1. In unserer Serie „Recht und Ordnung“ befassen wir uns mit juristischen Themen aller Art – und verschaffen Ihnen mehr Durchblick im Paragrafen-Dschungel.
2. Dafür befassen sich eine Staatsanwältin, ein Rechtsanwalt und eine Jura-Professorin in ihrer Kolumne regelmäßig mit einem konkreten Fall.
3. Diesmal erklärt Martin W. Huff, was man als Mieter eines Kfz-Parkplatzes alles machen darf – und was nicht.

Köln – Ich vermiete ein Bauernhaus mit einem Kfz-Stellplatz und stelle dem Mieter die verschiedenen Abfalltonnen (Restmüll, Papier und Biotonne) zur Verfügung. Nunmehr hat der Mieter auf dem Stellplatz eine behelfsmäßige Sammelstelle für Biomüll eingerichtet und nutzt die Biotonne nicht. Ist dies erlaubt?

Solche Nutzungspflichten sollten immer gesondert geregelt werden. Bei den Betriebskosten ist die Umlage der üblichen Kosten, wozu auch die Müllentsorgung gehört, meist im Mietvertrag vorgesehen. Nur dann dürfen diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden.

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Foto: Uwe Weiser

Martin W. Huff, geboren 1959 in Köln, ist seit 2008 Geschäftsführer und Pressesprecher der Rechtsanwaltskammer Köln. Er war lange Jahre Mitglied der Wirtschaftsredaktion der Frankfurter Allgemeinen Zeitung und Chefredakteur der Neuen Juristischen Wochenschrift, der größten Fachzeitschrift für Juristen. Er befasst sich als Rechtsanwalt in der Kanzlei LLR Rechtsanwälte intensiv mit dem Medienrecht und dem Recht der Freiberufler. Er ist zudem Mitglied der Expertenrunde Recht der Stiftung Warentest.

Ich gehe einmal davon aus, dass Sie einen Mietvertrag mit Ihrem Mieter haben, der auch eine Regelung zur Vermietung des Stellplatzes und zur Umlage der Nebenkosten – also auch für die Müllbeseitigung – enthält und es einen einheitlichen Mietvertrag für das gesamte Haus gibt.

Gibt es im Mietvertrag einen entsprechenden Passus, ist von folgendem auszugehen: Gegenstand des Mietvertrags ist auch die Vermietung des Stellplatzes. Auch wenn im Vertrag nur die Bezeichnung „Stellplatz“ steht, erfolgt die Vermietung tatsächlich ausschließlich zu dem vereinbarten Zweck, nämlich zur Nutzung als Abstellfläche für Fahrzeuge aller Art, also für Autos, Motorräder oder Fahrräder. Eine anderweitige Nutzung – etwa auch zum Aufbewahren von Gegenständen – ist damit nicht erlaubt. Mietgegenstände werden nur zum vertragsgemäßen Gebrauch vermietet. Diese Nutzung kann besonders dann untersagt werden, wenn damit eine weitergehende Beeinträchtigung der Mietsache verbunden ist, wie etwa die Gefahr, dass Schädlinge angelockt werden.

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Immer wieder gibt es vergleichbaren Ärger in Tiefgaragen, wenn dort andere Gegenstände als Fahrzeuge deponiert werden, etwa brennbare Flüssigkeiten. Hier besteht dann unter anderem die Gefahr, dass der Stellplatz durch die Lagerung beeinträchtigt wird, etwa indem Bodenplatten beschädigt werden.

Dies muss der Vermieter nicht dulden, er muss auch nicht warten, bis ein Schaden eingetreten ist, sondern kann vorher aktiv werden. Daher müssen Sie auch einen „Umbau“ des Stellplatzes zur Sammlung von Bioabfall nicht hinnehmen. Ob allerdings Ihr Mieter berechtigt ist, die Bio-Tonne nicht zu nutzen und die Bio-Abfälle auf dem Grundstück, wenn es dafür geeignet ist, ordnungsgemäß zu lagern und zu kompostieren, ist eine andere Frage. Ist dies gefahrlos möglich, erlauben die meisten Gemeinden auch, die sonst oftmals genutzte Biotonne zu kündigen. Dies kann aber nicht ohne Absprache mit Ihnen als Grundstückseigentümer geschehen.

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Meines Erachtens dürfen Sie also ihrem Mieter, wenn er nicht einsichtig ist, die vertragswidrige Nutzung des Stellplatzes untersagen. Sie müssen ihn zunächst mit Fristsetzung abmahnen und zum vertragsgemäßen Gebrauch und zum Abbau der Gegenstände auffordern. Hat er dann immer noch kein Einsehen, können Sie unter Umständen den gesamten Mietvertrag wegen vertragswidriger Nutzung der Mietsache kündigen. Hier sollten Sie aber auf jeden Fall rechtlichen Rat einholen, denn hier kommt es immer auf die genauen Umstände an.