Kölner GAG-Wohnungsbau„Wir müssen den Gürtel enger schnallen“
Die GAG-Vorständinnen Anne Keilholz (l.) und Kathrin Möller
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Köln – „Wir sind beide schon seit Jahrzehnten im Geschäft – aber das sind bisher die größten Herausforderungen, denen der Wohnungsbau je gegenüberstand.“ Die Vorständinnen der GAG Immobilien AG, Anne Keilholz und Kathrin Möller, sind sich da einig.
Die Baukosten seien stark gestiegen, es herrsche Materialknappheit und die Zinsen hätten sich seit Anfang des Jahres verdoppelt. Und das angesichts eines Wohnungsmarktes in Köln, in dem es „null Leerstände und keine Fluktuation“ gebe – also neuer Wohnraum dringend gebraucht werde. Wie sich die Lage in den nächsten Monaten entwickeln werde, sei noch nicht abzusehen. „Wir haben Fünf-Jahres-Pläne. Aber derzeit ist es, als fahre man auf der Autobahn in eine Nebelwand. Wir fahren auf Sicht“, so Kathrin Möller.
Schwerpunkt Modernisierung von Wohnungen
Und es gibt noch eine weitere Herausforderung. „Wir müssen verstärkt investieren, vor allem in der Modernisierung, um die vorgegebene Klimaschutzziele zu erreichen“, sagt Anne Keilholz. Der Gebäudesektor verursache immerhin ein Drittel des CO2-Ausstoßes in Deutschland. Konkret heißt das zum Beispiel für die GAG: Gaskessel sollen wenn möglich nicht mehr ausgetauscht werden, sondern es sollen stattdessen Wärmepumpen und Fernwärmeanlage installiert werden. Der Schwerpunkt verschiebe sich vom Neubau auf die Modernisierung.
Die Vorständinnen der GAG (Gemeinnützige Aktiengesellschaft für Wohnungsbau), der größten Vermieterin der Stadt, zogen gleichzeitig aber auch eine positive Bilanz des vergangenen Jahres. 2021 wurden mehr als 800 Wohnungen fertiggestellt – 698 im Neubau, davon 545 öffentlich gefördert, und 114 nach abgeschlossener Modernisierung. Der Bestand erhöhte sich auf 45.348 Wohnungen – das sind 3,2 Millionen Quadratmeter.
Durchschnittsmiete liegt bei 7,12 Euro
Die Durchschnittsmiete lag bei 7,12 Euro pro Quadratmeter – und ist damit im Vergleich zu 2020 um 12 Cent gestiegen. Sie liege aber immer noch „deutlich unter dem Kölner Mittelwert“. „Jemand hat uns mal als die »Mietpreisbremse der Stadt Köln« bezeichnet – und das bleiben wir auch“, sagt Kathrin Möller.
Die GAG baut an der Swinestraße in Chorweiler-Nord eine neue Siedlung.
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Mehr als 2000 Wohnungen befanden sich 2021 im Bau oder in der Modernisierung. Zu den fertiggestellten Projekten zählen unter anderem der Häuschensweg in Ossendorf, die Swinestraße in Chorweiler, sowie die Robertstraße und die Kalker Hauptstraße in Kalk. An der Stockholmer Allee in Chorweiler wurden 230 Wohnungen modernisiert. Der GAG-Altbestand, der mehrheitlich in den 1950er Jahren gebaut wurden, bestehe vor allem aus Drei-Zimmer-Wohnungen. Nun schaffe man sowohl kleinere (für Studenten) und auch größere (für Familien) und ganz neue Formen wie Wohngemeinschaften.
Konzernergebnis sinkt um 25 Prozent
241 Millionen Euro wurden 2021 in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung investiert. Das Konzernergebnis lag bei knapp 41 Millionen – und damit rund 25 Prozent unter dem von 2020. Das ist ein sehr hohe Zahl – die Entwicklung sei jedoch aus verschiedenen Gründen nicht überraschend, so Anne Keilholz. „Der Rückgang war geplant und erwartet.“ Der größte Minus-Faktor: Das seit vielen Jahren bestehende Programm „Mieter werden Eigentümer“ läuft aus. Dabei konnten GAG-Mieter ihre Wohnungen kaufen – und das spülte regelmäßig Millionen in die Kasse. So gab es 2020 noch Erlöse von 23,5 Millionen aus 220 Wohnungen, 2021 waren es nur noch 15,1 Millionen.
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„Zusammen mit den anderen derzeitigen Herausforderungen heißt das, dass wir uns nach den sehr guten letzten Jahren darauf einstellen müssen, den Gürtel enger zu schnallen“, so Keilholz. Grund zur Sorge sei die Zahl aber nicht. „Das Unternehmen ist solide aufgestellt.“
Warten auf Baugenehmigungen
Ein Problem, dass auch in diesem Geschäftsjahr wieder einen negativen Einfluss haben werde, sei das Warten auf Baugenehmigungen und Bebauungspläne. Letztere nähmen oft einen sehr langen Weg durch Dutzende Ämter und Genehmigungsverfahren, um dann in den Bezirksvertretungen zu landen und dann zurück an die Ämter gespielt zu werden.
Die wichtigste aktuelle Forderung der Vorständinnen geht allerdings an die Landesregierung: Die Förderung des Wohnungsbaus durch das Land NRW müsse fortgeführt werden. „Sonst passiert in NRW nichts mehr “, so Kathrin Möller.