Tipps für MieterWann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Wie lange der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückbehalten darf, um seine Ansprüche gegen den Mieter zu prüfen, ist umstritten.
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Die Mietkaution ist ein häufiges Streitthema. Zwar gibt es keine gesetzliche Pflicht des Mieters, eine Kaution zu leisten – allerdings enthalten heutzutage fast alle Mietverträge eine Klausel, wonach Mieter eine Kaution zu zahlen haben.
Mietkaution als Sicherheit?
Die Vermietung einer Wohnung ist regelmäßig mit Risiken verbunden. So kann es etwa passieren, dass der Mieter zahlungsunfähig oder -unwillig ist/wird oder die Mietsache beschädigt bzw. verkommen lässt. Damit der Vermieter auf solchen Schäden nicht sitzen bleibt, kann er mit seinem Mieter bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vertraglich vereinbaren, dass dieser eine Sicherheit zu leisten hat, die sogenannte Mietkaution. Verzichtet der Vermieter dagegen auf eine Kaution, ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass er sein Geld – etwa Mietrückstände oder Reparaturkosten – beim Mieter einklagen muss. Das ist nicht nur zeit-, sondern auch kostenintensiv und im Fall eines zahlungsunfähigen Mieters sogar wenig erfolgversprechend.
Sandra Voigt
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Gastautorin Sandra Voigt ist Assessorin und Redakteurin bei anwalt.de.
Die häufigsten Formen der Mietkaution sind entweder eine selbstschuldnerische (Bank-)Bürgschaft oder die Barkaution. Bei Letzterer sollte der Vermieter ein sog. Treuhandkonto – zum Beispiel mit dem Zusatz „Mietkaution“ – eröffnen und den erhaltenen Betrag anlegen. Solange der Vermieter eine insolvenzsichere Anlage der Kaution nicht nachweisen kann oder will, darf der Mieter die fällige Miete zurückbehalten (Amtsgericht Bremen 2011, Az.: 10 C 331/11). Auf der anderen Seite ist einem Vermieter zu empfehlen, die Übergabe der Wohnungsschlüssel an den Mieter von der Kautionszahlung abhängig zu machen.
Die Kaution darf nach § 551 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) insgesamt drei Netto-Monatsmieten nicht überschreiten, kann im Fall der Barkaution in drei Raten gezahlt und muss vom Vermieter ordnungsgemäß angelegt werden. Schließlich gehört der Kautionsbetrag nach wie vor dem Mieter – der Vermieter darf sich das Geld also nicht „einverleiben“, sondern muss es getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Ansonsten würde der Betrag im Fall einer Insolvenz nämlich in die Insolvenzmasse fallen – dann wäre das Geld für den Mieter so gut wie verloren.
Folgen eines Vermieterwechsels
Gemäß § 566a BGB gehen die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den Erwerber über. Dazu gehören unter anderem auch die Berechtigung am Mietkautionskonto und die grundsätzliche Verpflichtung, den angelegten Betrag an den Mieter auszubezahlen, wenn das Vertragsverhältnis endet. Die Zahlungspflicht des Erwerbers besteht selbst dann, wenn der frühere Eigentümer die Kaution niemals weitergeleitet hat, beispielsweise weil er insolvent ist und die Kaution nicht insolvenzsicher angelegt hatte (BGH 2012, Az.: XII ZR 13/10).
Ansonsten müsste schließlich der Mieter ermitteln, was mit seinem Geld passiert ist und vor Gericht ziehen, weil sowohl der alte als auch der neue Vermieter eine Zahlung verweigern. Allerdings steht dann dem Erwerber nach § 566a BGB analog ein Erstattungsanspruch gegen den früheren Immobilieneigentümer zu (Landgericht Wuppertal 2015, Az.: 9 S 282/14). Sofern der frühere Vermieter jedoch insolvent ist, sind die Chancen eher gering, das Geld je wiederzusehen.
Wann muss die Kaution ausbezahlt werden?
Grundsätzlich kann der Mieter die Auszahlung der Kaution samt etwaigen Zinsen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen. Er darf die Kaution daher nicht „abwohnen“ – also die Mietzahlungen einstellen und den Vermieter auf Verwendung der Kaution als Mietzins verweisen. Vielmehr darf der Vermieter vor Rückzahlung der Kaution erst prüfen, ob der Mieter die Wohnung beschädigt bzw. in einem nicht vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben hat oder noch Nebenkosten nachzahlen muss. Falls ja, kann er sich aus der Kaution befriedigen.
Wie lange der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückbehalten darf, um seine Ansprüche gegen den Mieter zu prüfen, ist umstritten. Grundsätzlich werden ihm jedoch bis zu sechs Monate zugestanden. Dieser Zeitraum kann sich aber verlängern, wenn mit einer Nebenkostennachzahlung durch den Mieter zu rechnen ist – schließlich werden die Betriebskosten eines Kalenderjahrs erst im Folgejahr berechnet. Dann allerdings sollte der Vermieter die Kaution nur in Höhe der vermutlich anfallenden Nachzahlung zurückbehalten.
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