Das Kooperative Baulandmodell soll in Köln dafür sorgen, dass mehr geförderter Wohnraum entsteht. Eine Bilanz.
Trotz Modells für geförderten Wohnraum2025 verliert Köln 4500 Sozialwohnungen – Neue werden nicht fertig
Von Julia Hahn-Klose
Lesezeit 3 Minuten
In Köln fallen in diesem Jahr 4500 Wohnungen aus der Mietpreisbindung (Symbolfoto).
Copyright: Uwe Weiser
In Köln ist noch immer keine Wohnung über das Kooperative Baulandmodell fertiggestellt – fast elf Jahre nach Einführung. 13 Projekte sind mittlerweile beschlossen und 44 weitere in Bearbeitung, aber noch keine Wohnung fertig gebaut. Das Modell sollte den Bau geförderter Wohnungen vorantreiben, weil die Zahl der Wohnungen, die bisher an eine vergleichsweise niedrige Miete gebunden waren, drastisch weniger geworden ist: 2025 fallen rund 4500 Wohnungen in Köln aus der Mietpreisbindung, fast viermal so viel wie 2024.
Die Idee ist, dass Investoren zinsgünstige Kredite zum Bau dieser Wohnungen erhalten, daher werden sie „gefördert“ genannt, und im Gegenzug für meist 25 Jahre eine niedrigere Miete berechnen. Dieser Zeitraum endet für besonders viele Wohnungen in diesem Jahr in Köln.
Doch neue geförderte Wohnungen werden nicht fertig, die das auffangen würden, obwohl das kooperative Baulandmodell genau das fördern sollte. Es schreibt vor, dass Projekte ab einer bestimmten Größe 30 Prozent der Wohnfläche als geförderte, also später preisgebundene Wohnungen bauen müssen. Im Februar 2014 wurde es in Köln nach einem Ratsbeschluss eingeführt, 2017 neu aufgelegt, erst seitdem findet es auch Anwendung. Die erste Version hatte Bauherren von der Verpflichtung befreit, geförderte Wohnungen zu bauen, wenn das Vorhaben dann nicht mehr wirtschaftlich wäre.
Das Modell setzt gleich an mehreren kritischen Stellschrauben an: Der Anteil des öffentlich geförderten Wohnraums am Gesamtwohnungsbestand soll langfristig wieder steigen und über das Stadtgebiet verteilt werden. Es soll aber auch sicherstellen, dass zu jeder neu gebauten Wohnung auch Spielplätze, Grünflächen und Kitas entstehen.
Experte kritisiert Kölner Modell als falschen Weg
Was sich zunächst gut anhört, birgt nach Meinung von Volker Eichener, Professor mit Fachgebiet Sozialpolitik an der Hochschule Düsseldorf, ein schwerwiegendes Hemmnis in sich: Viele Bauherren könnten sich durch die hohen Auflagen abgeschreckt fühlen. „Wegen hoher Baukosten, auch durch regulative Auflagen, ist es einfach nicht mehr möglich, bezahlbare Wohnungen zu errichten.“ Statt zu ihren Wohnungen noch große Spielplätze zu planen, verzichteten manche lieber auf Förderung und bauten konventionell.
„Das kooperative Baulandmodell ist gar nicht kooperativ, es wirkt vielmehr wie eine Sondersteuer auf den Wohnungsbau.“ Während Bund und Länder sich in Zeiten von sich ständig verschärfender Wohnungsnot bemühten, den Wohnungsbau zu erleichtern, konterkariere die Stadt Köln diese Schritte und trage dadurch zu noch höheren Kosten bei: „Das ist völlig verrückt.“
Das kooperative Baulandmodell ist gar nicht kooperativ, sondern es wirkt wie eine Sondersteuer auf den Wohnungsbau.
Insgesamt gibt es laut aktuellem Wohnungsmarktbericht für Köln Ende 2025 noch 37.580 Wohnungen mit gebundenen Mieten. Das sind gerade einmal 6,5 Prozent des gesamten Bestandes. Dabei wäre fast die Hälfte der Kölnerinnen und Kölner berechtigt, diese vergünstigten Wohnungen zu mieten. Hat ein Paar mit einem Kind ein Jahreseinkommen von unter 57.000 Euro brutto, könnte nach einer Beispielrechnung des NRW-Bauministeriums Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein bestehen. Auch Empfänger von Bürgergeld, Studierende und Rentner, Menschen mit einer Schwerbehinderung und Alleinerziehende sind häufig berechtigt.
Die Ersparnisse sind enorm, beträgt die Miete für geförderten Wohnraum doch etwa ein Drittel weniger. Im Jahr 2023 fielen hier 6,47 Euro pro Quadratmeter im Schnitt an, während die Durchschnittsmiete in mittlerer Wohnlage laut Mietspiegel bei 9,31 Euro lag.
Erste geförderte Wohnungen des Modells müssten in den nächsten Jahren fertig werden
Auf Anfrage teilte die Stadt Köln mit, dass 13 Bebauungsplanverfahren aktuell abgeschlossen sind. Erst nach dem Beschluss werden diese Wohnungen gebaut, die Stadt rechnet mit einer Zeit von zwei bis drei Jahren bis Fertigstellung. Einige Verfahren sind aber schon länger beschlossen und trotzdem ist noch keine Wohnung vermietet.
Die Zahlen zeigen zumindest, dass in den kommenden Jahren über das Modell 211.000 Quadratmeter Wohnfläche in Köln entstehen sollen, das entspricht 2344 einzelnen Wohnungen. Von dieser Gesamtfläche sind in den meisten Projekten 30 Prozent für den geförderten Wohnraum vorgesehen. 44 weitere Bebauungsplanverfahren bearbeitet das Amt für Wohnungswesen derzeit, die Beschlüsse stehen allerdings noch aus.