Auswertung des Kölner UmlandesImmobilien in Orten ohne Bahnanbindung wenig gefragt
Ein Bahndamm und Häuser in Köln-Ehrenfeld, gesehen vom Colonius aus.
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Köln – Wer im Speckgürtel eine Wohnung sucht, will, dass sie bestmöglich an den Öffentlichen Nahverkehr angebunden ist. Eine Umfrage des Immobilienverbands IVD ergab zuletzt, dass die Anbindung der wichtigste Entscheidungsfaktor für den Kauf eines Eigenheims im Umland ist – noch vor der digitalen Infrastruktur. KSK-Immobilien, Makler der Kreissparkasse Köln, hat nun in einer eigenen internen Auswertung diesen Trend auch für die Region bestätigt. „Wir sehen eine Korrelation zwischen der Nachfrage und den Standorten, die – oder die eben nicht – an eine Bahn angeschlossen sind“, sagt Stefan Kraschl, Teil des Forschungsteams bei KSK-Immobilien. Dabei nennt er zahlreiche Beispiele.
Kraschl betont, dass es sich bei der internen Auswertung nicht um eine wissenschaftliche Studie handele. „Die Zahlen deuten jedoch stark darauf hin, dass Standorte mit gutem ÖPNV-Anschluss deutlich stärker nachgefragt sind, was gut zu unseren Beobachtungen am Markt sowie zu den Ergebnissen der IVD-Umfrage passt.“
Klicks pro Monat und Objekt
Für die Auswertung hat sich Kraschl mindestens fünf Jahre alte Eigenheime im Umland angeschaut, die zwischen 2017 und dem ersten Halbjahr 2020 auf Immoscout24 angeboten wurden. Um die Beliebtheit eines Objektes zu erfassen, wertete Kraschl dabei jeweils die durchschnittliche Anzahl der Klicks pro Monat und Objekt für eine bestimmte Gegend aus.
Dabei fiel zum Beispiel auf, dass die Orte entlang der Bahnlinie RB25, die zwischen Köln Hansaring und Engelskirchen fährt, jeweils deutlich beliebter waren als vergleichbare Ortschaften ohne Bahnanschluss: So kam Rösrath auf 12,9 Prozent mehr Klicks als Odenthal, Overath (63,5 Prozent mehr) und Wermelskirchen (23,8 Prozent mehr) waren deutlich beliebter als Kürten.
Elsdorf abgeschlagen
Im Rhein-Erft-Kreis zeigte sich Elsdorf (3892 Klicks pro Monat und Objekt) weit abgeschlagen hinter Gegenden wie Bergheim (7491), Brühl (12201), Erftstadt (7246), Frechen (9717), Hürth (13199) oder Pulheim (8627). Elsdorf verfügt hier als einziger Ort nicht über einen Bahnanschluss – Hürth und Brühl dagegen sowohl über Straßen- als auch Regionalbahnverbindungen nach Köln und Bonn.
Auch innerhalb einzelner Städte zeigten sich deutliche Unterschiede. Immobilien in Kerpen-Horrem – wo mit den Regional-Expressen 1 und 9, der RB 38 und den S-Bahnlinien S12, S13/19 gleich fünf wichtige Verbindungen in nahe gelegene Städte verfügbar sind – waren rund 85,1 Prozent gefragter als solche im Kerpener Zentrum. Auch Kerpen-Sindorf (S12/13, plus 11,3 Prozent) schnitt besser ab. Nur Kerpen-Buir fällt etwas aus dem Rahmen, da es trotz S-Bahn-Anschluss rund 14 Prozent weniger gefragt ist als das Zentrum. Das Beispiel Kerpen zeige aber grundsätzlich gut, dass Standorte im Laufe der Jahre auch aufholen könnten, so Kraschl. „Kerpen stand vor einigen Jahren noch deutlich weniger im Fokus der Nachfrager.“
Eine Vielzahl von Faktoren
Der Experte weist darauf hin, dass die Nachfrage dabei natürlich nicht ausschließlich von der Anbindung abhänge – sondern dass es eine Vielzahl an Faktoren sei, die zusammenspielten. Er nennt beispielhaft die Nahversorgung, landschaftliche Lage, Sozialstruktur und individuelle Wünsche. „Wer aber eine Immobilie in einem Ort besitzt, der in den kommenden Jahren einen Bahnanschluss bekommt, wird sicher eine Wertsteigerung erleben.“
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Besonders viel Potenzial haben laut Kraschl dabei Regionen, die in der Nähe leicht verlängerbarer Bahnlinien liegen – zum Beispiel zwischen Köln und Bonn entlang der Linien 16 und 18. Niederkassel dagegen könnte beispielsweise von einer rechtsrheinischen Straßenbahnlinie profitieren. „Das wäre wichtig, um hier die Stadtentwicklung voranzutreiben und andere Standorte zu entlasten.“
Die Verantwortlichen in Städten und Gemeinden hätten dazugelernt, sagt Kraschl. „Ein zweites Widdersdorf, wo ein großes Gebiet ohne direkten Bahnanschluss bebaut wurde, wird es in der Region so sicherlich nicht noch einmal geben“