Kölner MietspiegelImmer mehr Menschen wollen Wohnungen, von denen es nur wenige gibt
Neubauten auf dem ehemaligen Kinderheim-Gelände in Köln-Sülz (Bild von 2018)
Copyright: Matthias Heinekamp
Köln – Der Zweiklang von Angebot und Nachfrage ist ein Grundzug der freien Marktwirtschaft. Das gilt auch für ein in Köln seit Jahren besonders begehrtes Gut: Mietwohnungen. Immer mehr Menschen verlangen nach Wohnungen, von denen es in Köln zu wenige gibt. Die Folge dieser Entwicklung lässt sich auch am neuen Mietspiegel ablesen, den die Rheinische Immobilienbörse unter Mitarbeiter von Haus- und Grundbesitzerverein, Mieterverein, Amt für Wohnungswesen, Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen, Immobilienverband Deutschland und Vereinigung von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern nun veröffentlicht hat: Die Mieten in Köln steigen. Mal wieder. Für den Mietspiegel, der alle zwei Jahre erscheint, wurden nach Angaben der Immobilienbörse rund 37.000 Kölner Mietdaten ausgewertet.
Preise „spürbar gestiegen“
Während die Mieten in älteren Gebäuden, die vor 1989 bezugsfertig waren, in den vergangenen zwei Jahren „wenig Dynamik“ zeigten, seien vor allem die Preise in jüngeren Häusern „spürbar gestiegen“, resümiert Ellen Lindner, von der Geschäftsführung der Rheinischen Immobilienbörse. In diesem Segment hat Thomas Tewes, Geschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins, eine Mietsteigerung von rund sieben Prozent ausgemacht. Laut Mietspiegel sind zum Beispiel für 100 Quadratmeter in einem bis zu 15 Jahre alten Haus in mittlerer Lage in Köln zwischen 8,60 und 11,20 Euro fällig. Denn es seien zurzeit vor allem große Wohnungen gefragt, haben die Initiatoren herausgefunden. Diesem Umstand ist geschuldet, dass die einst eherne Regel „Je größer die Wohnung, desto geringer der Quadratmeterpreis“ kaum mehr gilt, denn die Werte gleichen sich immer mehr an. Für 40 Quadratmeter in einem einfachen älteren Gebäude etwa hat der Mietspiegel einen Preis von 8,80 Euro festgestellt, für die doppelte Größe liegt der Mietzins mit 8,50 Euro nur unwesentlich niedriger. Das gilt auch für Neubauapartments. 40 Quadratmeter in mittlerer Wohnlage sind in Köln im Schnitt für 12,70 Euro zu haben, 80 Quadratmeter für 11,60 Euro.
Die hohe Nachfrage von größeren Wohnungen hat auch mit der Corona-Pandemie zu tun. „Weil viele im Homeoffice sind und das nach Corona womöglich auch öfter sein werden, wollen die Leute Wohnungen mit Arbeitszimmer“, hat Werner Nußbaum vom Vorstand der Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen festgestellt. Das habe auch zur Folge, dass Menschen mit höherem Einkommen große Wohnungen mieteten und dafür bereitwillig hohe Beträge zahlten – und damit Familien den Wohnraum streitig und für sie unfinanzierbar machten, erklärt Nußbaum.
Eine Wohnung, 63 Bewerber
Bis auf Tewes erachteten alle Beteiligten die Mieten in Köln als hoch und sehen für die Zukunft auch wenig Aussicht auf Entspannung. „Solange der Zuzug nach Köln ungebrochen ist, werden die Mieten weiter steigen“, weiß Hans Jörg Depel, Geschäftsführer des Mietervereins. Er hat ermittelt, dass für ein Wohnungsangebot im Durchschnitt 63 Interessenten geben, was die Preise in die Höhe treibe. „Es sei denn, wir bauen schnell mehr Wohnungen“, erklärt Depel. Darin wiederum herrschte breiter Konsens. „Nur mehr Wohnungsbau kann die Mieten dämpfen“, sagt Tewes. Die einstige Zielvorgabe von 6000 neuen Wohnungen pro Jahr habe Köln nie erreicht, so Josef Ludwig, Leiter des Amts für Wohnungswesen. „Es muss mehr geplant und genehmigt werden“, ergänzt er. Depel sieht selbst die Marke von 6000 inzwischen als zu niedrig an: „Wir brauchen eine neue Berechnung, die von 7000 neuen Wohnungen ausgeht.“
Bis 25 Euro pro Quadratmeter
Der Mietspiegel gibt indes nicht den kompletten Kölner Mietmarkt wieder. Sozialer Wohnungsbau ist darin ebenso wenig berücksichtigt, wie ein „neuer Trend“, den die Beteiligten festgestellt haben: Die Vermietung möblierter Apartments. Die „Möblierung“ bestehe oftmals lediglich aus einer Küche oder minderwertigen Interieur, weiß Depel. Dennoch nähmen die Anbieter eine oft klapprige Einrichtung als Grund für Mieten von bis zu 25 Euro pro Quadratmeter.
„Die Beschwerden in diese Richtung nehmen deutlich zu“, sagt Depel. Auch sei eine kleinteiligere Differenzierung des Mietspiegels etwa nach Stadtteilen oder gar Quartieren schwierig, erklärt Ellen Lindner. Mitunter geben es „in einer Straße drei Mietniveaus“, in anderen Bereichen sei „die Lage schlecht, aber die Mieten hoch, weil ein Stadtteil gerade hip ist.“ Der Mietspiegel sei eine Richtschnur für Mieter und Vermieter. Er stelle die „ortsübliche Vergleichsmiete“ dar, die nicht identisch sei mit der aktuellen Marktmiete.
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Erstmals wurden für das aktuelle Werk die Mieten der vergangenen sechs, statt wie sonst vier Jahre zugrunde gelegt. So habe es der Gesetzgeber bestimmt, sagt Lindner. Da die Mieten 2015 deutlich niedriger waren, liegen die im Mietspiegel von 2021 dargestellten Preise noch etwa unter dem aktuellen Niveau als wenn die vergangenen vier Jahre berücksichtigt worden wären. Man wollte als eine Art Mieterschutz auch „eine Bremswirkung erzielen“, erklärt Lindner. Der Mietspiegel beruhe auf einer aufwendigen Auswertung vieler Statistiken und sei „durch seine Einfachheit anwenderfreundlich“, befindet Tewes. Der Spiegel sei differenziert genug, „wenn man nicht nur die Zahlen, sondern auch die Erläuterungen sieht“, sagt Depel.
Der Mietspiegel kann gegen eine Schutzgebühr von 3,50 Euro im Internet per Download bestellt werden unter www.rheinische-immobilienboerse.de.
Die Druckversion kann für 4 Euro zuzüglich Versandkosten angefordert werden beim Kölner Haus-und Grundbesitzerverein von 1888 e. V.,Hohenzollernring 71-73, 50672 Köln oder dem Mieterverein Köln e.V., Mühlenbach 49, 50676 Köln.