Fast 40 Prozent aller Kölner Eigentümer zahlen ab diesem Jahr deutlich höhere Grundsteuerabgaben. Zwei von ihnen haben ihre Bescheide offengelegt.
1000 Euro mehr„Das ist der absolute Hammer“ – So hart trifft die Kölner die neue Grundsteuer
Von Julia Hahn-Klose
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Zwei Kölner Hauseigentümer haben der Redaktion ihre Grundbesitzabgaben offengelegt: Ihr Grundsteuerbetrag hat sich vervierfacht.
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1240 Euro soll Markus Gickler mehr Grundsteuer zahlen als vergangenes Jahr. Als der Kölner am Dienstag den Bescheid der Stadt öffnete, habe er nicht glauben wollen, was er las. 1665 Euro lautet der Betrag für 2025. Zum Vergleich: 2024 waren es 423 Euro, die Gickler für sein Zweifamilienhaus mit Grundstück in Dellbrück zu zahlen hatte. „Es war ja bekannt, dass es für einige mehr, für andere weniger wird, aber viermal teurer – damit habe ich nicht gerechnet“, sagt Gickler.
Wie ihm ging es Anfang dieser Woche vielen Kölnern: Mehr als ein Drittel aller Eigentümer muss deutlich höhere Grundsteuerbeträge an die Stadt zahlen als im vergangenen Jahr. Die Stadt hat am Montag die 315.000 Bescheide verschickt. Auf Anfrage teilte sie am Mittwoch mit, dass sich die jährliche Grundsteuer 2025 bei rund 123.000 Wohn- und Nichtwohngrundstücken um mehr als 100 Euro erhöht. Das sind 39 Prozent aller Objekte, für die in Köln Grundsteuer erhoben wird.
Bei rund 40.000 Grundstücken sinkt die jährliche Grundsteuer um mehr als 100 Euro, wie die Stadt mitteilte. Das sind 13 Prozent der Grundstücke. Es gibt also mehr Eigentümer in Köln, die härter von der Reform betroffen sind, als jene, die profitieren.
Einige Kölner müssen viermal so hohen Grundsteuerbetrag zahlen
Auch Hans-Joachim Muth steht nun vor einer viermal so hohen Grundsteuerzahlung wie bisher. „Das ist der absolute Hammer und hat mit einer maßvollen Erhöhung nichts zu tun“, sagt er. Fast 950 Euro soll er zahlen, bisher waren es nur knapp 200 Euro. Auch Muth besitzt ein großes Grundstück im Rechtsrheinischen, auf dem ein älteres Haus steht, eine Doppelhaushälfte auf 600 Quadratmetern gehört ihm.
Gickler und Muth legten der Redaktion ihre Grundbesitzabgaben offen, die die Stadt am Montag verschickte. Auch gestiegene Abfall-, Abwasser- und Straßenreinigungsgebühren schlagen darin zu Buche. Statt insgesamt 1500 Euro für Gickler und 825 Euro für Muth, zahlen sie nun 2780 und 1600 Euro an Grundbesitzabgaben an die Stadt.
Sie gehören zu den Eigentümern, die bislang im Vergleich einen geringeren Grundsteuerbetrag gezahlt haben. Weil die Wertsteigerung vieler Grundstücke mit Bestand nie in die Erhebung der Steuer eingerechnet wurde, erklärte das Bundesverfassungsgericht die Berechnungsmethodik bundesweit für verfassungswidrig. Sie beruhte bis zu diesem Jahr teils auf ermittelten Werten von 1964. Seit diesem Jahr gilt eine Reform mit neuer Berechnung.
Die bedeutet aber auch: Wer im Vergleich schon bisher einen höheren Grundsteuerbetrag zahlte, für den ändert sich in Köln nicht viel. Eine Kölnerin, die eine 140 Quadratmeter große Wohnung in der Innenstadt besitzt und der Redaktion ihren Grundsteuerbescheid offenlegte, zahlte zum Beispiel zuletzt schon ungefähr so viel wie sie jetzt zahlen soll: etwa 430 Euro – also schon seit Jahren doppelt so viel wie Muth – für weniger Wohnfläche und ohne Grundstück.
