Die Mieten für die Wohnungen, die die Mietergenossenschaft Kalscheurer Weg realisieren will, sind für Kölner Verhältnisse günstig. Aber um an eine solche zu kommen, braucht es eine ganze Menge Geld.
„Es ist verdammt viel Geld, wer hat das?“Geplante Genossenschaftswohnungen in Zollstock werden teurer
Von Stephanie Broch
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Georg Brombach (l.), Sonja Franke und Ralf Leppin wollen das erforderliche Eigenkapital noch in diesem Jahr zusammenbekommen, um eine Landesförderung für das Bauvorhaben beantragen zu können.
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Die Mietergenossenschaft Kalscheuer Weg eG will auf einer städtischen Grünfläche in Zollstock gegenüber des Südfriedhofes 107 Wohnungen unterschiedlicher Größe errichten. Alle Wohnungen sind sozial gefördert, die Mietpreisbindung soll für 50 Jahre gelten. Das Projekt der Genossenschaft, die sich 2017 gründete, wurde von Beginn an von allen Seiten hochgelobt. Kein Wunder, die Wohnungsnot in Köln ist groß, vor allem bezahlbarer Wohnraum fehlt, der Anteil der sozial geförderten Wohnungen in Köln lag nach Angaben der Stadt Ende 2022 bei 6,5 Prozent.
Ursprünglich wollten die Mietergenossen den Bau 2021 beginnen, aber durch verschiedene Umstände verzögerte sich der Start. Unter anderem mussten die Überlassungsbedingungen des Grundstücks verhandelt, Baupläne angepasst und weitere Gutachten eingereicht werden. Durch die Verzögerungen verteuerte sich das Bauvorhaben, die ursprünglich geplanten Kosten von 20 Millionen lagen Anfang 2022 bei 34 Millionen. Dennoch habe die Finanzierung bis dahin gestanden, sagt Ralf Leppin vom Vorstand der Genossenschaft. Aber durch den Ukraine-Krieg, die Materialknappheit, die Lieferschwierigkeiten und die allgemeine Inflation seien die Baukosten auf 40 Millionen Euro gestiegen, die Finanzierung drohte zu kippen, so Leppin.
Auf diesem Grundstück am Kalscheurer Weg sollen über 107 Sozialwohnungen entstehen. Die Mietergenossenschaft hofft, im kommenden Mai mit dem Bau beginnen zu können.
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Die Idee, durch einen Arbeitskreis von sechs Genossenschaften eine ehemalige Fördermöglichkeit der Stadt Köln zu reaktivieren, ist nicht weiter verfolgt worden. „Dank der verbesserten Landesförderung in diesem Jahr, sieht die Lage trotzdem gut aus“, berichtet er. Die Sache hat aber einen Haken: Um die Landesförderung zu bekommen, müssen die Mietergenossen mehr Eigenkapital aufbringen als geplant – vier Millionen Euro.
Durch Anteilsverkäufe und 35 Vormietverträge nahm die Genossenschaft bereits 1,1 Millionen Euro ein. Die sind für Architekten, Planungen, Beratungen und zahlreiche Gutachten draufgegangen. „Die Kasse ist so gut wie leer“, so Leppin. Das ausgegebene Geld wird auf das Eigenkapital angerechnet, es fehlen den Mietergenossen noch 2,8 Millionen Euro für die Landesförderung.
WBS-Bewerber der Gruppe B brauchen viel Geld: 70 Quadratmeter für 63.500 Euro
Daher haben sie ein neues Finanzierungskonzept entwickelt. Bisher sah ihr Plan so aus: Jeder Bewerber für eine Wohnung mit Wohnberechtigungsschein (WBS) der Einkommensgruppe A musste einen Pflichtanteil an der Genossenschaft für 500 Euro kaufen und für jeden Quadratmeter der gewünschten Wohnung einen weiteren Anteil für hundert Euro. Im neuen Modell wollen sie 37 Wohnungen für Menschen mit WBS der Einkommensgruppe B, also mit einem höheren Einkommen, zur Verfügung stellen.
Die Pläne für die das Bauvorhaben sind lange fertig.
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Diese müssen ebenfalls einen Pflichtanteil für 500 Euro kaufen, je Quadratmeter der angestrebten Wohnung jedoch 900 Euro zahlen. Bei einer Wohnung von beispielsweise 70 Quadratmetern sind somit 63.500 Euro fällig. Eine Menge Geld, gerade für Menschen, die eine Sozialwohnung suchen. „Wir haben uns am Anfang sehr schwer damit getan, aber es ist ein praktikabler Weg, die Finanzierung hinzukriegen und im Grunde unser einzig möglicher Weg“, sagt Leppin. Das eingezahlte Kapital gehört dem Mieter, bei Auszug bekommt er es zurück, allerdings ohne Zinsen.
Neubau in Zollstock verspricht günstige Mieten auf lange Zeit
„Trotz des hohen Betrages, den die Bewerber aufbringen müssen, ist es immer noch ein soziales Bauvorhaben. Die Mieten sind sehr günstig und wenn man lange hier wohnt, lohnt es sich allemal“, sagt Vorstandskollege Georg Brombach. Die Mietpreise liegen bei aktuell 7 Euro pro Quadratmeter für die WBS-A-Berechtigten und bei 8,25 Euro für die Gruppe B.
„Das sind Superpreise für Köln. Die Miete bei einem Neubau liegt üblicherweise doppelt so hoch. Auch die lange Mietpreisbindung ist prima. Aber es ist verdammt viel Geld, das man zusammenbringen muss. Wer hat das?“, meint Jörg Depl vom Mieterverein Köln. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau gebe sehr günstige Kredite für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen, die Mietergenossen würden beraten, sagt Brombach.
Dass ältere Interessenten einen Kredit bekämen, bezweifelt Depl allerdings. „Aber alles in allem ist das Projekt angesichts des Kölner Wohnungsmarktes als sozial zu bezeichnen – leider“, kommentiert er. „Ich bedaure, dass die Genossenschaft in dieser Situation ist. Aber es ist dennoch ein sehr lobens- und unterstützenswertes Projekt“, meint Bezirksbürgermeister Manfred Giesen, Bündnis 90/Die Grünen.
Noch in diesem Jahr sollen möglichst viele Vormietverträge abgeschlossen werden
Zweimal in der Woche führen die Mietergenossen Bewerbergespräche durch. „Das Interesse ist groß und dabei spielt auch der gemeinschaftliche Aspekt des Projektes eine große Rolle“, berichtet Sonja Franke vom Vorstand. Das Bauvorhaben sieht außer Wohnungen auch eine Kita, einen Gemeinschaftsraum und gemeinschaftliches Gärtnern vor.
Noch in diesem Jahr wollen die Mietergenossen möglichst viele Vormietverträge der teureren Variante abschließen, um das nötige Eigenkapital für die Landesförderung zusammenzubekommen. „Uns ist klar, dass das nicht jeder stemmen kann“, bedauern Leppin, Franke und Brombach. Mit dem Bau wollen sie möglichst im Mai 2024 starten.