, dass die Preisschere zu Eigentumswohnungen immer kleiner wird.
Anstieg der Mieten macht den Immobilienkauf attraktiver
„Vor allem der starke Anstieg der Mieten macht den Immobilienkauf als Investment oder Eigenheim immer attraktiver“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „In den Metropolen lohnt sich seit zwei Jahren der Kauf immer mehr. Dort hat sich die Differenz zwischen Kauf- und Mietpreisen von 30 Prozent und mehr, auf einen niedrigen einstelligen Prozentbereich eingependelt.“ In Köln heißt das konkret: Im Jahr 2016 kostete ein Quadratmeter Wohnraum zur Miete im Bestand 8,68 Euro, im zweiten Quartal 2024 waren es 13,99 Euro – macht einen Anstieg von 61 Prozent. Besonders stark sind die Mietpreise seit 2021 nach oben gegangen. Jedes Jahr kamen zwischen acht und zwölf Prozent Preiserhöhung obendrauf. Zuvor waren es maximal fünf Prozent.
Das liegt daran, dass der ohnehin schon angespannte Mietmarkt eine neue Zielgruppe schultern muss: diejenigen, die eigentlich eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollten, sich den Traum aber aufgrund gestiegener Zinsen nicht leisten konnten. Hier greift dann die klassische Marktwirtschaft: Wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, gehen die Preise rauf. In die entgegengesetzte Richtung entwickelten sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen. In der Niedrigzinsphase gingen sie immer weiter nach oben, 2022 waren Eigentumswohnungen fast doppelt so teuer wie 2016. Ein Quadratmeter Wohnfläche im Bestand kostete 2022 4626 Euro – ein Rekordwert. Zu diesem Zeitpunkt waren Eigentumswohnungen 43 Prozent teurer als Mietwohnungen.
Preisdifferenz nur noch bei sieben Prozent
Das hat sich nun gedreht. Seitdem Baufinanzierungen deutlich teurer geworden sind, geht die Nachfrage nach Eigentum zurück und damit auch die Preise. Ein Quadratmeter Wohnraum im Bestand kostete im zweiten Quartal 2024 4179 Euro und damit fast zehn Prozent weniger als im Rekordjahr 2022. Damit liegt der Preisunterschied zwischen Eigentums- und Mietwohnungen nur noch bei sieben Prozent.
Im Neubau fällt die Differenz mit fünf Prozent sogar noch geringer aus. Hier haben die Mietpreise nämlich noch stärker zugelegt als im Bestand: Rund 70 Prozent mehr pro Quadratmeter zahlen Mieter in Neubauwohnungen im Vergleich zum Jahr 2016 (2024: 16,75 Euro/m²). Auch die Kaufpreise haben in den vergangenen acht Jahren um 79 Prozent zugelegt. Grund dafür sind unter anderem hohe Finanzierungskosten sowie teurere Rohstoffe und gestiegene Energiekosten. Im zweiten Quartal 2024 hat ein Quadratmeter im Neubau 5961 Euro gekostet.
Eigennutzer profitieren mehr als Anleger
Das Hamburger Gewos-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung prognostiziert, dass sich die Zahl der Käufe am Immobilienmarkt im Jahresverlauf fortsetzen. Konkret erwartet Gewos, dass der Umsatz mit Wohnimmobilien dieses Jahr um rund elf Prozent auf mehr als 172 Milliarden Euro steigt (2023: 155,7 Mrd. Euro). Die Zahl der Kauffälle dürfte ebenfalls um etwa elf Prozent auf rund 545 000 zulegen.
Während Eigennutzer von einer besseren Erschwinglichkeit profitierten, blieben Immobilieninvestments für Kapitalanleger eher unattraktiv. Trotz steigender Mieten sei der Renditeabstand gemessen an risikoärmeren Anlageformen weiter klein, sagte Sebastian Wunsch, Bereichsleiter Immobilienwirtschaftliche Analysen bei Gewos. Keine Besserung sieht Gewos im kriselnden Wohnungsbau. „Aktuelle Zahlen der Gutachterausschüsse deuten auf einen weiteren Rückgang der Wohnbaulandverkäufe im laufenden Jahr hin, insbesondere bei Eigenheimgrundstücken“, sagte Wunsch.
Im vergangenen Jahr war der deutsche Immobilienmarkt in eine tiefe Krise gestürzt. Besonders große Umsatzrückgänge gab es Gewos zufolge bei Wohnbauland, Mehrfamilienhäusern und Wirtschaftsimmobilien, während das Eigenheimsegment am stabilsten blieb. In Summe belief sich der Umsatz am Immobilienmarkt 2023 demnach auf rund 202,4 Milliarden Euro, ein Einbruch von fast 28 Prozent zum Vorjahr. Die Zahl der Transaktionen fiel mit rund 666 700 auf ein Allzeittief (-15,2 Prozent). (mit dpa)