Grundsteuerlast bleibt auf alle Kölner gerechnet gleich – obwohl viele mehr zahlen
Dass Altbau teurer wird und Besitzer jüngerer Wohnungen weniger zahlen müssen, trifft allerdings nicht auf jeden Fall zu. Gickler besitzt noch mehrere Mietwohnungen in Köln, teils mit jungen Baujahren, und auch für sie vervierfachen sich die Abgaben. „Ich muss die Grundsteuer auf die Mieter umlegen“, sagt er und kritisiert, dass die Reform die schon hohen Mieten in Köln nun weiter verschärfe. Weil Vermieter die Abgabe an ihre Mieter weitergeben dürfen, trifft die Neuverteilung der Steuer sehr viele Kölner. Während die Eigentümer jetzt ihre Bescheide erhalten, werden Mieter die Erhöhung in einem Jahr über die Nebenkostenabrechnungen sehen.
Auch wenn viele jetzt deutlich mehr zahlen müssen, bleibt die Steuerlast auf die ganze Stadt gerechnet gleich, sie wird nur anders verteilt. So hatte es der Stadtrat im Dezember entschieden, denn Köln hätte auch die Steuerlast insgesamt anheben können. Das bestimmt eine Kommune über den Hebesatz, der eine Baustein in der Berechnung der Grundsteuer, den sie selbst ändern kann. Die Stadtverwaltung hatte zunächst über diesen Weg Mehreinnahmen für die Stadtkasse vorgeschlagen, mit einem Hebesatz von 515 Prozent. In dem Fall hätte Gickler sogar 1805 Euro zahlen müssen. Der Stadtrat aber beschloss, den Satz bei 475 Prozent festzulegen, um die Steuerlast der Bürger insgesamt nicht zu verändern.
Für eine Entlastung von Eigentümern von Wohngrundstücken hätten noch differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke sorgen können. Dann hätten vor allem Gewerbetreibende in Köln einen größeren Anteil der gesamten Grundsteuerlast der Stadt abbekommen. Das wollten aber Verwaltung und die Mehrheit des Stadtrats nicht, weil es zum einen erneute verfassungsrechtliche Bedenken gibt und in die Nichtwohngrundstücke auch diejenigen hineinzählen, auf denen nur im Erdgeschoss ein Geschäft steht, sich aber auf mehreren Geschossen darüber Wohnungen befinden. Dann hätten trotzdem Wohnungsbesitzer und Mieter hohe Steuerbeträge zahlen müssen.
So berechnen Sie Ihre Grundsteuer
In den jetzt verschickten Bescheiden steht der zu zahlende Grundsteuerbetrag. Der ergibt sich aus dem schon mitgeteilten Messbetrag multipliziert mit dem Hebesatz (Individueller Messbetrag x 4,75 = Grundsteuerwert). Im Gicklers Fall beträgt der Messbetrag 350,52 Euro, multipliziert mit dem Hebesatz 475 v. H. (von Hundert, also 4,75) ergibt sich der Grundsteuerbetrag von gerundeten 1665 Euro.
Entscheidend ist die Höhe des Messbetrags, der sich wiederrum durch Multiplikation des individuellen Grundsteuerwerts des Eigentums mit der landesweit festgesetzten Steuermesszahl des Grundstückstyps (bei Wohngrundstücken 0,031 Prozent) ergibt. Den ausschlaggebenden Grundsteuerwert haben die Kölner Finanzämter bereits in den vergangenen zwei Jahren neu festgesetzt und über Bescheide den Eigentümern mitgeteilt. Wie berichtet, hatten Kölner gegen mehr als 20 Prozent der gut 300.000 Bescheide Einspruch erhoben, nicht immer mit Erfolg.